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서울디앤씨, 인천 부평 ‘트라이앵글 171’ 상가 분양
부동산 분양 2018.11.06 16:31:39부동산개발업체 서울디앤씨가 인천시 부평구 구 이마트 부평점 자리에 ‘트라이앵글 171’ 상업시설을 이달 공급한다고 6일 밝혔다. 트라이앵글 171은 서울디앤씨가 상업시설 자체 브랜드 개발 후 최초로 공급하는 상업시설이다. 지상 1~2층, 공급면적이 약 1만㎡에 달하는 지역 내 새로운 랜드마크 상업시설이다. 트라이앵글 171은 이전 이마트 부평점 자리로 교통망과 인프라가 잘 갖춰진 도심에 위치한다. 인근에 위치한 한국수출국가산업단지의 수요도 확보했다. 인천1호선 갈산역이 직선거리 약 5분거리에 위치한 역세권 입지이며, 반경 1km 내에는 지하철 7호선 부평구청역이 위치해 있다. 인근 부평IC를 이용해 서울 등 경기지역으로 이동할 수 있다. 특히 2020년에 7호선이 연장 개통 완료하면 인천 2호선과도 연결이 가능하다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
HDC현대산업개발, ‘대구 복현 아이파크’ 11월 분양예정
부동산 정책·제도 2018.11.06 14:04:49HDC현대산업개발이 이달 내로 대구시 북구 복현동 201-3일원에 복현시영82·83 아파트를 재건축한 ‘대구 복현 아이파크’(조감도)를 분양한다고 6일 밝혔다. 단지 주변에는 복현자이, 복현e편한세상(가칭) 등 브랜드 새아파트 총 1,800여 가구가 들어설 예정이다. 대구 복현 아이파크는 지하2층, 최고 18층, 7개 동 전용면적 59~84㎡ 총 585가구 규모로 조성된다. 이 중 전용 59~75㎡, 105가구를 일반에 분양할 예정이다. 전용면적별로는 △59㎡ 131가구(일반공급 10가구) △75㎡A 116가구(일반공급 16가구) △75㎡B 113가구(일반공급 79가구) △84㎡A 158가구 △84㎡B 67가구 등으로 100% 중소형으로만 이뤄져 실수요층들에게 인기가 높을 것으로 보인다. 단지 인근 복현오거리를 통해 동북로와 공항로, 검단로, 대학로 등을 쉽게 이용할 수 있어, 대구 도심권과 대구검단일반산업단지, 종합유통단지, 대구제3일반산업단지 등 주요 업무지구로 이동하기 편리하다. 복현초와 대구북중, 영진고 등이 가까이 위치해 걸어서 통학이 가능하고 복현중, 경상고, 성화여중·고 등도 인접해 있다. 또, 단지 인근에 경상권 대표 대학인 경북대학교와 대구광역시립동부도서관 등이 위치해 교육환경이 뛰어나다. 대구 복현 아이파크 주택전시관은 대구시 중구 태평로에 문을 열 예정이다./박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
라센트라, 유럽형 골프빌리지 내 용인 전원주택 잔여세대 선착순 분양
사회 사회이슈 2018.11.06 09:56:01자연과 공존하는 주거공간으로 완성된 용인 라센트라는 서울 근교에 생활권을 두고 있는 전원주택 수요층에게 관심을 끌고 있다. 경기도 용인시 처인구 이동면 서리 코리아C. C 내 위치하고 있는 단지는 투스카니힐스에서 명칭을 변경하면서 전 세대 리모델링을 한 용인 타운하우스다. 세계적인 주택 디자인 회사인 '바세리안 라고니'에서 디자인을 담당해 국내 최초 이탈리아 토스카나 양식을 적용했다.빌라센트라, 빌라프레미오, 빌라루쏘 총 3개 타입으로 이뤄져 있는 용인 타운하우스는 모든 타입 내 와이드 글라스 시공과 기존 주거지보다 더 높은 층고로 개방감을 선사한다. 45세대로 이뤄져 있는 빌라프레미오는 자연의 굴곡을 살려 페어웨이 뷰를 다각도로 감상할 수 있도록 각기 다른 조망을 지니고 있다. 지하 1층부터 지상 2/3층까지 마련되어 있어 여유로운 생활이 가능하다. 빌라루쏘는 유럽 최고의 명가 메디치 가문의 감성을 담아 18세대 18동의 단독형으로 완성했다. 탁 트인 전망과 함께 개방감을 높이고자 층마다 야외 테라스를 설계했고 세대별 야외 정원으로 풍부한 녹지환경을 누릴 수 있다. 라센트라 분양 대행사 ㈜럭셔리하우스앤퍼스트빌딩 부동산중개법인의 유성철 대표이사는 "주변 도시들과 가까운 입지로 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 용인 타운하우스 라센트라는 강남까지는 40분 거리, 동탄신도시와는 10분 거리에 위치하고 있어 만족스러운 교통, 입지를 만날 수 있다."고 밝히며 "라센트라 진입로 부근에 대규모 종합 관광단지인 용인 아트투어랜드와 R&D 스마트 첨단 지구 등이 들어서는 등의 호재가 있어 가치 상승도 기대해볼 수 있다."라고 설명했다.이어 용인 라센트라는 개별 등기가 가능한 공유제 콘도로 각종 세제 혜택을 적용받을 수 있으며 빌라 프레미오와 빌라 루쏘타입의 잔여세대 선착순 분양을 실시하고 있다./김동호 기자 dongho@@sedaily.com -
10년 공공임대 분양전환 '뜨거운 감자'로…정부·입주자 평행선
