▲ 주간 AI PRISM* 맞춤형 주간 경제 브리핑
* 편집자 주 : ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별로 월요일부터 토요일까지 맞춤 뉴스 6개를 선별해 주간 브리핑으로 제공합니다.
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[지난 주(2025.1.19~1.25) 부동산 시장 분석]
지난 주 부동산 뉴스 중에는 서울 주요 재건축 단지들이 새해 들어서도 신고가 행진을 이어가며 새로운 블루칩으로 자리매김했다는 소식이 눈에 띈다. 여의도 서울아파트와 압구정 한양4차 등 핵심 재건축 단지들이 연이어 신고가를 경신하며 투자 수요를 견인했다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한이 오히려 희소 가치를 높이는 요인으로 작용한 것으로 추정된다.
건설원가 상승으로 신축 아파트 분양가가 15년 만에 처음으로 매매 시세를 추월하면서 시장 구조에 변화가 나타났다. 공사비 부담 증가로 인한 신규 공급 감소 우려가 제기되는 가운데, 서울시의 재개발 규제 완화 정책이 시장에 새로운 변수로 작용할 전망이다. 다만 글로벌 경제 불확실성과 금리 변동 리스크는 시장의 불안 요인으로 남아있어 추적 관찰이 필요하다.
[지난 주 주목할 트렌드]
■ 재건축 아파트의 투자 선호도 강화
신축 아파트 분양가 상승으로 실수요자들이 재건축 아파트로 눈을 돌리면서 수요가 증가하는 흐름을 보였다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 거래가 제한된 핵심 재건축 단지들의 희소가치가 부각됐다. 다만 추가 규제 가능성과 금리 상승 리스크는 지속적인 모니터링이 필요하다.
■ 재개발 사업 규제 완화 효과
서울시가 정비사업 시 입체공원 조성을 허용하면서 건축 가능 연면적이 증가하고 사업성이 개선될 것으로 전망된다. 신속통합기획 입안 동의와 구역지정 심의 동시 진행으로 사업 기간도 7개월 가량 단축될 것으로 예상된다. 그러나 사업 추진 과정에서의 주민 갈등과 인허가 지연 리스크는 여전히 존재한다.
■ 건설 원가 상승과 공급 리스크
지난해 건설공사비 지수가 4년 전 대비 29% 상승하며 신축 아파트 분양가 상승을 견인했다. 환율 상승으로 수입 자재비도 증가하면서 당분간 분양가 상승 추세가 지속될 전망이다. 건설사들의 사업 참여 위축으로 인한 공급 감소는 중장기적 시장 리스크로 작용할 수 있다.
[지난 주 부동산 투자자 핵심 뉴스]
1. ‘침체 무풍지대’ 재건축 아파트…새해에도 신고가 행진 (1.22)
- 주간 맥락: 서울 주요 재건축 단지들이 새해 들어 연이어 신고가를 경신하며 시장을 주도하는 모양새다. 여의도 서울아파트가 전용 139㎡가 53억원, 압구정 한양4차 전용 208㎡가 77억원에 거래되며 상승세를 이끌었고, 목동신시가지13단지도 전용 98㎡와 122㎡가 각각 21억 2000만원, 23억 5000만원에 매매되며 신고가 행진에 동참했다.
- 투자자 인사이트: 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한이 희소가치를 높이는 요인으로 작용한 것으로 보인다. 여기에 신축 분양가 상승으로 인한 수요 이동 현상이 더해지면서 재건축 단지의 상승 모멘텀이 강화됐다. 특히 공사비 상승세 둔화로 추가분담금 우려가 완화되면서 투자 심리도 점차 개선되는 양이다.
2. 규제 푼 서울시 ‘입체공원’ 첫 대상지는 강북 미아동 재개발 (1.20)
- 주간 맥락: 서울시가 재개발 사업의 입체공원 조성을 허용하며 규제 완화에 나섰다. 미아동 130번지를 시작으로 다른 재개발 구역에도 순차적으로 확대 적용될 예정이며, 이를 통해 건축 가능 연면적이 5,000㎡ 증가하는 효과가 기대된다
- 투자자 인사이트: 입체공원 인정으로 인한 건축 연면적 증가는 분양가치 상승으로 이어질 것으로 예상된다. 주차장과 주민공동이용시설 확대로 실거주 가치도 함께 높아질 것으로 보이며, 사업 기간 단축으로 인한 비용 절감 효과도 기대된다. 다만 주민 동의와 인허가 절차가 중요한 변수로 작용할 수 있어 이에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다.
3. 삼성물산(028260)·현대건설(000720), 개포주공6·7 재건축서 ‘리턴매치’ 예고 (1.21)
- 주간 맥락: 강남권 주요 재건축 단지에서 대형 건설사들의 시공권 경쟁이 본격화되고 있다. 특히 개포주공6·7단지는 개포동 마지막 노른자 땅으로 평가받으며, 1조 5000억원대에 달하는 대형 프로젝트라는 점에서 업계의 이목이 집중되고 있다.
