서울 마포구에 거주하는 직장인 A 씨는 최근 아파트 거래 애플리케이션을 보고 깜짝 놀랐다. 지난해 1월 매수를 고민하던 강남구의 한 아파트 값이 16억 원에서 22억 원으로 1년 반 새 6억 원이나 뛰었기 때문이다. A 씨는 “강남권 아파트 값 오름폭이 비강남권보다 너무 커 앞으로 갈아타기가 더 어려워질 것 같다”며 한숨을 내쉬었다.
지난달 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 비(非)강남 3구의 아파트 값 격차가 역대 최대를 기록한 것으로 나타났다. 대출금리 하락과 종합부동산세 완화 기대감에 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 증가하며 지역별 양극화 현상이 심화하고 있다는 분석이 나온다.
8일 부동산R114에 따르면 지난달 강남 3구의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 6793만 원으로 집계됐다. 같은 기간 그 외 서울 아파트 매매가는 3236만 원을 기록했다. 격차는 3557만 원으로, 이는 집계가 시작된 2000년 1월 이후 가장 크다. 강남 3구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2022년 6929만 원에서 거래 빙하기였던 지난해 6656만 원으로 하락한 뒤 올해 상반기 6781만 원으로 반등에 성공했다. 반면 비강남권 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난해 3254만 원에서 올해 3232만 원으로 오히려 떨어졌다.
지난해의 경우 9억 원 이하 주택을 매수할 때 저리에 대출을 받을 수 있는 특례보금자리론 일반형이 시행되면서 상대적으로 집값이 저렴한 비강남권으로 수요가 쏠렸다. 그러나 올해는 정책대출인 신생아특례대출이 출산 가구에 국한되는 데다 금리 인하와 종부세 폐지 등의 기대감에 향후 더 큰 시세차익이 기대되는 강남권으로 매수세가 집중되고 있는 것으로 풀이된다.
KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 5.1로 2018년 4월(5.1) 이후 약 6년 만에 최고를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20%의 평균 집값을 하위 20%의 평균 집값으로 나눈 수치로 집값 양극화 정도를 보여준다. 청약 시장에서도 분양가상한제가 적용되는 강남 3구와 비강남권은 다른 성적표를 받고 있다. 올해 상반기 강남 3구에서 분양한 단지는 ‘메이플자이’로 1순위 평균 경쟁률이 442.3대1을 나타냈다. 반면 비강남권에서 분양한 총 10개 단지는 68.7대1에 그쳤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지역별 아파트 값 양극화 현상은 집값 상승기에 두드러진다”며 “중금리 상황에서 수요자는 매수에 신중을 기할 수밖에 없기 때문에 강남권과 한강 변의 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상은 더 강해질 것”이라고 말했다.
송파 7300만원 오를때 강북구는 3600만원 떨어져…아파트값 '극과극'
서울을 중심으로 집값이 상승기에 접어든 가운데 지역별로 극명한 온도 차를 보이고 있다. 올 상반기 서울 아파트 값 평균 매매가격은 13억 227만 원으로 지난해 상반기(12억 9072만 원)보다 1154만 원 상승했다. 다만 지역별로는 희비가 엇갈렸다. 강남·서초·송파·광진구 등은 아파트 값이 오른 반면 강북·구로·관악·노원구 등은 하락했다. 송파구는 평균 매매가격이 지난해 상반기 17억 9103만 원에서 18억 6464만 원으로 7361만 원 올라 서울에서 상승 폭이 가장 컸다. 반면 강북구는 같은 기간 7억 3598만 원에서 7억 9만 원으로 3589만 원 아파트 값이 떨어졌다. 중위 매매가격으로 봐도 금천구는 지난해 5월 5억 5700만 원에서 올해 5월 5억 5500만 원으로 하락한 반면 강남구는 19억 9150만 원에서 20억 8800만 원으로 상승했다.
최근 강북 지역도 아파트 값이 상승 움직임을 보이고 있지만 강남 3구와 비교하면 상승 폭이 미미하다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(1일 기준) 서울 동북권 아파트 매매가는 전주 대비 0.17% 상승했다. 반면 같은 기간 동남권은 0.23% 올랐다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “최근 강북권의 아파트 값이 회복세를 보이고 있지만 매수세가 주요 단지에 그치고 절대 매매가가 낮은 소형 평수 위주로 매물이 나오며 평균 매매가 하락에 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다.
실제 부동산 프롭테크 기업 직방에 따르면 지난달 강북(39%)과 노원(38%), 도봉구(44%) 아파트 전체 거래 중 하락 거래 비중은 40%대로, 서울 평균(21%)을 크게 웃돌았다. 반면 강남 3구에서는 신고가를 경신했다는 소식이 이어지고 있다. 송파구 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡는 지난해 말 24억 6000만 원에 최고가를 기록한 지 약 6개월 만인 지난달 20일 24억 9000만 원에 신고가를 썼다.
아파트 값 양극화 현상은 강북 지역 내에서도 심화하고 있다. 대표적인 곳이 ‘마용성(마포·용산·성동)’과 ‘노도강(노원·도봉·강북)’이다. 지난달 마용성 지역 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 4534만 원으로 1년 전보다 0.7% 올랐다. 반면 노도강 아파트는 2346만 원에서 2298만 원으로 약 2% 떨어졌다. 이에 두 지역 3.3㎡당 아파트 값 격차는 지난달 2236만 원으로 역대 최대를 기록했다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 지난해 5월 15억 원까지 매매가가 떨어진 뒤 지난달 18억 9000만 원에 팔리며 1년 새 약 20% 뛰었다. 같은 기간 도봉구 ‘도봉한신’ 전용 84㎡는 실거래 평균 가격이 5억 3000만 원에서 5억 4500만 원으로 약 3% 상승하는 데 그쳤다. 반면 ‘마용성’과 강남 3구 아파트 값 격차는 수년째 2200만 원 안팎의 비슷한 수준을 유지하고 있다. 한 부동산 전문가는 “2019~2021년 30대 수요자들이 노도강, 금관구(금천·관악·구로)를 택했다면 급락기를 거치며 ‘중급지’를 선택하고 있는 게 특징”이라며 “대표적인 곳이 성동구·광진구로 인근 지역의 아파트 값을 이끌고 있다”고 분석했다.
부동산 업계는 갈수록 서울의 아파트 값 양극화 현상이 심화될 것으로 보고 있다. 먼저 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 여파에 착공 실적이 줄면서 신축 공급이 많은 지역으로의 쏠림 현상이 나타날 것이라는 설명이다. 국토교통부 주택건설실적통계에 따르면 지난 1분기 전국 아파트 착공 실적은 총 3만 7793가구로 전년 동기(4만 6128가구)보다 18% 감소했다. 재건축 투자 수요도 조합원들이 공사비 상승에 따른 높은 분담금을 부담할 수 있는 강남 3구로 집중될 것이라는 예상이 나온다. 정비 업계는 앞으로 재건축 추진 단지 조합원들의 평균 분담금이 5억 원에 달할 것으로 내다보고 있다. 여기에 정부가 종합부동산세 완화 등을 추진하는 것도 강남 3구의 심리적 진입 문턱을 낮출 것이라는 전망도 나온다. 다만 양극화 현상이 ‘집값 거품’으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 윤 위원은 “반포가 평당 1억 원을 넘기면서 인근 잠원·방배 등도 이 수준을 따라가야 하는 것 아니냐는 심리가 생겨나는 것과 같은 구조”라며 “양극화가 극명해질수록 아파트 값에 거품이 낄 수 있다”고 지적했다.
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