②양도세 계산하기
양도소득세를 신고할 때 전문 지식을 갖춘 세무사에게 대행을 맡기는 게 일반적입니다. 하지만 아파트처럼 단순한 계산이라면 수십 만 원씩 수수료를 내고 대행을 의뢰하지 않고 스스로 계산해 신고하는 경우도 있습니다. 젊은 세대일수록 양도세 계산 애플리케이션을 이용해 직접 신고하는 추세가 뚜렷하다고 합니다. 국세청 홈택스의 모의 계산 프로그램도 참고할만 합니다. 납세자가 일선 세무서를 직접 방문해 양도세를 예정 신고하면 간단한 오류 정도는 수정하도록 안내 받을 수도 있습니다.
내 손으로 내가 직접 양도세 신고에 도전하겠다면 세법 계산 흐름도부터 이해하는 게 중요합니다. 우선 양도가액(매매가격)과 양도차익·양도소득을 구분해야 합니다. 양도가액에서 양도할 때의 경비(예컨대 부동산중개수수료)를 뺀 게 양도차익입니다. 취득가액은 취득가격에서 필요경비(취득세)를 뺀 것이죠. 이런 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득이고, 여기에서 기본공제(250만 원)을 다시 공제하면 세금을 부과하는 기준 금액인 과세표준이 나옵니다. 과세표준에다 세율(누진공제 포함)을 곱하면 내야 할 양도세가 산출됩니다. 누진공제는 특별히 더 감면해주는 것이 아니라 계산 편의상 고안한 공제액입니다.
굳이 이런 개념과 산식을 몰라도 국세청의 양도세 신고서 계산법을 따라가면서 기입하면 세금을 산출할 수 있습니다. 다만 국세청 홈택스의 모의 계산은 어디까지 참고 사항일 뿐이지 공식 신고의 기준이 될 수는 없습니다. 세금 부과의 기준 가격이 국세청이 매년 고시하는 기준시가가 아니라 실제 거래 가격인 것도 잊지 말아야 합니다.
취득가를 입증하지 못하면… 환산가액 기준, 세금 더 많아지는 경우도
양도세 절세의 포인트는 최대한 증빙 서류를 갖추는 데 있습니다. 취득·양도가격은 부동산 계약서로 확인되는데요, 집 산 지 너무 오래돼 취득가를 입증할 매매 계약서가 없을 때는 어떻게 할까요. 이때는 매매사례가액과 감정가격, 환산가액 순으로 결정합니다. 매매사례가액은 취득 전후 3개월 동안의 유사 가격입니다. 아파트라면 같은 단지 내 같은 평형(전용 면적 5% 차이 이내)이 되겠죠. 다만 같은 단지의 같은 평형이라도 향과 층에 따라 가격 차이가 크고 과거에는 다운계약서 작성이 광범위하게 이뤄진 탓에 유사 가격이 반드시 인정된다고 보기 어렵습니다. 또 감정가격 역시 집 사고 팔 때 감정 평가를 의뢰하지 않기 때문에 실제로는 적용되기 어렵다고 합니다. 그래서 환산 취득가액이 일반적으로 가장 많이 활용됩니다.
환산 취득가액은 취득과 양도 때의 기준시가 비율을 곱해 산출합니다. 예컨대 A아파트를 10억 원에 팔았다고 가정하죠. 15년 전 취득할 때 아파트의 기준시가가 2억 원, 현재 기준시가가 8억 원이라면, 10억 × 2억/8억 = 2억5000만 원입니다. 그런데 만약 A아파트 취득가격이 실제 3억 원인데도 이를 입증할 아무런 자료가 없다면 세 부담이 많아지더라도 구제 받기 어려울 수 있습니다. 산출 세액에 대한 입증의 책임은 대부분 납세자의 몫임을 유념하셔야 합니다.
대출 이자·보유세는 필요 경비 안 돼…매수자 부담 양도세는 공제 가능
부동산을 구입해 보유·처분하게 되면 적지 않은 추가 비용이 발생합니다. 이때 발생한 취·등록세와 부동산 중개수수료 등은 필요경비로 양도차익에서 빼줍니다. 보유 기간 중 주택 개조·수리하는 데 들어간 각종 비용 일부도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 다만 세법은 집 수리비(인테리어 비용)의 공제 범위를 매우 좁게 인정하고 있습니다. 원칙은 주택 가치를 높이거나 내구 연한을 늘리기 위한 수선 비용인 ‘자본적 지출’만 경비로 공제하는 것입니다. 반면 도배와 바닥재를 교체해도 흔히 인테리어 공사라고 하지만 세법은 이를 경비로 인정하지 않습니다. 주택의 본래 기능을 유지하기 위한 보수 비용은 ‘수익적 지출’이라고 해서 공제 대상에서 제외됩니다. 억대의 인테리어 공사비를 지출해 대대적으로 보수하더라도 한 푼의 경비도 인정받지 못할 수 있다는 것이죠.
