▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 분양가 조정: 반포주공1 단지가 조합원 분양가를 25억 원에서 15억 원으로 10억 원 대폭 인하하며 ‘1+1 분양’ 제도를 간신히 유지했다. 집값 폭등으로 종후자산평가액이 2017년보다 크게 높아져 조합원 추가 부담금이 급증할 위기를 막기 위한 조치로, 조합 수입 감소로 인한 조합원 부담금 증가는 불가피한 상황이다.
■ 재건축 단축: 서울시가 목동 신시가지아파트 14개 단지 재건축 기간을 최대 7년 앞당겨 평균 18.5년에서 13년으로 대폭 줄이겠다고 발표했다. 사전 병행제도 도입과 공정관리를 통해 사업시행 및 관리처분인가 기간을 기존 6년에서 5년으로 단축할 계획이며, 목동6단지는 추가로 1.5년을 더 줄여 총 7년 단축을 목표로 한다.
■ 시공사 경쟁: 개포우성7차 재건축을 둘러싸고 삼성물산(028260)과 대우건설(047040)이 각각 장수명주택과 안전설계를 앞세워 치열한 수주전을 벌이고 있다. 삼성물산은 내력벽을 40% 줄인 장수명주택 우수등급 설계를, 대우건설은 단지 높이를 4.5m 상향하고 침수·화재 방지 안전설계를 제안했으며, 다음 달 23일 총회에서 시공사를 결정할 예정이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 반포주공1 조합원 분양가 낮춰…일반공급 물량 증가 ‘없던 일로’
- 핵심 요약: 반포주공1 단지 1·2·4 주구 재건축조합이 조합원 분양가를 전용 84㎡ 기준 평균 25억 원에서 15억 원으로 10억 원 인하하기로 결정했다. 집값 상승으로 종후자산평가액이 크게 높아져 '1+1 분양'이 불가능해질 상황을 막기 위한 조치로, 조합원 분양가를 종후자산평가액의 60%로 낮춰 2017년과 비슷한 수준으로 맞췄다. 5007가구 규모의 단지로 2027년 말 완공 예정이며, 일반 분양 물량은 당초 계획대로 1832가구가 유지되지만 조합 수입 감소로 조합원 부담금 증가는 불가피한 상황이다.
2. 목동 찾은 오세훈 “재건축 최대 7년 앞당길 것”
- 핵심 요약: 서울시가 목동·신정동 일대 재건축 기간을 최대 7년 앞당겨 평균 18.5년에서 13년으로, 목동6단지는 추가로 1.5년 단축해 총 7년을 줄이겠다고 발표했다. 사전 병행제도 도입으로 사업시행인가와 통합심의를 동시 처리하고, 감정평가사 사전 선정으로 평가 착수를 앞당기는 것이 핵심이다. 목동 14개 단지 재건축 완료 시 현재 2만 6629가구에서 4만 7458가구로 1.8배 증가해 ‘미니 신도시’가 조성될 예정이다. 공공주택은 약 2만829가구가 공급된다.
3. 삼성 “장수명주택”vs대우 "안전 설계”… “개포우성7차 수주전 가열
- 핵심 요약: 개포우성7차 재건축을 두고 삼성물산과 대우건설이 각각 차별화된 설계로 치열한 수주전을 벌이고 있다. 삼성물산은 내력벽을 최대 40% 줄이고 배관 수리가 용이한 장수명주택 우수등급 설계를 제안했으며, 대우건설은 단지 높이를 4.5m 상향하고 침수·화재 방지 안전설계를 전면에 내세웠다. 개포우성7차는 최고 35층, 1122가구 규모로 조성되며 다음 달 23일 총회에서 시공사를 결정할 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 내달부터 장기 보장성 보험료 5% 안팎 오른다
- 핵심 요약: 삼성화재(000810), DB손해보험(005830), KB손해보험 등 대형 손해보험사 3사가 8월부터 장기 보장성 보험의 예정이율을 0.25%포인트 낮춰 보험료가 5% 안팎 오를 예정이다. 기준금리 인하로 채권 투자 중심인 손보사들의 자산 운용 수익률이 떨어진 데 따른 조치로, 일부 상품은 최대 10%까지 보험료가 인상될 수 있다. 신규 및 갱신형 상품에만 적용되며 자동차보험 등 단기 상품은 제외된다.
