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서울시가 강남3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 강남 일대의 잠실·삼성·대치·청담 지역에 대한 구역 해제를 단행한 지 35일 만에 결정을 번복한 것이다. 토지거래허가구역 지정은 이달 24일부터 체결한 아파트 신규 매매계약분부터 9월 30일까지 적용되며, 매수자는 2년간 실거주해야 한다. 오세훈 서울시장은 한 달여 만에 정책을 뒤집은 것에 대해 “심려를 끼쳐 송구하다”며 고개를 숙였지만, 성급한 규제 완화에 대한 비판을 피하기는 어려울 전망이다.
토지거래허가구역 재지정 발표 직후 강남 지역 아파트 시장은 즉각 반응했다. 송파구 잠실동과 강남구 대치동 주요 단지에서는 매도호가가 2억원 가량 급락하는 현상이 포착됐다. 가계약금만 걸어둔 매수자들의 계약 취소 문의도 빗발쳤다. 반면 토허구역에서 제외된 마포구와 분당·판교 등에서는 투자수요가 몰리며 호가가 상승하는 ‘풍선효과’도 나타났다. 시장 전문가들은 강남 지역의 우수한 학군과 인프라 가치로 인해 큰 폭의 가격 하락보다는 조정 국면이 이어질 것으로 전망했다.
■ 토허구역 재지정에 강남권 아파트 거래 급랭
강남·서초·송파·용산구 아파트 2200개 단지, 40만 가구가 토허구역으로 지정되면서 거래 시장에 제동이 걸렸다. 가계약금만 걸고 간 매수 예정자들은 아예 계약 취소를 고려하는 상황이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “갭투자 수요 등이 감소하면서 강남3구와 용산구의 거래 시장이 주춤할 것”이라며 “시장 혼선이 불가피하다”고 우려했다. 서울시는 집값 ‘풍선 효과’가 나타날 경우 마포·성동구 등 인근 지역에 대한 토허구역 지정 가능성도 열어 놓은 상태다.
■ 강남 주요 단지 호가 하락과 투자심리 ‘뚝’
토허구역 재지정으로 강남 주요 단지의 매매가격이 뚜렷한 하락세를 보이고 있다. 중개업소들에 따르면 주말까지만 해도 잠실 레이크팰리스 매매가는 30억 원 호가까지 나왔지만 토허 재지정 소식에 호가가 1억 5000만원 하락한 것으로 알려졌다. 대치 동sk뷰 단지 호가도 43억 원에서 42억 원으로 떨어지면서 추격 매수가 멈췄다. 매도자는 큰 폭 가격 인하를 꺼리고, 매수자는 관망세로 돌아서면서 거래 절벽 현상이 나타나는 것이다. 다만 현금 보유자들의 저가 매물 문의는 여전해 급격한 가격 하락보다는 가격 조정 국면이 예상된다.
■ 대출 규제 강화로 현금성 자산 중요성 부각
정부가 서울 주요 지역의 가계대출을 구별로 관리하고, 정책대출 증가세가 가팔라질 경우 대출금리도 높이기로 했다. SC제일은행은 26일부터 다주택자에게 생활안정자금 목적 주택담보대출을 중단한다. 은행권은 선순위 전세대출이 설정된 주택에 후순위로 주담대를 취급할 경우 더 엄격한 리스크 평가를 진행할 예정이다. 금융위는 “투기적 수요에 대해 금융권이 스스로 차단할 것을 요청했다”며 “1단계 조치가 잘 안 되면 추가적인 강력한 대출 억제 정책을 시행할 것”이라고 강조했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울시 ‘오판의 끝’…35일만에 토허구역 번복’
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- 핵심 요약: 서울시가 불과 35일 만에 토지거래허가구역을 재지정했다. 지정 기간은 9월 30일까지 6개월이며 필요시 연장 가능하다. 정부는 집값 불안이 확산될 경우 마포·성동구 등으로 토허구역 확대를 검토할 계획이다. 규제 지역에 포함되면 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)은 각각 축소되고 종합부동산세 등 보유세 부담은 늘어날 전망이다.
2. ‘토허구역 번복’에 대치·잠실 호가 2억 뚝…‘풍선 효과’ 마포·성동 들썩이나
- 핵심 요약: 토허제 확대 재지정 여파로 강남 주요 단지 호가가 하락했다. 이번 규제로 갭투자가 막히면 임차 매물이 줄어 전·월세 가격이 오를 것이라는 우려도 나온다. 투자 수요가 분산돼 마포·성동 등의 집값이 급등하는 ‘풍선 효과’도 불안한 후과로 꼽힌다. 실제로 규제에 포함되지 않은 마포구와 분당·판교 지역 호가는 상승세를 보이고 있다.
3. 서울·수도권 다주택자, 신규 주담대 막힌다
- 핵심 요약: 정부가 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 서울·수도권 다주택자 신규 주담대와 갭투자 관련 전세대출을 제한한다. 은행권들은 일제히 주담대와 관련한 리스크 평가를 강화하고 다주택자 대출을 중단하는 추세다. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증 비율도 5월부터 100%에서 90%로 낮출 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “강남 집값 상승률 못지 않네”…아파트 매매가격 껑충 뛴 ‘문경·상주’ 왜?
- 핵심 요약: 경북 문경, 상주 등 지방 소도시의 아파트 가격이 서울 주요 지역보다 가파르게 오르는 추세다. 경북 문경시의 올해 1~3월 아파트 매매가격은 2.27% 상승해 전국 2위를 기록했다. 상주시는 지난해 12.9%로 전국 최고 상승률을 보였다. 다만 부동산 시장 회복의 신호와는 거리가 멀다. 소도시 건설업계 침체로 신규 공급이 끊긴 ‘불황형 가격 상승’ 현상으로 분석된다.
5. 강남구 “수서택지개발지구 저층단지 재건축에 속도”
- 핵심 요약: 서울 강남구의 수서택지개발지구 내 한솔아파트, 청솔빌리지가 모두 재건축 정밀안전진단을 통과했다. 특히 가람아파트는 수서택지개발지구 내에서 처음으로 신속통합기획 자문회의 상정을 신청해 재건축 속도를 높일 예정이다. 강남구는 재건축 사업을 돕기 위해 ‘재건축드림지원TF’를 통해 행정적 지원을 아끼지 않는 모습이다.
6. 자기자본 40% 넘는 사업장 책임준공 면제
- 핵심 요약: 4월부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율이 40% 이상이면 시공사의 책임준공 의무가 면제된다. 책임준공 연장 사유도 천재지변·내란·전쟁 등 극히 제한적인 상황에서 원자재 수급 불균형, 법령 제·개정 등으로 확대된다. 책임준공 기한 위반 시 배상 범위도 도과일수에 따라 차등화된다. 건설경기 침체로 어려움을 겪는 시공사들의 부담을 줄이기 위한 조치로 읽힌다.
[키워드 TOP5]
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