▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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서울 공동주택 공시가격이 3년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 공시가격 현실화율을 69%로 고정했음에도 서초구(11.63%), 강남구(11.19%), 송파구(10.04%), 성동구(10.72%), 용산구(10.51%) 등은 두 자릿수 상승률을 보였다. 지난해 서울 아파트값 양극화가 뚜렷하게 반영된 결과다. 보유세 부담도 최대 39.2% 급증할 전망이다.
서울 강남구 청담동의 최고급 빌라 ‘에테르노청담’이 국내 첫 200억 원대 아파트로 등극했다. 4년 연속 1위였던 ‘더펜트하우스 청담’을 제친 것이다. 국토교통부가 발표한 2025년 공동주택 공시가격안에 따르면 전국 공시가격 상위 10곳은 모두 강남·용산·서초·성동구에 분포했다. 특히 처음으로 공시가격이 발표된 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’는 5위에 오르며 새로운 초고가 주거지로 부상했다.
■ 서울 공시가격 상승과 보유세 부담 증가
서울 공동주택 공시가격이 7.86% 올랐다. 반면 세종(-3.28%), 대구(-2.9%), 광주(-2.06%), 부산(-1.66%) 등 주요 광역시는 하락하면서 지역 양극화가 도드라졌다. 서울 내에서도 지자체별 아파트 공시가격 오름세는 뚜렷한 대조를 이뤘다. 서울 공동주택의 공시가격이 급등하면서 주요 고가단지의 보유세도 급격히 증가했다. 서초구 래미안 원베일리(84㎡)와 강남구 압구정동 신현대 9차(111㎡)의 보유세는 각각 35.9%, 39.2% 급증할 전망이다.
■ 에테르노청담, 첫 200억 원 공시가격 돌파
강남구 청담동 에테르노청담(전용 464㎡)의 공시가격이 200억 6000만 원으로 책정됐다. 지난해 128억 6000만 원에서 55% 급증한 수치다. 에테르노청담은 분양가상한제와 공개 청약 규제를 피할 수 있는 29가구의 소규모 단지다. 같은 청담동의 ‘더펜트하우스 청담’(172억 1000만원)과 용산구 한남동 ‘나인원한남’(163억원)이 뒤를 이었다. 5~6위는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’와 ‘아크로리버파크’가 차지했다.
■ 토허제 해제 이후 서울 전역 상승세 확산
서울시의 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 토지거래허가구역 해제 이후 강남3구 상승세가 주변으로 확산되는 양상이다. 3월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 0.20% 상승해 전주(0.14%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 마포(0.11→0.21%), 용산(0.10→0.23%), 성동(0.08→0.29%) 등 마용성 지역의 상승폭이 2~3배 증가한 점이 눈에 띈다. 그동안 하락세였던 노원, 도봉, 강북구도 상승 또는 보합으로 전환되며 서울 25개 자치구 모두 상승 흐름을 보였다. 규제 완화에 따른 시장 심리 개선이 전 지역으로 확산된 결과로 풀이된다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 공동주택 공시가격 7.8%↑… 강남 3구·용산·성동은 두 자릿수 급등
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- 핵심 요약: 서울 공동주택 공시가격이 7.86% 올라 3년 만에 최대 상승률을 기록했다. 강남 3구와 용산구, 성동구는 두 자릿수 상승률을 보였다. 반면 부산, 대구, 광주 등 지방 광역시는 1~2% 하락하면서 지역 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 서울 외곽 지역에 쌓이고 있는 미분양 주택이 적잖은 영향을 준 것으로 보인다. 서울 공시가격이 급등하면서 주요 단지의 보유세도 당분간 증가할 전망이다.
2. ‘에테르노청담’ 공동주택 첫 200억 넘었다
- 핵심 요약: 서울 강남구 청담동의 최고급 빌라 ‘에테르노청담’이 가장 비싼 아파트라는 수식어를 얻었다. 에페르노청담은 29가구 규모의 소규모 단지다. 분양가상한제와 공개 청약 규제가 적용되는 30가구 이상을 피한 전략이 집값 상승을 이끈 셈이다. 이외에 최고가 10위권 내 주택은 모두 강남, 용산, 서초, 성동구에 위치해 있는 것으로 나타났다.
3. 토허제 풀자 기다린듯…‘마용성’ 뛰고 ‘노도강’ 상승 전환
- 핵심 요약: 서울시가 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’의 토지거래허가구역 지정을 해제한 이후 마포·용산·성동구의 주간 상승폭이 2~3배 확대됐다. ‘노도강(노원·도봉·강북구)’도 하락세가 멈추고 상승 전환됐다. 강남권의 상승 흐름이 한강변 자치구로 옮겨붙은 것이다. 토지거허가구역 해제 효과가 전역으로 번지고 있는 것으로 풀이된다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 준주거지역, 아파트로 100% 지어도 OK…재건축 사업성 높인다
- 핵심 요약: 서울시가 준주거지역 내 비주거시설 의무 규정을 폐지하고 100% 주택 건설을 허용한다. 상업지역 내 비주거시설 비율도 20%에서 10%로 완화한다. 해당 변경안은 양재지구중심 등 178개 구역에 적용될 전망이다. 이번 비주거 기준 완화는 오세훈 서울시장이 추진하는 ‘건설 규제 철폐 1호’ 정책의 일환으로 해석된다.
5. 서울시, 테헤란로 용적률 1800% 허용…‘차 막히는 건 어쩌고?’
- 핵심 요약: 서울시가 테헤란로 일대에 용적률 1800%의 고층 건물을 허용한다. 일반상업지역의 기준용적률은 600%에서 800%로, 허용용적률은 800%에서 880%로 상향 조정했다. 중심상업지역으로 용도지역 상향이 가능한 '용도지역 조정가능지' 제도를 테헤란로에도 적용한 것이다. 강남 도심의 개발을 활성화하기 위한 방안이지만 상습적인 교통 정체 문제에 대한 우려도 나온다.
6. 지분 투자까지…부동산PEF 판 키우는 KB證
- 핵심 요약: KB증권이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 투자하는 기관전용 사모펀드(PEF) 확장에 나섰다. KB증권은 올해 6월까지 부동산PEF 2~4호 펀드를 조성하는 것이 목표다. 정부의 자기자본 규제 방침(PF 자기자본 비율을 2028년까지 20%로 상향)에 대응해 지분 투자형 펀드를 늘리려는 의도로 해석된다.
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