이런 해묵은 논란 탓에 국세청은 자본적 지출과 수익적 지출을 다음과 같이 예시하고 있습니다. 자본적 지출은 아파트 베란다 섀시 설치와 난방 시설·보일러 교체, 방 확장 등 공사비, 방범 창 설치 등이 해당됩니다. 수익적 지출로는 벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체, 보일러 수리, 타일·변기 공사, 화장실· 마루 공사 등 입니다. 이사 가는 집에 흔히 하는 인테리어 공사 대부분이 수익적 지출입니다. 공제 대상이 되는 인테리어 비용은 ‘본래의 용도를 변경하기 위한 개조’ 정도로 이해하면 됩니다. 거실을 넓게 쓰기 위한 발코니 확장 공사가 대표적입니다.
일부 부동산 온라인 카페에서는 인테리어 공사를 일괄 계약한 뒤 자본적 지출에 해당하는 섀시 설치와 발코니 확장비를 부풀리고 공제 대상이 아닌 바닥재·욕실 공사 비용을 줄이는 편법을 권하는 경우가 있는데요, 위험천만한 일입니다. 적발되면 본세의 40%에 해당하는 부당 과소신고 가산세와 불성실 납부 가산세까지 이중의 폭탄을 맞습니다.
또 보유세(재산세·종합부동산세)와 대출 이자는 필요경비로 인정되지 않습니다. 매도자가 내야 할 양도세를 매수자가 부담하도록 계약한 경우도 필요경비로 인정받습니다. 주로 분양권을 사서 신축 아파트에 입주하는 경우에 많이 발생하는데요, 추후 신축 아파트를 매각할 때 본인이 부담한 양도세를 공제받을 수 있습니다.
양도 단계의 필요경비로는 중개수수료와 양도세 신고 대행 수수료 등이 있습니다. 경매로 취득했을 때 약간 복잡한데요, 대항력이 있는 임차인에게 주는 전세보증금은 경비로 인정받지만, 법적 의무가 없는 합의금 같은 것은 제외됩니다. 또 매매 계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 부득이 세입자를 내 보낼 때의 퇴거합의금도 필요경비로 인정받습니다. 하지만 상가와 건물을 매도하기 위해 지출하는 상권 조사 비용이나 컨설팅 수수료 등은 인정되지 않습니다. 공제 대상 경비 지출의 입증 책임은 납세자에게 있기에 계약서와 세금계산서, 대금을 지급한 근거(현금영수증·신용카드 전표) 등을 꼼꼼히 챙겨둬야 합니다.
장특공제, 양도일 단 하루 차이로 세금 가른다…최대 80% 소득공제
장기보유특별공제는 양도세 절세의 핵심입니다. 기본 요건은 3년 이상인 보유한 부동산을 처분하는 경우입니다. 주택과 토지, 건물은 물론 재건축·재개발 조합원 입주권도 혜택이 부여됩니다. 다만 재건축·재개발 입주권은 조합원으로부터 매입한 것은 제외된다는 점에 유의하셔야 합니다.
장특공제는 보유와 거주 기간에 따라 감면 비율인 공제율이 달라지도록 설계돼 있습니다. 달리 말하면 양도일(잔금 받은 날 기준)단 하루 차이로 세금 차이가 난다는 것입니다. 일반적 장특공제(1주택 외 부동산)는 보유 기간이 3년 이상일 때 연간 2%씩 최대 30%를 공제받고요, 1세대 1주택자는 거주 기간 2년 이상(보유 기간 3년 이상 포함)을 충족할 경우 연간 4%씩 최대 80%까지 공제받습니다. 따라서 주택 처분 때는 해당 주택에 입주한 시기(주민등록 기준)와 취득 시기(잔금 지급일)를 확인해서 자신에게 유리한 양도 타이밍을 잡는 게 절세의 요령입니다. 장특공제는 워낙 자주 변경된데다 부동산 유형과 기산일(세법 적용 기준일) 등에 따라 제각각이어서 자칫 헷갈리기 쉽습니다. 다음 ③편에서 장특공제의 마법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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