지방도시공사들이 잇따라 리츠 자산관리회사(AMC) 인가에 뛰어들고 있다. 땅값이 오른 데다가 부동산 개발사업이 침체되며 자금조달이 막히는 등 어려움이 커지자 임대주택 공급과 도시재생사업 등 지방자치단체의 현안 과제를 추진하기 위해서다.
12일 부동산 업계에 따르면 충북개발공사는 국토교통부에 리츠 AMC 인가 신청을 검토하고 있다. 지난달 광주광역시도시공사에 이어 비수도권 지방공사 중 두 번째다. 경기주택도시공사(GH)도 지난 4월 국토교통부로부터 리츠 AMC 예비인가를 획득했다. 이밖에 한국토지주택공사(LH), 서울주택토지공사(SH), 인천주택도시공사(IH) 등도 리츠 AMC 인가를 보유하고 있다.
이들 지방공사가 잇따라 리츠 사업에 뛰어드는 것은 민간에서 자금 조달을 통해 임대주택과 도시재생 등 정책사업을 운영할 수 있기 때문이다. 정책사업은 수익성이 낮아 민간 사업자의 참여가 저조한 만큼 공공기관의 신속한 사업 주도가 필수다. 다만 부채비율 등 재무지표를 관리해야 하는 공사들은 재원 조달이 부담일 수밖에 없다. 특히 지난해 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙으며 자금 조달 금리가 큰 폭으로 뛰면서 대부분의 지방 공사는 사업 추진에 차질을 빚어왔다.
하지만 공사가 리츠를 설립해 사업을 추진하면 재무 부담을 최소화하면서 공공 정책사업을 동시 진행할 수 있다. 대표적인 것이 SH가 자회사 서울투자운용을 통해 운용하는 '서울리츠'다. 현재 4호까지 설립된 서울리츠는 SH 유휴부지를 임차·매입해 개발하거나 재건축 아파트 일반분양분을 선매입해 운영한다. 서울 내 가용 토지가 거의 없어진데다가 땅값마저 크게 올라 신규 사업 추진이 어려웠지만 리츠를 통해 자금을 모집하며 순항하고 있다.
3기 신도시 등 굵직한 정책 사업을 이어가는 LH는 지난 4월 말 기준 총 34개, 17조 4400억 원 규모의 리츠를 운용하고 있다. 토지 소유자에게 현금 대신 토지 개발 수익을 공유하는 '대토리츠'나, 유휴부지에 공공주택을 지어 분양하는 '주택개발리츠' 등이 대표적이다. 수도권 3기 신도시에서 대규모 공공임대주택 공급을 예정하고 있는 GH도 같은 이유로 연내 리츠 AMC 본인가를 목표로 하고 있다.
정부도 리츠 활성화를 위해 다양한 정책 지원을 내놓고 있다. 올초 투자 대상을 다각화하고 리츠의 기업어음 발행을 허용하는 등 리츠 제도 개선방안을 발표한 데 이어 토지보상 규모만 10조 원가량 예상되는 광명시흥 3기 신도시에 대토리츠를 활용해 보상을 진행할 예정이다.
리츠를 활용하면 공사들이 개발사업에 투입해야 하는 대규모 자금을 융통할 수 있고 시행주체(리츠)는 자금 부담 없이 개발 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있다. 민간 부문의 자금 모집도 비교적 순조롭다. 준공 후 공사가 사들여 공공임대주택으로 활용하는 만큼 자금 회수 리스크가 낮고 매각 시 차익을 통해 높은 수익을 실현할 수 있기 때문이다.
국내 첫 헬스케어 리츠도 도입을 앞두고 있다. LH는 부동산 개발사 엠디엠플러스와 이달 사업 협약을 체결하고 헬스케어 리츠(화성 동탄2 헬스케어리츠) 설립과 사업 부지 매매 계약 등을 마무리할 예정이다. 동탄역에서 약 3km 떨어진 곳에 18만 6487㎡ 규모의 시니어 주택을 개발하는 프로젝트다. 약 3000가구 규모로 국내 최대 규모다. 리츠 업계의 한 관계자는 “개발사업 환경이 악화된 가운데 공사의 재무건전성을 유지하면서 임대주택사업이나 도시재생사업 등 정책사업을 유지할 수 있는 수단으로 리츠가 주목받고 있다”고 설명했다.
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