- 투자 인사이트: 대형 건설사들의 적극적인 수주 경쟁은 사업 추진 가속화로 이어질 전망이다. 다만 3.3㎡당 890만원으로 책정된 공사비를 고려할 때 분담금 증가 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 이번 수주전의 결과는 압구정과 성수 등 향후 예정된 정비사업 시장의 향방을 가늠할 중요한 시금석이 될 것으로 보인다.
4. 공사비 상승에…전국 아파트 분양가, 15년만에 매매가 앞질러 (1.24)
- 주간 맥락: 건설원가 상승으로 신축 아파트 분양가가 매매시세를 크게 웃돌고 있다.
- 투자 인사이트: 분양가 상승이 지속되면서 기존 아파트, 특히 재건축 단지로의 수요 이동이 가속화될 전망이다. 건설사들이 수익성을 고려해 신규 사업 참여를 줄일 가능성이 높아 공급 부족 현상이 심화될 수 있으며, 이는 다시 신축 아파트 가격 상승으로 이어지는 순환구조가 형성될 수 있다. 이러한 시장 구조 변화는 당분간 지속될 것으로 예상된다.
[지난 주 부동산 투자자 참고 뉴스]
5. 삼성물산, 한남4구역 시공사 선정 (1.19)
- 주간 맥락: 서울 강북권 최대 재개발 사업인 한남4구역의 시공사로 삼성물산이 선정되었다. 총 공사비 1조 5723억원 규모의 이 프로젝트는 보광동 360 일대 11만 4930㎡ 부지에 51개 동, 2331가구를 조성하는 대규모 사업이다. 총회에서 삼성물산이 현대건설을 제치고 압도적인 표차로 시공권을 확보하며 사업 추진이 본격화되었다.
- 투자자 인사이트: 대규모 정비사업의 본격화로 주변 지역 부동산 가치 상승이 기대되나, 사업 지연과 비용 증가 리스크에 대한 모니터링이 필요하다.
6. 코엑스, 25년 만에 대변신…도심숲 갖춘 국제 비즈니스 중심지로 (1.23)
- 주간 맥락: 코엑스 일대가 대규모 개발을 통해 국제 비즈니스 중심지로 탈바꿈할 예정이다. 영동대로변 광장과 지상에 도심 숲을 조성하고 전시장 외부를 현대적으로 리모델링하는 한편, 도심공항터미널 부지에는 41층 규모의 프라임 오피스가 들어설 예정이다.
- 투자 인사이트: 코엑스 일대가 국제업무 중심지로 도약하면서 삼성동 권역의 부동산 가치가 한 단계 상승할 것으로 전망된다. 특히 2030년 전후 마이스 산업 중심지로서의 위상이 강화되면서 업무시설과 상업시설의 임대료 상승이 예상된다.
[주간 핵심 용어]
1. 입체공원 (Vertical Park): 정비사업 시 지상이나 건물 상부에 조성하는 공원으로, 의무 공원 면적으로 인정받을 수 있다. 서울시의 규제 완화로 재개발 사업의 수익성 개선에 기여할 전망이다. 사업 계획 수립 시 입체공원 설계와 주민 동의 확보가 핵심 고려사항이다.
2. 건설공사비지수 (Construction Cost Index): 건설공사에 투입되는 직접공사비의 변동을 나타내는 지표로, 분양가 산정의 핵심 요소이다. 지난해 11월 기준 130.26을 기록하며 4년 전 대비 29% 상승했다. 향후 6개월간 추가 상승이 예상되어 시장 변동성 예측에 활용 가능하다.
3. 신속통합기획 (Rapid Integration Planning): 재개발 사업의 신속한 추진을 위해 도입된 제도로, 입안 동의와 구역지정 심의를 동시에 진행한다. 약 7개월의 사업 기간 단축 효과가 예상되며, 2025년 상반기까지 순차적 확대 적용이 계획되어 있다.
[주간 전략 포인트]
1. 입체공원 적용 예정 구역 선제적 진입: 2025년 1분기 내 입체공원 제도 확대 적용이 예상되는 재개발 구역을 사전 파악한다. 미아동 130번지 사례를 참고해 사업성 개선 효과를 분석하고, 주민 동의율이 높은 구역을 우선 검토한다. 인허가 지연 리스크에 대비해 단계적 투자 전략을 수립한다.
2. 시공사 선정 임박 단지 포트폴리오 구성: 2025년 상반기 시공사 선정이 예정된 재건축 단지들의 동향을 주시한다. 대형 건설사 참여가 예상되는 단지를 중심으로 포트폴리오를 구성하되, 공사비 상승에 따른 분담금 증가 리스크를 고려해 투자 비중을 조절한다. 시공사 선정 후 6개월 내 매각 시나리오도 준비한다.
3. 광역 교통망 개선 지역 장기 투자: 2025년부터 본격화되는 코엑스 일대 개발과 영동대로 복합환승센터 등 대규모 인프라 확충 계획을 분석한다. GBC 등 랜드마크 시설과의 시너지를 고려해 3~5년 보유 전략을 수립하되, 개발 지연과 경기 침체 리스크에 대비해 단계적 투자를 진행한다.
[주간 핵심 키워드]
재건축 신고가, 입체공원, 건설원가, 시공사 경쟁, 인프라 개발
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