"조정대상지역에 위치한 주택도 상생임대주택 특례를 활용하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 개정된 시행령에 따르면 2024년 12월 31일까지 계약이 체결되고 임대가 개시돼야만 상생임대차계약으로 인정됩니다. 기존 국세청 유권해석과 다르게 시행령이 개정된 만큼 요건 충족 여부를 면밀히 따져봐야 합니다."
김호용(미네르바 올빼미) 미르진택스 대표는 2일 서울 중구 롯데호텔서울 크리스탈볼룸에서 열리는 '서울경제 머니트렌드 2024' 연단에 올라 일시적 2주택자 양도세 비과세 특례를 포함한 절세 방법을 공유했다. 특히 올해는 1주택자가 '갈아타기'를 하는 과정에서 비과세를 적용받는 방법과, 조정대상지역 지정 후 취득한 주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우 비과세가 적용되는 경우에 대해 소개했다.
김 대표는 "1주택자가 이사를 가기 위해 조합원입주권을 취득하는 경우도 실수요에 해당한다"며 "종전주택을 취득한 후 1년이 경과하고 조합원입주권을 취득하고, 이후 3년 이내 종전 주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다"고 설명했다.
재개발·재건축 사업 진행 중 조합 분쟁이나 공사기간 지연 등으로 3년 내 종전주택 양도가 어려울 경우 예외적으로 종전주택을 비과세하는 특례 규정도 있다. 김 대표는 "주택 준공 전, 또는 준공 후 3년 이내 종전주택을 양도하고, 신축주택 준공일로부터 3년 이내 신축주택으로 전입해 1년 이상 계속해서 거주해야 한다"며 "그렇지 않으면 비과세된 세액을 추징당하기 때문에 주의해야 한다"고 말했다.
일반주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 구입한 1주택자도 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 대상이다. 김 대표는 "분양권은 언제 취득했는지에 따라 세법상 취급이 달라진다"며 "입주권과 마찬가지로 취득 이후 3년이 경과했더라도 새 아파트 준공 전 또는 준공 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다"고 설명했다.
이를 응용해 대치동 청실아파트(현 래미안대치팰리스) 재건축 기간 중 아크로리버파크 분양권을 매입한 사례도 소개했다. 김 대표는 "이 경우에도 대체주택으로 인정이 돼 비과세 요건에 해당한다"며 "부모님이 사망해 주택을 상속받아도 마찬가지"라고 말했다.
김 대표는 상생임대주택 특례에 대해서도 소개했다. 상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인을 가리킨다. 조정대상지역에 위치한 주택을 취득해 12억원까지 양도세 비과세를 적용받으려면 양도 당시 1주택이어야 하며 보유 및 거주 기간이 2년 이상이어야 한다. 하지만 상생임대주택의 요건을 갖춘 주택을 양도할 경우 2년 거주요건이 면제된다. 김 대표는 “시행령 개정에 따라 2024년 12월 31일 이전에 상생임대차계약을 체결하고 계약금을 지불한 상태에서 2024년 12월 31일 이전 임대가 개시되면 상생임대차계약으로 인정된다”며 “이 경우 1세대 1주택 비과세, 거주주택 비과세, 1주택자에 대한 장특공제 우대율을 적용할 때 2년 거주요건을 면제한다”고 말했다.
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