국민연금이 기존에는 투자하지 않았던 1억 달러(약 1436억 원) 미만의 해외 부동산 투자도 적극적으로 추진하는 것으로 파악됐다. 국민연금은 특히 소규모 부동산 플랫폼 투자처를 발굴해 해외 자산 포트폴리오를 다변화하고 인플레이션(물가 상승)에 따른 수익률 하락도 방어하겠다는 방침이다.
15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 국민연금 기금운용본부는 각종 해외 투자자들과 만나 1억 달러 미만 부동산에도 투자하겠다는 의지를 내비치며 구애에 나섰다. 부동산 등 해외 투자에 대해서는 자산 운용의 효율성을 고려해 1억 달러 이상으로만 투자하던 전략을 과감하게 전환하기로 한 셈이다. 국민연금의 총 운용 자산은 올 9월 말 기준 총 1146조 1000억 원으로 달러화로는 8000억 달러에 육박한다.
국민연금은 특히 해외 부동산 플랫폼 투자에 주목하는 것으로 알려졌다. 주로 프로그램형 합작 투자(PJV)나 부동산 회사채, 세컨더리 펀드 등에 관심을 보이고 있다는 전언이다. 이 가운데 세컨더리 펀드는 스타트업 등에 투자한 벤처캐피털(VC)의 보유 지분을 사들여 수익을 내는 투자처다.
부동산 운용 업계의 한 관계자는 “미국과 유럽에서 유행하는 부동산 투자 방식을 아시아 지역에 도입하는 방안 등을 고려 중인 것으로 안다”고 전했다.
업계에 따르면 국민연금의 부동산플랫폼팀은 현재 단독주택 임대와 학생 전용 숙소, 건설·이전·임대(BTR) 사업 등에 투자하는 방안을 검토하고 있다. 국민연금은 지난해 말 부동산투자실에 부동산플랫폼팀을 신설한 바 있다. 현 100억 달러 규모의 팀 자산을 향후 10년 간 300억 달러로 늘릴 계획이다.
국민연금이 해외 부동산 사업 투자의 하한선을 낮춘 것은 투자 포트폴리오를 다양화하고 글로벌 네트워크를 확대하기 위한 목적 때문으로 풀이된다. 인플레이션으로 자산 가치가 하락하는 상황을 막으려는 의도도 있다. 국민연금은 당초 인플레이션을 반영하지 않은 내부수익률(IRR)만 따지다가 최근 몇 년 간 물가가 가파르게 상승하자 실질수익률 등 다른 지표들도 함께 살피고 있다.
업계의 한 고위 관계자는 “기준 포트폴리오가 도입되면서 다양한 투자 방식을 도입할 수 있게 됐다”며 “국민연금이 해외 투자자들과 신뢰 관계부터 쌓은 뒤 투자를 확대할 것으로 보인다”고 설명했다. 업계의 또 다른 관계자는 “포트폴리오 다양화는 위험 분산의 기본”이라며 “국민연금처럼 큰 투자자가 해외에서 자존심을 굽히고 적극적으로 영업에 나서는 점은 긍정적”이라고 평가했다.
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