부동산 정책·제도 2018.11.06 08:22:0410년 공공임대 주택의 본격적인 분양전환이 내년으로 다가오면서 주택업계의 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 그러나 정부와 입주자 간 분양전환 방식에 대한 의견차는 여전히 평행선을 달리고 있다. 10년 임대 후 분양으로 전환할 경우 감정평가액이 기준이다. 집값이 10년 동안 천정부지로 오른 성남 판교 등지 입주자들은 계약 당시와 비교해 분양가가 7~8억원 이상 올라 감당이 어려우므로 분양가를 내려달라고 주장하고 있다. 반면 정부는 이미 계약이 끝난 사안인 만큼 내용을 바꿀 수는 없다는 입장이다. 6일 주택업계에 따르면 한국토지주택공사(LH) 10년 공공임대 입주자들은 최근 잇달아 서울시내 등지에서 분양전환 방식을 다시 정할 것을 촉구하는 집회를 열었다. 청와대 앞 1인 시위와 광화문 대규모 집회를 비롯, 청와대 온라인 청원운동까지 하고 있다. 10년 공공임대는 감정평가액의 범위 내에서 분양가를 결정한다. LH는 이에 따라 최대치인 감정평가액으로 분양가를 산정한다. 그러나 입주자들은 5년 임대가 건설원가와 감정평가 금액의 산술평균으로 정하는 것과 비교했을 때 10년 임대의 분양가는 형평성에 어긋난다며 분양가 산정 방식을 바꿔야 한다고 주장하고 있다. 전국LH중소형10년공공임대연합회 관계자는 “10년 공공임대 제도의 취지는 서민의 집 걱정을 덜어주기 위해 10년간 임대로 거주하고 나서 적정한 가격에 분양받아 내집마련을 하라는 것”이라며 “그러나 정부는 LH 등에 적정 이윤 수준의 사업성을 보장하는 수준을 벗어나 천문학적인 폭리를 주고 있다”고 전했다. 분양전환 관련 논란은 판교 등 10년 전에 비해 시세가 많이 뛴 경기도에서 특히 강하다. 정동영 민주평화당 대표에 따르면 내년 7월부터 2020년 8월까지 분양전환이 예정된 판교신도시 공공임대 3,953호의 가구당 평균 분양전환금은 9억3,334만원으로 알려졌다. 특히 2020년 2월 분양전환이 예정된 백현마을2단지는 지난 8월 전용면적 84.5㎡ 아파트가 13억6,000만원에 거래된 것으로 나타났다. 인근 푸르지오그랑블은 9월 전용면적 97.7㎡의 경우 가구당 15억원의 분양전환금을 마련해야 한다. 한 채가 18억5,000만원에 거래됐기 때문이다. 10년 전에 아파트를 분양받았다면 모르겠으나, 집값이 천정부지로 뛰는 동안 임대료만 내 갑자기 거액을 마련할 수 없으므로 집을 포기하고 나가야 할 판이라는 것이 이들의 주장이다. 경기도의회는 지난달 23일 10년 공공임대의 분양전환 가격 산정 기준을 개선하기 위해 공공주택 특별법 시행규칙을 개정해 달라는 결의문을 국토부 등에 전했다. 입주자들은 지난 1일 문재인 대통령이 국회 시정연설에서 ‘공공임대 주택은 10년 후 분양전환으로 완전한 내 집이 될 수 있다’고 언급한 것에 집중하고 있다. 10년 공공임대의 분양전환 방식 개선은 더불어민주당 대선 공약집에서도 찾아볼 수 있다. 그러나 이에 대해 청와대나 국토부는 선을 그었다. 한 청와대 관계자는 “시정연설에서 언급된 내용은 주거복지 정책 전반에 대한 내용으로, 특정 민원을 대상으로 한 것은 아니다”라고 밝혔다. 국토부 관계자도 “시정연설이 10년 공공임대의 분양전환 방식을 직접 언급한 것은 아닌 것으로 알고 있다”고 설명했다. 정부는 10년 공공임대의 분양전환 방식을 바꾸는 것은 고려하지 않는다고 확인했다. 국토부의 다른 관계자는 “이미 계약이 된 내용을 바꾸는 것은 적절치 않다”며 “다만 분양전환 가격을 산정할 때 입주자의 의견을 충분히 수렴하도록 하고, 논란이 해결되지 않을 때 임대분쟁조정위원회 등의 중재를 거치게 하는 등 제도 개선은 검토 중”이라고 밝혔다. 현재 국회에는 10년 공공임대 분양가를 낮추는 내용의 공공주택 특별법 등 법률 개정안 3건이 올라와 있다. 그러나 국회에서도 이들 법률안이 논의될 것으로 보이지는 않는다. 국회 국토교통위 소속 더불어민주당의 한 의원실 관계자는 “10년 공공임대 문제는 여러 측면을 고려해야 한다”며 “입주자들의 민원이 강하지만 쉽게 어느 쪽으로 결론이 날 수 있는 사안은 아니다”라고 밝혔다. 사실 이 문제에 적극적인 국토교통위 의원은 정동영 대표 외에는 없는 것으로 알려졌다. 정 의원은 최근 국감에서 주택도시보증공사(HUG)에 대해 10년 후 공공임대 세입자가 거액의 분양전환금을 마련할 수 있도록 금융상품을 만들어달라고 요청했다. 정 의원실 관계자는 “법이라는 것이 시행하다 잘못됐다고 판단되면 바꾸는 것이고, 기존 계약도 제도가 바뀌면 제도에 맞춰 해결할 방법을 찾아야 하는 것”이라며 “분양전환 주택을 도입한 취지가 서민에게 자기집을 가질 기회를 주겠다는 것이지만 입주자들이 자기 집을 가질 수 없게 됐다면 제도에 문제가 있다는 뜻”이라고 주장했다. /이다원인턴기자 dwlee618@@sedaily.com -
"수익 짭짤하다더니…" 분양형호텔 돈 넣고 우는 사람들
