정부가 신축 도심 소형 주택과 지방 미분양 아파트 구입에 세 혜택을 주는 수요 진작책을 꺼낸 것은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 고조로 주택 시장이 급속히 냉각되고 있다고 판단해서다. 가뜩이나 부동산 경기 침체와 전세사기로 인해 소형 주택에 대한 수요가 급감하고 덩달아 공급도 씨가 마른 상황에서 다주택자에 대한 규제를 완화해 공급난 우려를 잠재운다는 방침이다.
10일 대통령 주재 민생 토론회에서 국토교통부가 발표한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’에 따르면 올해와 내년 2년간 준공된 신축 소형 주택을 구입한다면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외한다. 대상은 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 주거용 오피스텔, 다가구주택, 아파트를 제외한 공동주택·도시형생활주택이다.
예를 들어 서울 아파트 2채를 소유한 사람이 추가로 주거용 오피스텔 1실을 매입해도 이제는 3주택자가 아닌 2주택자로 간주해서 정상 과세한다. 3주택자가 되면 취득세·종부세 등이 중과된다. 소형 주택을 사서 임대사업을 하고 싶어도 세금이 무서워 하지 못했던 다주택자들이 주택 구입을 고려할 수 있게 유인을 제공한다는 게 이번 대책의 취지다.
이같이 신축 소형 주택 구입자에 대한 규제를 푸는 이유는 도심에서 1~2인 가구들이 거주할만한 소형 주택 공급이 급감했기 때문이다.
또 정부는 다양한 형태의 1∼2인 가구를 위한 주택 공급될 수 있도록 공급 규제도 완화했다. 우선 주택 업계가 꾸준히 요구해온 오피스텔 발코니 설치를 허용했다. 쾌적한 주거 여건을 갖춘 오피스텔 공급을 촉진하기 위해서다.
총 300세대를 넘길 수 없도록 한 도시형생활주택 세대 수 제한은 폐지한다. 지금은 도시형 생활주택 전체 세대 수의 절반까지만 방을 설치할 수 있는데, 방 설치 제한 규제도 폐지한다. 도시형 생활주택 내 공유 차량 주차 공간을 설치하면 주차장 기준을 완화한다. 지금은 가구당 0.6대의 주차면을 만들어야 하지만, 주차면 수를 100% 공유 차량으로 채우면 가구당 0.17대, 절반을 공유 차량으로 채우면 0.26대를 설치하면 된다.
지방 미분양 대책도 내놨다. 앞으로 2년간 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양을 매입하면 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다. 대상 주택은 전용면적 85㎡, 6억 원 이하 주택이다. 올해 1월 10일 이후 주택 사업자로부터 최초 구입한 미분양 주택부터 세제 혜택이 적용된다. 서울에 주택 1채를 소유한 사람이 지방에 준공 후 미분양 주택 10채를 사도 주택 수 산정에서 제외해 1주택자로 간주한다.
소형 주택과 달리 준공 후 미분양 주택은 기존 1주택자가 구입 시 1가구 1주택 양도세·종부세 특례를 적용한다. 지방의 악성 미분양 주택 매입 때는 조금 더 혜택을 줄 필요가 있어 특례를 적용한다는 게 국토부의 설명이다. 주택 수 산정 제외는 시행령 개정 사항으로 5월 중 조치해 시행하고 소급 적용한다.
이 밖에 정부는 주택 건설 사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시 취득세를 최대 50% 감면해 주기로 했다. 원시취득세는 신축, 증축 등으로 새로 생긴 부동산을 취득했을 때 내는 세금이다.
등록임대사업자 제도도 손본다. 현재 임대 의무기간은 10년인데 이와 별개로 6년으로 낮춘 단기 등록임대 유형을 도입한다. 아파트는 제외하는 형태다. 이전에 4년짜리 단기임대가 있었는데 폐지됐고 이번에 부활하면 6년이 될 가능성이 크다. 세제 혜택은 기존 4년 단기임대와 비슷한 수준이 될 것으로 알려졌다. 도입을 위해서는 민간임대주택법 개정이 필요하다. 국토부 관계자는 “비아파트에 대한 10년 의무 임대는 규제가 지나치게 강하다고 보고 제도를 손질하려고 한다”고 말했다.
진현환 국토부 1차관은 “그간 공급 중심으로 대책을 내놓았는데 수요가 지나치게 위축된 부분이 있었고 정상 수요는 회복해야 한다는 인식 전환에 수요 진작책을 내놓게 됐다”고 설명했다.
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