앞으로 서울에서 지구단위계획으로 개발을 진행하면 지금보다 더 쉽게, 더 많은 용적률을 적용받을 수 있다. 질서 있는 개발을 장려하기 위해 2000년 도입된 지구단위계획 제도가 시간이 흐르며 과도한 규제로 작용하고 있다는 지적을 수용한 변화다. 특히 서남·서북·동북권이 지구단위계획 수립 시 용적률이 오르는 효과가 커 수혜가 집중될 것으로 보인다.
서울시는 19일 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안을 발표했다. 지구단위계획은 대상 지역의 용적률, 용도지역, 기반시설 규모, 건축물 배치·형태, 교통처리계획 등을 총망라한 일종의 개발 가이드라인이다. 현재 서울에서 수립된 지구단위계획은 총 787개소로 면적은 129.8㎢에 달한다. 시 전체 면적(605.2㎢)의 21%다.
앞으로는 모든 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 용적률을 조례에서 정한 것보다 1.2배 많이 적용받게 된다. 현재는 공개공지 조성에 따른 용적률 1.2배 상향 혜택이 준공업지역 등 특정 지역에만 적용되고 있다. 가령 일반상업지역에서 공개공지를 설치하더라도 용적률 변화가 없었지만 이제는 조례에서 정한 800%의 1.2배인 960%로 용적률이 올라간다. 또 이 같은 용적률 혜택을 적용 받을 수 있는 인센티브 항목도 공개공지 외에 지능형 건축물, 특별건축구역 등으로 확대했다.
허용 용적률 체계도 대폭 개편한다. 허용 용적률은 지구단위계획을 수립할 때 10개 분야(획지계획, 건축물 형태 및 색채, 주차 계획)의 인센티브 항목 중 일부를 이행하면 추가로 얹어주는 용적률을 의미한다. 시는 지금까지 지구단위계획의 기본 용적률을 조례상 용적률보다 100~300% 포인트 낮추고 의무를 이행하면 조례상 용적률로 높여주는 방식으로 허용 용적률을 운영해 왔다. 예를 들면 준주거지역은 조례상 용적률이 400%인데 지구단위계획을 짤 때는 300%를 기본으로 설정했다. 시 관계자는 “이행이 쉬운 항목 위주로 취사 선택을 해도 허용 용적률을 채우는 데 문제가 없어 인센티브의 의미가 크지 않았다”고 설명했다.
이제는 조례상 용적률을 기본 용적률로 놓고 허용 용적률 인센티브 항목을 이행하면 기본 용적률의 1.1배로 용적률을 올려주기로 했다. 이렇게 되면 준주거지역, 일반상업지역, 중심상업지역의 허용 용적률(각 400%, 800%, 1000%)이 10%씩 늘어난다. 동시에 미래 도시 수요에 대응하기 위해 허용 용적률 인센티브 항목도 스마트도시, 탄소중립, 디자인 혁신, 녹지생태도시, 지역 맞춤계획과 관련된 5개 분야로 바꾼다. 이전의 항목은 이행이 어렵지 않은 만큼 별도의 인센티브를 주지 않기로 했다.
또 주목되는 점은 1991년 전후로 다르게 적용되는 용적률 산정 방식을 2000년을 기준으로 통일했다는 것이다. 지구단위계획구역의 전신인 도시설계지구가 신설된 1991년 5월 전에 일반상업지역으로 종상향된 곳들은 기준 용적률이 500~600%이었던 반면 1991년 이후면 400%에 불과했다. 서울시가 현 용적률 체계를 적용하기로 한 시점을 2000년으로 조정하면서 1991~2000년에 종상향된 곳들은 기준용적률이 100~300%포인트 올라갈 전망이다. 이 시기 종상향이 된 면적 422만㎡ 중 서남·서북·동북권(406만㎡) 비중은 96%에 달한다.
이번 내용은 지구단위계획을 신규 수립하거나 변경 시 적용되며 주민 제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영한다. 단 허용 용적률을 조례 용적률의 1.1배로 주는 내용은 도시계획 조례 개정이 필요해 시는 하반기 개정을 목표로 하고 있다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “다양한 도시변화가 예상되는 시점에서 이번 제도 개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라고 말했다.
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