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:38:16# 지난 2014년 서울의 한 분양형 호텔을 계약한 50대의 김모씨. 김씨는 매년 분양대금의 7%를 향후 10년 동안 지급한다는 시행사의 말을 믿고 계약서에 서명했다. 하지만 호텔 운영이 시작된 후 매달 받은 임차료는 연 4~5%로 저조했다. 분양 계약자들이 시행사와 임대차 계약서 작성 상대방인 운영사에 항의하자 시행사는 파산 절차에 들어갔고 운영사는 새로운 계약서를 내밀었다. 여기에는 지난 2년6개월 동안 미지급된 임대료 200억원에 대한 포기와 앞으로 임대료가 지급되지 않아도 민·형사상 책임을 묻지 않겠다는 내용이 포함됐다. 이를 거부한 객실 소유자 300여명은 6개월 전부터 한 푼의 수익금도 받지 못하고 있는 상황이다. 확정수익을 보장한 분양형 호텔의 피해자가 급증하는 가운데 당초 제시된 수익금을 지급하지 못하는 배경에 호텔 운영사의 일방적이고 불공정한 계약이 있는 것으로 드러났다. 특히 시행사가 분양 초기부터 결탁한 호텔 운영사를 앞세워 계약자들에게 일방적으로 낮은 수익금을 지급하거나 수익 배분을 거부하는 등 투자자와 분양주체(시행사)·운영사 간의 분쟁이 전국 분양형 호텔의 90%에서 벌어질 정도다. 아울러 수익금을 받지 못한 투자자들이 호텔 담보대출을 통해 분양대금을 마련한 만큼 전체 7조원이 넘는 투자자금이 몰린 분양형 호텔의 분쟁과 부실이 금융권 부실로도 이어질 것이라는 경고음이 커지고 있다. 5일 분양형호텔연합회와 보건복지부 등에 따르면 전국에서 운영되고 있는 124개의 분양형 호텔 중 110개가 당초 제시된 수익률이 지급되지 않아 호텔 운영권 문제 등을 놓고 각종 소송전을 벌이고 있는 것으로 조사됐다. 분양 계약자들이 기존 불공정 계약을 체결한 위탁 운영사에 계약 해지 등을 요구하면서 명도 소송 등을 제기하고 있는 것이다. 나머지 14개의 분양형 호텔 중 13곳은 2~3년간의 명도 소송 등을 통해 시행사와 유착한 운영사, 또 분양 계약자들이 자치적으로 운영하는 운영사 등 복수의 운영사가 호텔을 나눠 경영하는 것으로 나타났다. 분양형 호텔 분쟁에 대한 우려가 확산되는 것은 막대한 투자자금이 분양형 호텔에 잠겨 있기 때문이다. 전국 124개 분양형 호텔의 평균 객실 분양가 2억원에 호텔당 평균 객실 수 300개만 가정해도 7조4,000억원 규모다. 아울러 계약자들이 호텔 운영을 통한 수익으로 분양대금 이자 지급도 하지 못하는 것은 물론 원금 상환 요구에도 대응하지 못해 자칫 분양형 호텔이 금융권의 대형 부실로 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 고광현 전국분양형호텔연합회 사무총장은 “영업 개시를 앞둔 분양형 호텔 수만도 전국적으로 27곳에 달해 피해 규모는 더욱 늘어날 것”이라고 말했다./탐사기획팀=김상용기자 kimi@@sedaily.com -
[복마전 분양형호텔] 시행·운영사 짜고 수십억 부채 떠넘겨...위탁운영 통행세 징수도
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:29:49분양형 호텔이 피해자를 양산하는 것은 운영사를 분양 계약자들이 자체 선정한 것이 아니라 분양을 통해 수익을 챙기는 시행자가 처음부터 운영 마진까지 챙기려고 설계했기 때문이다. 토지를 구입한 뒤 건축공사를 하며 객실을 쪼개 판매하는 사업시행자가 분양할 때부터 계약자에게 유령 운영사(페이퍼컴퍼니)에 위탁 운영, 또는 임대차 계약을 맺으라고 강요하면서 분쟁이 시작되는 것이다. 호텔 업계의 한 관계자는 “소유자들이 자체적으로 운영사를 선정했더라면 연 7% 이상의 수익은 물론 호텔 객실 매매도 원활히 이뤄져 양도차익까지 거뒀을 것”이라며 “계약자가 위탁 운영사를 선정하고 운영사는 투명한 회계 감사를 받고 운영 수익을 소유자에게 지급하는 선순환의 고리가 구축되지 못한 것이 분쟁의 원인”이라고 지적했다. ◇회계 장부 열람권 거부는 기본=대다수의 분양형 호텔 운영사는 호텔 소유자들에게 회계 장부 열람권을 거부하는 특징을 보인다. 호텔 수익률이 떨어져 소유자들이 제3의 인물을 통한 회계감사를 요청하지만 당초 체결한 위탁 운영 계약서에 포함되지 않았다는 이유로 거부하는 것이다. 한 분양형 호텔 피해자는 “겉으로는 관광객 감소와 중동호흡기증후군(MERS·메르스) 여파 등을 이유로 수익금 지급을 거부하지만 호텔 객실 가동률은 70~80%를 웃돈다”며 “하지만 회계 장부를 보여주지 않는데다 운영사들의 자본금이 500만~1,000만원이 대부분이어서 피해를 보상 받을 방법도 막막하다”고 지적했다. 아울러 호텔 운영 개시와 함께 소유자에게 호텔 운영을 위한 집기 구입 명목으로 수십억원을 요구하는 경우도 많다. 소송 업무를 진행 중인 한 변호사는 “분양 계약 체결 시 위탁 운영 계약서, 또는 임대차 계약서 작성을 요구할 때 대다수의 사람들이 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하지 못한다”며 “이미 호텔 운영의 주도권이 시행운영사에 넘어간 만큼 3년 이상의 기나긴 소송전을 치르며 고통받고 있다”고 전했다. ◇5년 이후 환매조건부 분양 수법도=강원도의 한 시행사는 연 8%의 확정 수익과 함께 5년 이후 100% 환매조건을 내세우며 분양에 나섰다. 하지만 호텔 준공과 영업 개시 3개월 이후 갑자기 “운영 적자가 심해 운영이 어렵고 환매조건도 지킬 수 없다”고 통보했다. 소유자들은 결국 자체적으로 운영 중이다. 고광현 분양형호텔연합회 사무총장은 “시행사가 이처럼 약속을 지킬 수 없다고 호텔에서 얌전히 나가주는 것만으로도 양심적인 경우에 해당한다”며 “분양형 호텔이 늘어나면서 최적의 입지를 찾지 못한 시행사들이 이제는 입지 조건이 열악한 지역에 호텔을 분양하고 ‘나몰라라’ 하는 것으로 트렌드가 변하고 있다”고 설명했다. 