지난해 전국의 주택 착공 실적이 연평균(2005~2022년) 대비 절반에도 못 미치는 것으로 집계됐다. 특히 서울의 경우 연평균의 33% 수준에 불과해 향후 공급 부족에 따른 가격 변동성이 커질 수 있다는 지적이 나왔다.
23일 국책 연구기관인 국토연구원이 공개한 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서에 따르면 지난해 전국 주택 착공 실적은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 그쳤다.
인허가는 38만 9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만 6000가구로 73.9% 수준이었다.
특히 서울의 경우 인허가, 착공, 준공 모두 연평균의 절반에도 미치지 못했다. 지난해 서울 지역의 주택 착공은 2만 1000가구로 연평균의 32.7%에 불과했다. 인허가는 2만 6000가구(37.5%), 준공은 2만 7000가구(42.1%)로 각각 나타났다.
이는 윤석열 정부가 세운 주택 공급계획에도 훨씬 미달하는 수준이다. 정부는 오는 2027년까지 전국에 270만 가구를 공급하고 수요를 고려해 과거 5년 대비 수도권에 29만 가구, 서울은 18만 가구를 늘릴 계획이었다. 김지혜 국토연구원 연구위원은 "공급계획 대비 인허가 실적을 분석해보면 비수도권의 경우 99.3%로 계획 물량 대부분을 달성했지만 서울 지역은 32%로 매우 저조한 상황"이라며 "2~3년 후 주택 공급 부족으로 가격 변동성이 커지는 현상이 나타날 수 있다"고 분석했다.
국토연은 주택공급이 지연되는 가장 큰 원인으로 공사원가 상승과 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화를 꼽았다. 영세한 시행사가 대부분 사업 자금을 대출로 끌어오는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조 역시 문제가 크다고 봤다.
이에 리츠를 활용한 사업 재구조화와 공공지원 민간임대 활성화 등을 통해 주택 공급 기반을 개선해야 한다고 연구원은 제언했다. 단기적으로는 정비사업의 공사비 분쟁을 예방·조정해 주택 사업 기간을 단축하는 방안도 제시했다. 김 연구위원은 "정비사업장의 사업성이 낮은 경우 리츠를 활용한 복합개발로 주택 공급을 늘릴 수 있을 것"이라며 “단기 방안으로는 분쟁이 빚어지는 사업장에 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화해 공사 단절을 최소화해야 한다"고 말했다.
또 시행사의 자본요건을 강화해 부동산PF 부실로 인한 위험 전이 가능성을 구조적으로 줄여야 한다고도 덧붙였다. 심교언 국토연 원장은 "지금부터는 신규 주택공급 감소 압박(문제)을 어떻게 최소화할 것인가가 최대 과제"라며 "정부에서도 장기·단기로 나눈 대책을 만들 필요가 있다"고 강조했다.
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