실제 공급 물량 분석
총 1115가구 규모의 이 단지는 대우건설 컨소시엄이 ‘푸르지오’ 브랜드로 시공한다. 전용 51~59㎡ 소형 평형으로만 구성되며, 2027년 입주 예정이다. 주목할 점은 1115가구 전체가 시장에 공급되는 것이 아니라는 사실이다. 이미 상당수가 사전청약에서 배정됐고, 사전청약 당첨분을 제외하면 시장에 풀리는 물량은 원래 59가구에 불과하다. 다만 사전청약 당첨자 중 약 20%가 분양을 포기하는 추세를 고려하면, 이번 본청약에서는 약 250여 가구가 실제 공급될 것으로 예상된다. 사전청약 포기자는 주로 자금 여건 변화, 입지 재평가, 다른 지역 당첨 등의 이유로 분양을 포기한다.
공급 물량 배정 내역
이 250여 가구 중에서도 약 80%는 다자녀·신혼부부·생애최초 등 특별공급으로 배정된다. 특별공급은 점수가 높을수록 당첨 가능성이 높아지는 구조다. 일반 수요자들이 실제로 청약 기회를 얻을 수 있는 물량은 전체의 약 20%인 50여 가구에 불과하다. 이마저도 70%는 청약통장 납입액 순으로, 30%는 추첨으로 당첨자를 선발한다. 이처럼 실질적인 공급 물량이 제한적이기 때문에 전문가들은 일반공급 청약통장 납입액 당첨 하한선이 2500만원에 달할 것으로 전망한다. 이는 약 20년간 매월 최대한도로 납입해야 달성 가능한 금액이다.
투자 가치 분석
교산 A2블록의 높은 청약 경쟁이 예상되는 이유는 뛰어난 교통 인프라에 있다. 지하철 5호선 하남검단산역이 도보 10분 거리에 있어 ‘선교통 후입주’ 여건을 갖췄다. 2032년까지 지하철 3호선 연장(송파하남선)이 계획돼 있으며, 교산지구에는 2개 역이 신설된다. 또한 GTX-D 노선도 예정되어 있다. 대부분의 신도시와 달리 교산 A2블록은 인근에 약 1만 5000가구 규모의 기존 단지가 있어 스타필드를 비롯한 생활 인프라가 이미 형성됐다. 이러한 여건으로 교산지구는 3기 신도시 선호도 조사에서 1위를 차지했다.
수익성 전망
전용 59㎡ 기준 최종 분양가는 5억원 후반대로 예상된다. 2021년 사전청약 당시 추정 분양가 4억 8000만원에서 공사비 상승 등으로 약 1억원 상승할 전망이다. 인근 ‘하남호반써밋에듀파크’ 동일 평형이 8억 3500만원에 거래된 점을 고려하면, 시세차익은 약 2억원 수준이다. 다만 투자자들은 전매제한과 실거주 의무에 유의해야 한다. 공공택지 분양가상한제 적용으로 3년간 전매가 제한되며, 분양가가 인근 시세의 100% 미만일 경우 3~5년 실거주 의무가 부과된다.
향후 3기 신도시 공급 전망
LH는 올해 3기 신도시를 포함해 총 41개 단지, 2만 4000가구를 분양할 예정이다. 이 중 77%(1만 8000가구)가 수도권에 집중된다. 4월에는 부천 대장지구 1964가구, 7월과 11월에는 남양주왕숙 총 2569가구가 공급된다. 특히 남양주왕숙은 인기 높은 84㎡ 주택형이 포함돼 높은 경쟁이 예상된다.
투자자 전략
제한된 공급 물량과 높은 경쟁률을 고려할 때, 투자자들은 청약 당첨 가능성을 현실적으로 평가해야 한다. 청약통장 납입액이 2500만원에 근접하지 않는다면 당첨 가능성은 매우 낮다. 특별공급 자격을 갖춘 투자자라면 일반공급보다 특별공급을 노리는 것이 전략적이다. 다자녀 특공은 75점, 신혼부부는 11점 이상이어야 당첨 사정권에 들 것으로 전문가들은 예측한다. 결론적으로 교산지구 A2블록은 3기 신도시 중 최고의 입지와 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높지만, 실제 공급 물량이 제한적이고 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 투자자들은 자신의 청약 조건을 정확히 파악하고 현실적인 당첨 가능성을 고려한 후 투자 결정을 해야 할 것이다.
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