㉙취득세 (상·세율과 중과세)
양도소득세는 윤석열 정부 들어 중과를 한시 유예했습니다. 여당 외에도 야당도 종부세 부담을 줄여주자는 움직임이 있습니다. 하지만 같은 거래세인 취득세는 문재인 정부 시절 그대롭니다. 물론 양도세 중과 배제가 다주택자로 하여금 주택을 팔도록 유도하는 효과가 있는 반면 취득세 중과를 풀어주면 주택 매입수요를 자극할 수 있기에 차원이 다른 문제이긴 하나 최고 12%의 취득세를 물리는 것은 징벌적 과세입니다. 지방재정의 취약성을 십분 이해하더라도 중과세는 과도한 측면이 있습니다. 정부가 2022년 말 취득세 중과를 완화하는 내용의 지방세법 개정안을 제출했지만 법안은 22대 국회 종료로 더불어 자동 폐기됐습니다. 이번 ㉙회 취득세편에서는 기본 세율 구조와 중과세 제도를 알아보겠습니다.
상가+주택은 건물·토지분 각각 취득세…증여·상속 취득땐 공시가격 기준
취득세는 양도세에 비한다면 비교적 단순한 세법입니다. 매매로 취득하는 경우 거래가격이 곧 과세표준(세금내는 기준액)이 되므로 여기에다 세율을 곱하면 세금을 산출할 수 있습니다. 세법을 복잡하게 만드는 이런 저런 특례도 거의 없습니다. 그럼에도 부동산을 취득할 때 수반되는 비용인 만큼 취득세가 어느 정도인지 미리 알아둬야 거래 후 자금 조달 문제로 낭패를 겪지 않습니다.
취득세는 유상취득과 무상취득에 따라 세율이 다른 특성이 있습니다. 유상취득은 매매거래를 통한 취득을 의미하고 무상취득은 상속·증여로 발생한 취득을 말합니다. 이들 2개 외에도 신·증축으로 인한 원시 취득도 있습니다.
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액을 기준으로 삼습니다. 매매와 같은 유상취득은 취득가격을 적용하지만 특수관계인 사이의 거래로 취득세를 부당하게 줄이는 경우에 해당하면 ‘시가인정액’을 과세표준으로 삼습니다. 시가인정액은 해당 물건의 유사 매매사례 가격이나 감정가격 등을 말합니다. 증여와 상속 취득의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액을 적용하지만 이를 산정하기 어렵다면 정부의 공시가격인 ‘시가표준액’을 적용합니다. 취득가격의 과세표준은 대체로 시가-시가인정액-시가표준액 순으로 낮아지는 경향이 있습니다. 다만 아파트와 같은 공동주택은 시가인정액이 시가표준액보다 낮을 수도 있습니다. 또 1층은 상가, 2층은 주택인 주상복합건물은 건물분과 토지분에 대해 각각 취득세를 납부해야 합니다.
상속취득세율 2.8%…무주택 가구라면 0.8%
매매 거래로 취득(유상 취득)한 주택의 취득세율은 1~12%에 이릅니다. 세율 구조는 2019년까지는 과세표준 금액별로 1%,2%,3%의 단일 세율이 적용됐지만 2020년부터 6억~9억 원 세율 구간이 기존의 2%에서 1~3%로 세분화됐습니다. 또 2020년 8월12일부터 다주택자에 대한 중과세(8%·12%)가 도입돼 현재까지 이르고 있습니다.
그럼 취득가격이 6억~9억 원인 주택의 취득세는 어떻게 계산할까요. 아래 그림은 취득가액 6억~9억 원 구간의 취득세율 적용 사례 입니다. 다소 복잡하지만 이 산식을 대입한 세율에다 취득가격을 곱하면 내야할 세금을 알 수 있습니다. 예컨대 주택을 6억5000만 원에 매매로 취득했을 때의 취득세는 8,645,000원 입니다.
증여로 취득할 때는 3.5%의 세율이 적용되고 상속취득세는 2.8%입니다. 다만 무주택자가 주택을 상속을 받은 경우에는 0.8%의 세율을 적용 합니다. 이때 피상속인(부모)의 사망일을 기준으로 무주택 여부를 판단하고 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족 모두가 무주택이어야 합니다. 하지만 조정지역내 3억 원 이상 주택을 증여 또는 상속 취득(무상취득)하면 주택 보유 수와 상관없이 무조건 12%의 최고 세율이 적용됩니다.
1억 이하는 중과세 배제…단 재개발·재건축 고시지역은 제외
취득세 중과세율은 상당히 높습니다. 1~3%인 일반 세율보다 최고 12배 높습니다. 아래 표는 취득세 중과세율입니다.
표에서 보듯 1주택자가 조정지역의 주택을 한 채 더 사면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 물론 이사를 위한 일시적 2주택인 경우 1주택 세율(1~3%)가 적용됩니다. 이때 종전 주택의 매각 시한은 지난해 1월12일부터 2년에서 3년으로 연장됐습니다. 취득세의 일시적 2주택 특례는 양도세의 특례와 비슷하지만 양도세의 '1·2·3 법칙’이 모두 적용되지는 않습니다. 3년 이내에 처분만 하면 되지, 새 주택을 종전 주택 취득 1년 후에 취득하거나 종전 주택을 2년 이상 보유하지 않아도 된다는 것입니다. 세 번째 주택을 취득하면 조정지역이라면 12%, 비조정지역인 경우 8%의 세율이 적용됩니다. 4주택 이상은 지역 불문하고 12% 중과세됩니다.
반대로 주택 수에 상관없이 중과세에서 제외되는 주택도 있습니다. 해당 요건은 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하의 주택은 중과세 대상에서 제외됩니다. 2주택자가 시골의 1억 원 이하 주택을 새로 취득하면 최저 세율 1%를 적용한다는 것입니다. 하지만 이때 재개발·재건축 대상지역으로 고시된 곳에 소재한 주택은 제외됩니다. 알부세 ㉑회(세컨드 하우스)에서 다룬 농어촌주택도 중과세 대상에서 제외됩니다.
관건은 주택임대사업자가 주택을 취득할 때입니다. 앞서 알부세 ㉕회(주택임대)에서 다뤘는데요, 결론부터 말하면 임대사업자에 대한 중과세 배제 특례는 없습니다. 다만 ①신규 분양 ②전용면적 65 ㎡이하 ③연립주택·다세대주택·주거용오피스텔 등 3가지 요건을 모두 충족하면 감면 특례를 적용받습니다. 결국 1주택자가 임대사업을 하기 위해 두 채의 주택을 취득했다면(비조정지역 기준) 첫 번째 주택은 1~3%의 일반 세율이, 두 번째 주택은 8%의 세율이 각각 적용되는 것이죠. 다음 ㉚회에서는 취득세율 산정에서 중요한 기준이 되는 주택 수의 산정과 감면 특례에 대해 알아보겠습니다.
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