제주의 또 다른 호텔은 시행사와 결탁한 운영사가 호텔 영업 개시 이후 단 한번의 임차료를 지급하지 않은 상태로 수익금을 지급하지 않고 오히려 관리비를 청구하는 경우에 해당된다. 분양형 호텔 피해자의 또 다른 관계자는 “전국 분양형 호텔 피해자와 상황을 공유하다 보면 시행사와 결탁한 운영사(또는 최초 임대차 계약 관계 회사)의 횡령과 일방적인 재계약서 요구 등이 전형적인 수법”이라면서 “특히 최초 임대차 또는 위탁 운영 계약서를 체결한 회사는 시행사의 가족이 대표로 있는 경우도 많다”고 말했다. ◇부채 떠안기기와 운영통행세 징수도=부산의 한 호텔은 시행사와 결탁한 운영사가 호텔 소유자에게 사전 동의 없이 50억원 규모의 부채를 떠안기고 운영 통행세를 받는 유형에 속한다. 시행사는 당초 계약자에게 호텔 영업 개시를 앞두고 호텔 소유자로서 모든 권리와 의결권을 시행사와 결탁한 운영사에 위임한다는 위임장 발송을 요구했다. 위임장 없이는 호텔 영업을 개시할 수 없다는 설명에 대다수의 소유자는 울며 겨자 먹기로 동의서를 발송했다. 하지만 이 위임장은 법정 소송으로 이어졌다. 운영사는 영업 개시 3년 차부터 연 1.4%에 불과한 수익금을 지급했기 때문이다. 또 운영사는 시행사로부터 소유주 동의 없이 초기 운전자본 명목으로 15억원을 대여받은데다 호텔 운영 비품 명목으로 35억원의 유형자산 양수 양도계약을 체결한 것도 드러났다. 한 투자자는 “시행사가 분양 당시에는 호텔 운영을 위한 비품이 모두 포함된 분양가라고 했다”며 “시행사와 운영사가 짜고 소유주 동의 없이 50억원의 부채를 만들고 운영수익에서 차감하기로 결정했다”고 전했다. 특히 운영사인 A사는 또 다른 페이퍼컴퍼니 회사인 B사에 위탁 운영권을 넘겼고 이후 B사는 다시 실제 운영사인 C사에 운영권을 넘겼다. 이 과정에서 페이퍼컴퍼니인 B사는 연 3억원의 통행세를 징수했다. 이에 따라 소유자들은 지난해 최초 위탁 운영회사인 A사에 위탁 운영에 관한 위임장 철회와 관련한 내용 증명과 명도 소송을 제기했다. 한 투자자는 “A사는 이제 와서 소유주들에게 위탁 운영 계약 관계가 아닌 임대차 계약을 맺은 것이라고 주장한다”며 “특히 소액이지만 임차료를 지급했기에 임대차 보호법에 따라 임차권을 보장받아야 한다”고 맞서고 있다고 전했다. /김상용기자 kimi@@sedaily.com -
[복마전 분양형호텔] "은행빚만 남아...두 번 다시 쳐다보지 않을것"
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:29:07“두 번 다시 분양형 호텔 업무는 쳐다보지도 않을 거예요.” 한 지방 대도시에서 공급된 분양형 호텔 판매 상담을 맡았던 김모씨는 나름대로 이 분야에서 잔뼈가 굵은 여성이다. 하지만 그는 어렵게 이뤄진 기자와의 인터뷰에서 상당수 분양형 호텔 업무를 맡은 것에 대해 후회밖에 남은 것이 없다고 말했다. “시행사나 분양대행사 말에 혹해 저 역시 다른 분과 공동으로 1억1,000만원을 내고 호텔 객실을 샀다”는 그는 “연 1%도 안 되는 운용수익을 받다 보니 은행 빚만 떠안게 됐다”고 설명했다. 호텔 준공 이후 2년 동안은 수익률이 7.5%로 좋았다고 한다. 하지만 이후 계약조건이 변경되면서 지금은 수익은 고사하고 객실을 팔지도 못하는 상황이다. 상당수 계약자들은 애초 시행사가 제시한 수익률이 계속 유지될 것이라고 생각했지만 첫 계약 갱신 때부터 운영사가 각종 유지비용 등의 핑계를 대며 수익금을 배당하지 않고 있어서다. “준공 후에는 글로벌 체인을 갖춘 업체가 운영을 맡기 때문에 절대 수익률이 더 오르면 올랐지 떨어지는 일은 없을 것이라고 분양대행사로부터 교육을 받았어요. 그 말을 믿고 산 상담 직원들도 많았죠.” 김씨는 분양계약자들의 피해가 컸던 것은 마구잡이로 이뤄진 은행 대출도 이유라고 덧붙였다. 시중은행들이 너도나도 나서서 분양가의 70%까지 대출해주다 보니 수익률만 믿고 투자한 사람들이 많았다는 것이다. 김씨는 본인 역시 분양에 관여했었지만 ‘이건 아니다’ 싶어 직접 피해자들을 위해 자술서까지 썼다며 “재판에서 계약자들이 승소했지만 아직 바뀐 것은 없다”고 말했다. “차라리 계약자들에게 호텔 운영권을 넘겨주면 되는데 기존 운영사가 이를 거부하고 있다”고 설명했다. 이에 대해 업계 사정에 밝은 한 분양·홍보 대행업계 관계자는 “분양형 호텔 시장이 정점을 이룬 것은 2014년 전후”라며 “분양대행 시장에서 돈을 번 일부 시행사가 대거 뛰어들면서 경쟁이 악화됐다”고 설명했다. 고객 유치 경쟁 과정에서 각 업체가 무리한 수익률을 제시한데다 이후 중국 관광객이 확 줄자 운영 과정에서 문제가 불거질 수밖에 없었다는 것이다. 그는 “오피스텔은 준공만 이뤄지면 계약자가 개별적으로 임대차 관리라도 할 수 있지만 호텔은 전적으로 전문 관리업체에 의존할 수밖에 없다”며 “제도적으로 업계가 제시하는 수익을 보장할 수 있는 보증 시스템조차 없으니 더 큰 피해를 낳게 된 셈”이라고 전했다. /정두환 선임기자 dhchung@@sedaily.com -
[복마전 분양형호텔] 운영사 자본금 1만원...처음부터 투자자 속이기?
