시행사·건설사들이 잇따라 공동주택 용지 계약 해지에 나서는 것은 침체된 주택 경기가 당분간 회복되기 힘들 것으로 판단하고 있기 때문이다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공동주택 용지는 그동안 시행사·건설사들에 무조건 돈을 버는 사업으로 여겨졌다. 대다수의 시행사들은 공공택지를 낙찰 받기 위해 유령 계열사까지 동원해 이른바 ‘벌떼입찰’까지 벌였다.
분위기가 급반전된 것은 2022년 말부터다. 금융 비용과 공사비가 가파르게 오르면서 땅을 분양받은 시행사·건설사들이 수익성 악화로 중도금을 납부하지 못하는 사례가 속출했다. 이후 아파트를 지어도 미분양으로 남을 가능성이 커지자 결국 택지 분양가의 10%에 달하는 계약금까지 포기하고 계약 해지까지 나선 업체가 늘고 있는 것이다.
2021년 6월 LH로부터 경기도 화성시 병점복합타운 주상복합 용지 1·2 블록을 2529억 원에 분양받은 DS네트웍스는 올 초 계약을 해지하고 부지를 반납했다. 분양 시장이 급격히 악화함에 따라 수익을 내기 어렵다고 판단한 것이다. 당초 DS네트웍스는 해당 부지에 650가구 규모의 공동주택과 부대 복리시설을 공급할 예정이었다. DS네트웍스는 중도금을 6개월 이상 연체하고 있었기 때문에 공급 금액의 10%인 253억 원가량을 LH에 몰취당했다.
이밖에 올 들어 △화성동탄2 4필지(3350억 원) △인천가정2 1필지(648억 원) △밀양부북 1필지(269억 원) △창원가포 1필지(505억 원) 등에서도 계약 해지가 발생했다.
업계의 한 관계자는 “사업을 계속 진행해 나중에 더 큰 손해를 보느니 계약금만 포기하고 일찍 빠져나오려고 하는 것”이라며 “앞으로 주택 시장 불확실성이 확대될 경우 사업성이 안 좋을 것으로 예상되는 부지에 대한 계약 해지가 더 늘어날 수 있다"고 전망했다.
LH는 계약 해지된 토지에 대한 재매각 추진을 통해 주택 공급 사업에 차질이 없도록 철저히 관리한다는 방침이다. LH 측은 “중도금 연체 토지의 경우 매수인의 계약 이행 가능성 등을 종합적으로 고려해 계약 해제 여부를 결정하고 있다”며 “계약이 해제된 토지나 미매각 토지에 대해서는 토지리턴제, 거치식 무이자 할부 판매, 공급가 재산정 등 판매 조건 완화 등을 통해 매각이 이뤄질 수 있도록 조치할 것”이라고 말했다. 토지리턴제는 민간 사업자가 땅을 LH로부터 분양받은 뒤 사업을 계속 하지 못할 경우 계약금과 중도금을 돌려주는 제도다.
다만 주택 사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 환경이 녹록지 않아 시행사들이 적극 토지 입찰에 참여해 주택 사업을 이어갈지는 미지수다. 현재 아파트·오피스텔 등 분양 사업장의 PF 대출금리는 수도권 기준 10% 안팎에 달한다. 그마저도 시공 능력 평가 20위권의 우량한 건설사가 신용 보강을 하지 않으면 사실상 자금 조달이 어려운 상황이다. 심지어 안산의 한 공동주택 사업장은 시공사가 2600억 원 규모로 신용 보강을 하고 있는데도 PF 투자자를 구하지 못해 계속 브리지론만 연장하며 답보 상태다.
그나마 PF 전환에 성공한 사업장들도 과중한 책임과 높은 금리에 허덕이고 있다. 실제로 GS건설이 시공하는 '송도 자이풍경채'는 시행사로 인천도시공사(19%), 인천교통공사(32%) 등 공공기업이 참여하고 있다. 2조 원이 넘는 총사업비 가운데 약 6000억 원만 조달하는 데도 금리가 8~9% 수준으로 결정됐다. 부동산 금융 업계의 한 관계자는 “분양률이 낮으면 공사 대금 회수에 차질을 빚을 뿐만 아니라 PF 우발 채무가 현실화돼 유동성 위기가 닥칠 우려가 크기 때문에 시행사들이 적극적으로 사업에 나서기 어려운 상황”이라고 말했다.
한편 올 2월 말 기준 LH 공동주택 용지 분양 대금 연체 금액은 1조 1653억 원으로 집계됐다. 올 초 1조 5000억 원 대비 20%가량 감소했지만 여전히 1조 원대로 금액이 크다. 연체된 사업장은 총 18곳(36필지)이다. 수도권이 11곳(26필지)으로 연체 대금은 1조 579억 원이며 지방은 7곳(10필지), 1074억 원이다. 연체액은 미납 원금과 미납 약정이자, 연체이자를 합친 금액이다.
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