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5. 일감 줄고 지방 미분양 쌓여…침체 늪에 빠진 건설사
- 핵심 요약: 대형 건설사 5곳의 올 상반기 영업이익이 1조 3070억 원으로 전년 대비 13% 급감하고 매출도 16% 뒷걸음질친 34조 8398억 원에 그쳤다. 삼성물산 매출이 33% 감소한 7조 150억 원, 현대건설(000720)과 대우건설도 각각 12%, 18% 감소했으며, 지방 미분양 적체와 수주 물량 감소가 주요 원인으로 뽑힌다. 건설사들은 올해 도시정비사업 수주 확대를 통해 반전을 모색하고 있으며, 현대건설과 삼성물산은 각각 10조, 8조 원의 도시정비사업 수주를 목표로 하고 있다.
6. 정부, 수은에 ‘2조+α’ 증자…한미 조선협력 지원
- 핵심 요약: 정부가 미국 조선업 현대화 방안인 ‘마스가’ 프로젝트를 위해 한국수출입은행에 최소 2조 원 이상 증자하는 방안을 검토하고 있다. 올해 현금출자만 3000억 원이 이루어진 상황에서 마스가 연계 증자까지 통과되면 수은의 올해 증자 규모는 2조 3000억 원을 넘어 역대 최대치를 기록할 전망이다. 수은은 2030년까지 자본금을 7조 원 수준으로 늘린다는 내부 목표를 갖고 있으며, 무역보험공사와 산업은행에 대한 증자도 함께 검토되고 있다.
[자주 묻는 질문 (FAQ)]
Q. 재건축 조합원 분양가가 인하되면 일반분양가도 떨어지나요?
A. 일반분양가 인하 가능성은 낮고 조합원 부담금만 증가하는 구조입니다. 반포주공1은 조합원 분양가를 25억에서 15억으로 대폭 인하했지만 일반분양 물량과 분양가는 변동이 없다고 조합 측이 명시했습니다. 조합 수입이 줄어든 만큼 조합원들의 추가 부담금 증가는 불가피한 상황이며, 집값 급등으로 종후자산평가액이 치솟으면서 대형 재건축 단지에서 이러한 수익구조 변화 사례가 늘어날 가능성이 높습니다.
Q. 목동 재건축 기간 단축 효과가 얼마나 클까요?
A. 투자 회수 기간 단축으로 수익률 개선 효과를 기대할 수 있습니다. 기존 평균 18.5년에서 13년으로, 목동6단지는 추가 1.5년 단축해 총 7년을 줄이면 투자 기간이 크게 단축되어 연평균 수익률 향상 효과를 얻을 수 있습니다. 특히 현재 2만 6629가구에서 완공 후 4만 7458가구로 증가하는 공급 확대와 함께 '미니 신도시' 조성으로 지역 전체의 인프라 개선과 상권 발달을 통한 부가가치 상승도 기대됩니다.
Q. 시공사 차별화 설계가 투자 가치에 도움이 되나요?
A. 장수명주택·안전설계는 프리미엄 확보와 관리비 절감으로 투자 매력도를 높입니다. 삼성물산의 장수명주택 우수등급은 용적률 인센티브와 내력벽 감소로 향후 리모델링 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다. 대우건설의 침수·화재 방지 설계는 기후변화와 안전에 대한 관심 증가로 시장에서 프리미엄을 받을 가능성이 높습니다. 하지만 설계 차별화가 분양가와 관리비 상승 요인으로 작용할 수 있어, 추가 비용 대비 자산가치 상승 효과를 종합적으로 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 재건축 수익구조 변화 모니터링: 집값 급등에 따른 조합원 분양가 조정이 일반분양 조건과 조합원 부담금에 미치는 파급효과 분석
✓ 목동 재건축 기간 단축 기회 활용: 앞당겨진 사업 일정으로 투자 회수 기간 단축과 수익률 개선 효과 검토
[키워드 TOP 5]
반포주공1 분양가 조정, 목동 재건축 기간 단축, 개포우성7차 시공사 경쟁, 건설사 실적 부진, 재건축 수익구조 변화, AI PRISM, AI 프리즘
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