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:28:42호텔 소유자들과 위탁 운영 계약을 맺는 운영사의 자본금이 불과 1만원에 불과한 사례도 있다. 특히 법적 책임의 한도가 명확하고 폐쇄적 운영이 가능한 유한회사 형태로 운영사를 설립, 법인 설립부터 투자자들을 속이기 위한 것이 아니냐는 의혹이 제기되는 상황이다. 통상 객실 500개를 보유한 호텔의 경우 연 매출이 최소 150억원에 육박하는 상황에서 투자자들은 자본금 1만원짜리 유한회사에 호텔 운영과 관련한 모든 권한을 위임하는 상황이 벌어지고 있는 것이다. 실제 경남 지역의 한 호텔의 경우 분양 계약자가 최초로 맺은 운영사의 자본금은 1만원에 불과하다. 이 운영사는 실제 호텔 운영업무를 하는 운영사에 재위탁을 통해 실제 운영에는 관여하지 않는다. 하지만 1만원의 유한회사인 만큼 법적인 책임 한도도 1만원에 그친다는 게 법조계의 설명이다. 또 반드시 감사를 둬야 하는 주식회사와 달리 선택권이 주어지는 만큼 폐쇄적으로 운영이 가능한 법인 형태다. 김현수 제일합동법률사무소 변호사는 “자본금 1만원 규모의 유한회사라는 것은 출자액 한도인 1만원까지만 책임을 다한다는 법률적 의미를 지닌다”며 “따라서 분양계약자들이 운영사에 대해 법률적 책임을 물어도 자본금 규모인 1만원까지만 책임 추궁을 할 수 있는 한계를 지닌다”고 지적했다. 김 변호사는 이어 “유한회사는 아직까지 회계 감독의 사각지대에 속해 있어 경영 투명성을 담보할 수 없다”며 “더욱이 이들을 상대로 회계 장부 공개를 요청할 수도 없다”고 덧붙였다. 호텔 운영업계에서는 자본금 1만원 규모의 운영사에 대해 당혹스럽다는 반응이다. 한 관계자는 “통상 객실 500개를 보유한 호텔의 경우 연 매출이 최소 150억원에 달하고 한 달 직원 인건비만도 3억~4억원까지 소요된다”며 “만일 호텔 영업이 부진해 직원 인건비를 지급할 수 없는 상황에 내몰린다면 누가 호텔 운영을 책임질 수 있느냐”고 반문했다. /김상용기자 kimi@@sedaily.com -
미분양관리지역 '전세금 반환보증' 특례지원
부동산 분양 2018.11.05 17:15:33미분양관리지역의 임차인은 전세 계약 만료 6개월 전까지 ‘전세보증금 반환보증’ 신청을 할 수 있게 됐다. 전세보증금 반환보증은 전세계약이 2년인 경우 1년을 넘어가기 전에 가입 신청을 해야 하지만 9·13 대책 이후 미분양이 늘어나자 가입 조건을 완화한 것이다. 주택도시보증공사(HUG)가 ‘전세보증금 반환보증’에 대한 특례보증제도를 도입했다고 5일 밝혔다. 이번 특례지원으로 미분양관리지역내 임차인은 전세계약 만료 6개월전에도 ‘전세보증금 반환보증’을 신청하면 가입이 가능하다. 기존에는 전세계약기간이 2년인 경우 1년이 경과하기전에 보증을 신청해야 가입이 가능했다. 또한 HUG는 임대인 부담을 덜어주고자 임대인을 대신해 임차인에게 반환한 전세보증금 회수를 6개월간 유예한다. 유예기간 동안에는 지연배상금(민법상 이율 5%)을 전액 감면해주기로 했다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
[복마전 분양형호텔] "한국판 트러스트 펀드로 피해 막아야"
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:02:01전문가들은 국내에서 불거지고 있는 분양형 호텔의 확정 수익과 운영 투명성을 확보하기 위해 한국판 트러스트 펀드 도입이 시급하다고 조언했다. 해외에서도 보편화된 분양형 레지던스 호텔의 경우 시행사가 분양할 당시 내세운 확정 수익을 담보하기 위해 트러스트 펀드에 일정 금액을 예치해 분양자를 보호하기 때문이다. 최중호 아이앤어스 컨설팅 대표는 “미국과 필리핀 등에서는 보편화된 확정 수익형 레지던스 호텔 분양을 위해 트러스트 펀드 가입이 보편화돼 있다”며 “해외의 분양형 레지던스 호텔이 분양형 호텔로 이름과 형식을 달리해 도입됐지만 분양 계약자를 위한 트러스트 펀드 도입은 전혀 이뤄지지 않고 있어 다양한 문제가 생기는 것”이라고 지적했다. 최 대표는 “만일 미국의 시행사가 연 7%의 확정 수익을 5년간 보장하고 레지던스 호텔을 분양하게 되면 트러스트 펀드에 전체 분양 계약대금 7%의 5년 치 금액을 트러스트 펀드에 예치해둔다”며 “이 경우 분양 계약자가 선정한 운영사가 연 7%의 수익을 계약자에게 돌려주지 못할 경우 트러스트 펀드가 차액을 지급하게 된다”고 설명했다. 시행사는 트러스트 펀드에 현금을 예치할 경우 보장 기간이 끝난 뒤 다시 돌려받게 되는 구조다. 최 대표는 “만일 트러스트 펀드에 현금 대신 부동산을 담보로 제공할 경우 당초 제시한 수익을 펀드가 일단 보전한 뒤 시행사에 다시 보전을 청구하거나 담보로 설정된 부동산을 취득하게 된다”며 “대다수의 시행사는 이처럼 부동산을 담보로 펀드에 제공하고 분양 계약자들로부터 신뢰를 얻어 분양한다”고 강조했다. 또 다른 분양형 호텔의 한 관계자는 “우리나라는 확정 수익에 대한 홍보물이 넘쳐나고 수만 명의 피해자가 발생했는데도 불구하고 사적 계약이라는 영역에 이 같은 문제를 방치하고 있다”며 “확정 수익을 내걸고 분양하는 호텔이나 오피스텔 등에 대해 담보 장치를 마련해야 한다”고 목소리를 높였다. /김상용기자 -
