지난해 수도권 물류센터 신규 공급이 전년 대비 반토막난 것으로 나타났다. 경·공매 등 부실채권(NPL) 위주의 거래가 늘면서 그간 지나치게 높았던 자산 가격이 떨어져 일부에서는 수익성이 회복되는 모습도 나타나고 있다.
7일 부동산업계에 따르면 지난해 새롭게 공급된 수도권 물류센터 규모는 280만 9917㎡(약 85만 평) 규모로 예상돼 2023년 604만 9587㎡(183만 평) 대비 절반 이상 줄었다.
같은 기간 물류센터 거래 규모도 5조 원에서 3조 7000억 원으로 쪼그라들었다. 특히 공실률이 높은 저온 센터 대신 상온 센터 위주의 거래가 많았다. 당장 유동성을 확보하기 위해 수익성을 일부 포기하고 저온 센터를 상온 센터로 변경한 사례도 늘었다. 야탑동 쿠팡 물류센터는 당초 헤리티지자산운용이 저온창고로 준공했지만 임차인을 구하지 못해 일부 상온으로 구조를 변경했다. 이후 공매를 통해 이지스자산운용이 2226억 원에 인수했다. 감정가(3102억 원) 대비 40%가량 낮아진 가격으로, 지난해 거래된 저온 센터 가운데 가장 낮은 평당가(1043만 1000원)를 기록했다. 피벗플러스가 준공한 화성시 석포리 물류센터 역시 저온에서 상온으로 용도를 변경해 삼성전자로지텍을 임차인으로 확보한 후 매각에 성공했다. 이밖에 △로지스포인트 호법A(마스턴투자운용) △이천 이황리 물류센터(한덕홀딩스) △사사동 물류센터(아스터개발) 등도 준공 전 설계를 바꿔 저온에서 상온으로 용도를 변경해 임차인을 확보했다.
경·공매 등 NPL 위주의 거래가 늘면서 물류센터의 수익률(캡레이트)도 오름세로 반전됐다. 캡레이트란 1년 간 부동산을 보유하면서 얻을 수 있는 예상 수익률이다. 2021년 4%대로 최저점을 찍은 물류센터 캡레이트는 지난해 1분기 5%대 중반에 진입한데 이어 3분기 6.08%를 기록했다. 실제로 LB자산운용이 매입한 경기 브릭화성물류센터는 3.3㎡당 770만 원, 6% 초반대 수익률로 거래됐다. 부동산 업계의 한 관계자는 "최근 2~3년 간 공급이 크게 늘어나면서 매수자들이 원하는 수익률이 높아졌다"며 "이를 맞추기 위해서는 임대료를 높여야 하는데 임차인을 구하기 어려워 결국 자산 가격을 내리는 분위기"라고 전했다.
가격 조정이 이뤄지면서 외국계 투자자들의 매입도 빨라지는 분위기다. 미국계 자산운용사인 라살자산운용은 지난해 경기 안성 대덕물류센터 A·B동을 준공도 되기 전에 6031억 원에 매입했다. 싱가포르 개발업체 이퀄베이스는 경기 이천 백사면의 물류센터 부지 3만 1800㎡를 사들였으며 페블스톤자산운용은 지난 10월 미국계 사모펀드 블랙스톤과 함께 경기 김포 성광 로지스틱스 물류센터를 약 900억 원에 매입했다. 코람코자산운용은 "물류센터 등 상업용 부동산 시장이 지난해 바닥을 통과한 것으로 보인다"며 "자산 가격의 양극화가 심화하면서 외국계 투자자들을 중심으로 자산가치가 떨어진 부동산에 대한 관심이 높아질 것"이라고 내다봤다.
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