서울시가 역세권 종 상향 인센티브를 받을 수 있는 아파트 단지 기준을 지하철역으로부터 250m 이내로 한정했다. 또 공시지가가 서울 재건축·재개발 평균 공시지가 이하인 경우로 확정했다. 이 조건을 갖춘 역세권 단지가 준주거지역으로 상향될 경우 용적률을 최대 500%까지 받을 수 있어 사업성이 대폭 증가한다. 서울시는 역세권 종 상향 제도가 이번 지침 마련으로 활성화될 경우 사업성이 낮아 가로막혔던 노원구와 강북구 역세권 아파트의 재건축이 활성화될 것으로 내다보고 있다.
서울시는 12일 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획 변경안’을 발표했다. 변경안에는 오세훈 서울시장이 지난 1~2월 발표한 정비사업 규제철폐안의 세부 지침이 담겼다.
변경안은 역세권 아파트 단지가 준주거지역으로 종 상향을 받기 위한 구체적인 조건을 제시했다. 서울시는 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하여야 하고 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분만큼만 종 상향이 가능하다고 구체화했다. 서울시의 한 관계자는 “역세권 정비구역의 경우에만 준주거 종 상향이 가능 원칙이 가능하다고 명시돼 있지만 종 상향 범위나 지역선정에 대한 구체적 내용이 없어 실제 제도 운영에 어려움이 있었다”며 “고밀 개발로 인한 부작용과 주택시장 과열 등의 우려로 소극적·제한적으로만 운영되던 ‘사업성 낮은 역세권 정비구역 준주거 종 상향 적극 추진’과 관계된 구체적 지침을 마련했다”고 설명했다.
역세권 종 상향 제도의 수혜단지로는 공사비 상승으로 사업성이 낮아 정비사업의 활로가 막혔던 노원과 강북의 아파트들이 꼽힌다. 실제로 마들역과 인접한 상계주공 12단지는 준공 38년 차 단지로 용적률이 196%에 불과해 재건축 사업성이 크지 않았다. 준주거지역으로 종 상향 될 경우 충분히 재건축을 추진할 수 있다. 이 외에도 상계주공 11단지, 중계 그린, 중계 무지개 등이 수혜 단지로 꼽힌다. 서울시 관계자는 "서울시는 역세권 준주거 종 상향 세부 지침 확정으로 역세권이지만 상대적으로 사업성이 낮았던 강북권 등 지역에 개발 가능 용적률이 확대돼 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 서울시는 종 상향에 따른 공공기여 시설은 공공주택 및 복지시설 등 사회적 약자를 위한 시설을 우선 도입하도록 해 지역사회를 위한 공공시설이 확충될 수 있도록 제도를 운영할 계획이다.
이 외에도 변경안에는 △도시규제지역에 대한 정비사업 공공기여 비율 추가 완화 △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 등의 세부지침도 담겼다.
도시규제지역에 대한 공공기여 비율 완화는 그간 종 상향이 되면 10%의 공공기여 비율이 적용됐는데, 종 상향이 되더라도 고도제한으로 인해 용적률을 최대치까지 받지 못할 경우 10%가 아닌 실제로 받은 인센티브만 공공기여비율로 산정하는 제도다. 예를 들어 용도지역 상향(1종 200%→2종 250%)에도 건축 가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면, 종 상향으로 추가 확보된 용적률 비율(20/50)인 4%만 부담하면 되는 셈이다. 입체공원 제도는 입체공원을 조성·제공할 경우 시설조성 비용 및 구분지상권 설정에 따른 주민 토지이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 주는 것이 주요 내용이다. 과거에는 공원으로 내놔야 했던 땅에 아파트 커뮤니티를 짓고 건물 옥상에 입체 공원을 짓는 것이 가능해진다.
최진석 서울시 주택실장은 “규제철폐안이 발표에 그치지 않고 신속히 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료해 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 얻도록 하겠다”고 밝혔다.
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