[복마전 분양형호텔] 10여명의 전문 시행자가 124개 호텔 분양
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:01:57전국 124개에 달하는 분양형 호텔의 경우 10여명 안팎의 전문 시행자가 포함됐다는 게 업계의 추산이다. 한 시행사가 분양형 호텔을 건립하고 투자자와 갈등을 겪는 과정에서 자본을 축적한 뒤 또 다른 지역에서 또다시 분양형 호텔을 분양하는 일도 흔하다는 것이다. 분양형 호텔 피해자의 한 관계자는 “사업 시행자의 회사 이름은 서로 다르지만 시행자의 대표를 꼽아보면 몇몇 사람의 이름이 자주 등장한다”며 “특히 이런 사람들은 자신의 이름뿐 아니라 부인 등 가족의 이름을 내세워 또 다른 시행사를 설립해 다른 지역에서 호텔을 분양하는 경우도 많다”고 지적했다. 분양형 호텔의 또 다른 특징은 이들 호텔이 주로 사용하는 호텔 브랜드가 5개 안팎의 브랜드로 쏠린다는 점이다. 업계의 또 다른 한 관계자는 “사업 시행자가 호텔 설계를 의뢰할 때부터 특정 호텔 브랜드와 라이선스 계약을 맺고 일정 수수료만 지급한 채 글로벌 호텔 체인인 것처럼 과대 포장한다”며 “해당 브랜드의 경우 브랜드 사용료를 챙길 수 있는 만큼 서로의 이해관계가 일치한다”고 전했다. 국내에 분양형 호텔이 급증하고 피해자가 늘어난 것은 정부가 지난 2012년 7월부터 추진한 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 제정이 도화선으로 작용한 것으로 분석된다. 정부가 2016년 말 법 폐지 때까지 호텔 건립 시 용적률 인센티브를 제공하면서 분양형 호텔이 우후죽순 늘어나게 되고 이 과정에서 대규모 피해자가 양산된 것이다. 실제 2015년 서울 시내 등록 호텔은 총 283개로 법 제정 이전인 2011년 말(148개) 대비 91%나 급증했다. 한류 열풍을 타고 중국인과 외국인 관광객이 급증하자 정치권과 정부가 앞다퉈 이른바 숙박특별법을 통과시키면서 우후죽순식으로 호텔 건축이 늘어난 셈이다. /김상용기자 kimi@@sedaily.com -
[복마전 분양형호텔] 숙박업 신고만으로 영업 가능…'호텔' 이름 단 모텔과 다름없어
부동산 부동산일반 2018.11.05 17:01:54전국에 걸쳐 분양형 호텔 피해자가 4만명에 달하고 피해 규모가 7조원을 웃도는 것은 분양형 호텔이라는 상품 자체가 처음부터 법과 제도적 허점을 파고들었기 때문에 가능했다는 게 법조계의 지적이다. 분양형 호텔 시행사가 처음부터 고수익 보장을 약속하지만 이를 어길 시 솜방망이 처벌에 그친다. 그뿐만 아니라 시행사가 분양 계약자에게 계약을 강요하는 운영사의 재무능력과 운영능력을 판단할 기본적인 자료 열람도 불가능한 상황에서 분양 계약자는 계약과 동시에 주도권을 넘겨주면서 피해가 발생하는 것이다. 아울러 여러 개의 법적 규제를 받는 관광호텔과 달리 분양형 호텔의 경우 일반 숙박업으로 분류돼 공중위생관리법만 적용받아 규제의 사각지대에 놓여 있는 것도 원인으로 작용한다. 사업 주체인 시행사들이 호텔이라는 명칭 사용에 제한이 없는 점을 활용해 호텔이라고 포장, 분양하지만 사실 모텔과 아무런 차이가 없다는 게 호텔 업계의 지적이다. 특히 호텔 객실 소유자(분양 계약자)는 호텔 영업 개시 후 시행사와 결탁한 운영사를 호텔 운영 업무에서 배제하기 위해 명도소송을 시작하지만 최종 판결까지 2~3년이 걸린다는 점도 피해를 확산시키고 있다. 한 법무법인 관계자는 “법률적 사각지대를 노린 분양형 호텔 시행사와 운영사는 상품설계 단계에서부터 치밀한 법률 검토를 거쳐 설계하고 판매한다”며 “자금력이 약하고 법률 지식이 부족한 일반인들이 이들을 상대로 법정 소송을 진행한다는 것은 어려운 일”이라고 지적했다. 관광호텔 달리 공중위생법만 적용 호텔로 홍보하지만 일반 숙박시설 ◇관광호텔과 분양형 호텔의 차이는=관광호텔과 분양형 호텔의 가장 큰 차이점은 관광호텔은 분양을 할 수 없다는 점이다. 또 객실에 대해서는 공중위생관리법의 적용을 받고 수영장은 체육시설관리법, 식당은 식품위생법을 준수해야 한다. 특히 일식과 중식·한식 등 세 가지 서로 다른 식당을 운영할 경우 각각의 호텔에 대해 식품위생법을 적용받고 호텔 운영에 앞서 각종 편의시설도 마련해야 한다. 하지만 분양형 호텔은 법적으로 존재하지 않는 이름만 호텔이라는 것이 정부와 지방자치단체의 설명이다. 서울 중구청의 한 관계자는 “분양형 호텔이라는 용어는 어떠한 법 규정에도 나오지 않는 단어로 일반인들이 친숙하게 아는 모텔과 다를 바가 없다”며 “분양형 호텔은 오직 공중위생관리법만 적용받게 돼 있어 각 구청에 영업에 앞서 숙박업 운영 신고만 하면 곧바로 운영할 수 있다”고 설명했다. 분양형 호텔이라는 이름으로 외국 유명 프랜차이즈를 연상하게 하는 이름으로 호텔 영업을 하고 있지만 법적으로는 일반 모텔과 다를 바 없는 일반 숙박시설에 불과하다는 지적이다. 지자체는 복수운영 허가 차일피일 ◇복수 운영 허가 요청에 지자체도 난감=분양형 호텔의 경우 분양 계약자가 시행사가 강요한 위탁 운영사에 위탁 운영을 맡기거나 위탁 운영사에 임대차 계약을 통해 한 개의 운영사가 운영을 독점한다. 하지만 수익률 문제로 운영사(시행사 포함)와 계약자가 갈등을 거듭하면서 결국 소유자(계약자)들은 자체적으로 운영사를 선정, 호텔 운영을 시도한다. 하지만 이 경우 일선 지자체들이 두 개 이상의 운영사가 각각 따로 운영하는 ‘복수 운영’이 위생관리법에 구체적으로 명시되지 않았다는 이유로 복수 운영 신청을 받아들이지 않았다. 보건복지부의 한 관계자는 “하나의 건물 또는 하나의 층에만 영업 신고를 받아들인 것은 로비 등 공용 부분에 대한 위생관리 책임 소재 때문이었다”고 설명했다. 하지만 호텔 분양자들이 이에 행정소송을 제기해 대법원이 지난해 7월 “새로 숙박업을 하려는 자가 시설 소유권 등 정당한 사용 권한을 취득해 요건을 갖춰 (복수 영업을) 신고했다면 특별한 사정이 없는 한 이를 수리해야 한다(17두34087)”고 판결한 뒤 복수 영업의 길이 열렸다. 이에 따라 전국 14개의 호텔은 명도소송 등을 거쳐 복수 영업을 하는 상황이다. 다만 일선 지자체는 기존 운영사와 신규 운영 신청사 간의 갈등 속에서 명확히 복수 운영 허가를 미루고 있다. 운영사 자본금 요건없어 피해 양산 재무도 파악 안돼…규제 사각지대 수익 담보 장치·정보 투명성 시급 ◇자본금 요건 없는 틈 이용한 운영사=분양 계약자들에게 호텔 운영을 대신 해주거나 임대차 계약을 통해 임대를 받는 주체인 운영사들에 대한 자본금 요건도 마련되지 않은 것도 피해자를 양산하는 가장 큰 원인으로 지목된다. 실제 대다수의 초기 운영사들은 호텔 시행사 대표의 친인척이 운영사 대표로 등재돼 있고 이들 운영사의 자본금은 1,000만원 수준에 불과하다. 연간 수십억~수백억 원의 호텔 운영 매출에 대한 책임 소재를 가리기가 사실상 불가능한 것이다. 이에 따라 전문가들은 타인이 소유한 부동산을 임차 또는 위탁 운영하기 위해서는 일정한 자본금 요건이 마련돼야 한다고 지적했다. 아울러 운영사에 대한 투명한 정보 공개도 병행돼야 한다는 목소리도 높다. 신종범 법률사무소 누림 대표변호사는 “운영사의 재무상황이나 운영능력을 파악할 방법이 없어 피해자가 더 늘어나는 상황”이라며 “또 운영사가 보증금이나 이행보증금을 맡기지 않는 만큼 장기간 고수익을 담보할 장치가 전무하다”고 지적했다. /김상용기자 kimi@@sedaily.com -
전세 계약 1년 넘었더라도...미분양 관리지역 임차인 ‘전세보증금 반환보증’ 가입
부동산 정책·제도 2018.11.05 14:00:35미분양관리지역의 임차인은 전세 계약 만료 6개월 전까지 ‘전세보증금 반환보증’ 신청을 할 수 있게 됐다. 전세보증금 반환보증은 전세계약이 2년인 경우 1년을 넘어가기 전에 가입 신청을 해야 하지만 9·13 대책 이후 미분양이 늘어나자 가입 조건을 완화한 것이다. 주택도시보증공사(HUG)가 ‘전세보증금 반환보증’에 대한 특례보증제도를 도입했다고 5일 밝혔다. HUG는 “9·13 부동산 대책 후속조치로 미분양이 증가함에 따라 전세금을 돌려받지 못할 위험이 높은 미분양관리지역 임차인과 전세반환자금 마련이 어려운 임대인을 지원하기 위한 것”이라고 설명했다. 이번 특례지원으로 미분양관리지역내 임차인은 전세계약 만료 6개월전에도 ‘전세보증금 반환보증’을 신청하면 가입이 가능하다. 기존에는 전세계약기간이 2년인 경우 1년이 경과하기전에 보증을 신청해야 가입이 가능했다. 또한 HUG는 임대인 부담을 덜어주고자 임대인을 대신해 임차인에게 반환한 전세보증금 회수를 6개월간 유예한다. 유예기간 동안에는 지연배상금(민법상 이율 5%)을 전액 감면해주기로 했다. 이에 따라 임대인은 유예기간 동안 새로운 임차인을 구할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있게 된다. HUG 관계자는 “이번 특례보증 지원으로 신청기한을 놓친 미분양관리지역내 임차인도 보증가입이 가능해졌다”며 “전세보증금을 돌려받지 못할 우려를 해소하고 임대인도 전세금 반환자금 마련에 대한 부담을 덜게 될 것으로 기대한다”고 밝혔다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
계룡건설, 평균 323대 1 기록한 ‘세종 리슈빌수자인’ 단지 내 상가 분양!
사회 사회이슈 2018.11.05 09:44:50분양시장에서 뛰어난 청약 성적을 기록한 아파트의 단지 내 상가가 뜨거운 인기다. 이들 단지 내 상가는 함께 들어서는 아파트의 입주민들을 고정수요로 둘 수 있기 때문이다. 7653가구 규모로 지난 2016년과 2017년에 걸쳐 분양에 나섰던 그랑시티자이 아파트는 초대형 단지임에도 모든 세대가 조기 완판을 기록했다. 이 아파트의 단지 내 상가도 높은 인기를 얻었다. 지난 9월 분양에 나섰던 ‘그랑시티자이’의 단지 내 상가 ‘그랑시티자이 파크 에비뉴’는 73개 점포 입찰에 최고 17대 1, 평균 7.2 대 1의 경쟁률로 입찰을 마감했으며, 실제 계약에서도 하루 만에 모든 점포가 완판 되면서 인기를 증명했다.부동산 전문가들은 “청약 시장에서 뛰어난 성적을 기록 했던 단지에 대한 관심이 높기 때문에 단지 내 상가에도 높은 관심이 쏠리는 것”이라며, “정부의 강도 높은 부동산 규제로 확실한 투자처를 찾는 움직임이 나타나면서, 단지 입주민을 고정 수요로 둘 수 있는 인기 단지에 투자자들의 관심이 몰리는 것”이라고 시장상황을 분석했다. 이런 가운데 세종시에서 최고의 인기를 얻은 아파트 단지가 단지 내 상가 공급에 나선다. 계룡건설은 세종시 4-1 생활권에 들어서는 ‘세종 리슈빌수자인’의 단지 내 상가를 공급한다고 밝혔다. 단지는 지난 2016년 9월 분양에 나서 212가구(특별공급 572가구 제외)모집에 6만 8622명의 청약자가 몰린 곳이다. 323.6대 1의 청약경쟁률로, 이는 2016년 전체 청약 단지 중 최고 기록이자, 현재까지도 세종시에서 최고 기록이다. 이어진 계약에서도 단 4일 만에 784가구가 모두 주인을 찾아가며 조기 완판을 기록했다.계룡건설이 세종시 4-1생활권 P2구역 L3블록과 M2블록에 공급하는 ‘세종 리슈빌수자인’ 단지 내 상가는 두 블록을 합쳐 1146가구의 독점 수요를 누릴 수 있을 전망이다. 여기에 4-1생활권 첫번째 입주 단지로 상권 선점 효과도 함께 누릴 수 있을 것으로 보인다. ‘초두효과’의 수혜를 입을 수 있는 것이다. 실제로 상권 형성을 이미 마친 상가는 후에 들어서는 곳보다 더욱 더 안정적으로 운영 할 수 있기 때문에 상권 선점 효과는 상가 투자에 있어 중요한 요소로 자리매김 하고 있다.여기에 M2블록의 경우 4-1 생활권 중심상업지역과 맞닿아 있어 시너지 효과를 얻을 수 있을 전망이다. 세종시는 조성단계에서부터 각 생활권의 주거단지를 중심상업지역을 중심으로 배치해 편리한 생활환경을 조성하고 있다. 향후 중심상업지역이 개발되면 ‘세종 리슈빌수자인’ 단지 내 상가는 4-1생활권을 대표하는 랜드마크 상업시설로의 성장이 기대 되는 것이다. 또한 단지 뒤편으로 금강 수변공원이 위치해 있어 공원 방문객의 유입도 가능할 전망이다. L3 블록 인근으로는 괴화산 근린공원이 위치해 공원을 찾는 방문객들도 배후 수요로 둘 수 있을 전망이다. 이밖에도, 세종시의 핵심 교통수단인 BRT정류장이 단지 바로 앞에 위치해있어 역세권과 같은 입지적 장점도 갖추고 있다. 한편, ‘세종 리슈빌수자인’ 단지 내 상가는 합리적인 분양가를 앞세워 투자자들의 주목을 받을 전망이다. 뛰어난 배후수요와 중심상권과의 연계도 가능하지만 분양가는 오히려 저렴하다는 것이다. 분양관계자는 “세종 4-1생활권의 첫 입주 단지인 ‘세종 리슈빌수자인’의 단지 내 상가는 중심상업시설과 연계해 생활권을 대표하는 상업시설로 자리매김 할 것으로 예상된다”면서, “뛰어난 입지 환경과 풍부한 배후 수요를 둘 수 있음에도 분양가는 합리적으로 책정해 투자자들에게 높은 관심을 받고 있다”고 말했다.세종시 4-1 생활권 첫번째 상업시설인 ‘세종 리슈빌수자인’ 단지 내 상가는 이달 중으로 분양에 나설 예정이다. /김동호 기자 dongho@@sedaily.com -
[금주의 분양캘린더] 1주택자 청약 막차...'래미안 리더스원' 등 7,400가구 분양
부동산 분양 2018.11.04 17:14:43서울 서초구 ‘래미안 리더스원’ 등을 비롯한 7,400여 가구가 이번 주 분양에 나선다. 4일 닥터아파트에 따르면 11월 2주(11월 5일~10일) 청약물량은 전국 14곳 7,410가구로 집계됐다. 모델하우스는 6곳이 개관 예정이다. 우선 6일에는 ‘래미안 리더스원’, ‘검단 금호어울림 센트럴(공공분양)’ 등 5곳이 1순위 접수를 받는다. 래미안 리더스원은 서초동 ‘서초 우성1차’를 재건축하는 단지다. 전용면적 59~238㎡ 총 1,317가구 규모로 이 중 232가구가 일반분양 대상이다. 지하철 강남역이 가깝고 서운중, 은광여고 등도 걸어서 10분 거리에 있다. 3.3㎡ 당 평균 분양가는 4,489만 원으로 책정됐다. 모든 주택형이 9억 원을 넘겨 중도금 집단대출을 받을 수 없다. 분양가가 9억 원을 넘어 특별공급도 없다. 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선 공급하는 새 청약제도는 적용되지 않는다. 금호건설이 인천 서구 원당동 검단신도시에 공급하는 ‘검단 금호어울림 센트럴’도 같은 날 청약접수를 시작한다. 이 단지는 전용 74~84㎡의 1,452가구로 지어지며 검단신도시에서 공공택지 내 전매제한이 강화되기 전 분양하는 마지막 단지다. 7일은 의정부 탑석센트럴자이 등 6곳이 청약접수를 시작한다. 탑석센트럴자이는 의정부 용현주공을 재건축 하는 단지로 전용 49~105㎡ 총 2,573가구(일반분양 818가구) 규모다. 8일은 ‘대전 동일스위트 리버 스카이’가 9일은 독산동 오르페움타워(주상복합)가 각각 청약자를 모집한다. 한편 이번 주 모델하우스는 △인천 영종하늘도시 동원로얄듀크 △광주 광산 쌍용예가 플래티넘 등 6곳이 문을 열 예정이다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com
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