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서울 강남지역에서 가장 쉽게 볼 수 있는 편의점 유형 중 하나가 오피스 입지 점포다. 이 점포 대부분은 출퇴근 전후 시간대에 고객이 몰린다.
일례로 서울 테헤란로를 중심으로 형성된 대형 빌딩들과 거미줄처럼 이어진 다수의 사무실 상권에 상당히 인접해 위치한 점포들은 겉으로 보면 매우 튼실한 입지로 보인다. 하지만 좀 더 세밀하게 상권을 분석해 보면 다수의 점포가 겉의 화려함보다는 매력이 떨어지는 경우가 많이 있다.
오피스 입지를 판단하는 가장 중요한 기준은 무엇일까. 상권 규모와 임차 조건을 철저히 분석하는 것이다.
오피스 입지의 후보점은 흡수 가능한 빌딩의 수와 그곳에서 근무하는 근무자의 수로 점포의 매출이 좌우된다고 볼 수 있다. 물론 빌딩 내 근무자들의 종사 업종, 연령대 등 직·간접적으로 매출에 영향을 줄 수 있는 추가 조건을 찾아내는 노력이 더해진다면 더욱 정확한 상권 분석이 가능하다. 예를 들어 입점하려는 점포의 실질상권인 대형 오피스 빌딩 근무자 대부분이 아침에 출근했다가 외근을 나가는 업무 특징이 있다면 빌딩 규모에 비해 매출은 작아질 수밖에 없다.
서울 강남 지역은 물론 대다수의 지역 상권에서 주요 오피스가 위치한 곳은 지역의 중심 상권인 경우가 많기 때문에 오피스 입지 대부분은 임대료가 상당히 높은 경우가 많다. 실질 상권 규모 못지않게 임차 조건을 꼼꼼히 따져 손익을 미리 계산해보는 것도 중요하다. 고정비용인 임차료에 따라 수익이 천차만별로 달라지므로, 보증금과 권리금으로 나눠지는 초기 투자금 규모와 월 임대료에 따라 투자 대비 수익률을 잘 고려해야 한다. 누구나 부러워하는 우수한 실질 상권을 가진 점포라 하더라도 임차 조건이 과하면 말 그대로 빛 좋은 개살구와 같다.
오피스 입지 점포 중 도로변에 위치한 일반 점포와 빌딩 내 위치해 외부에 잘 노출되지 않는 구내 매장도 각기 다른 판단이 이뤄져야 한다. 구내 점포는 외부 유동 인구를 실질 상권 범위에 포함 시킬 수 없기 때문에 보다 면밀한 상권 판단이 필요하다.
하지만 이는 어디까지나 사업의 성공을 위한 기본 조건일 뿐이다. 눈만 돌리면 수많은 경쟁 유통채널이 위치하고 있는 현실에서 기본 조건을 갖췄다 하더라도 고객의 선택을 받을 수 있는 건 일부로 한정 될 수밖에 없다. 맞춤형 서비스 개발 등 추가적인 노력 없이는 편의점 창업 성공은 기대하기 어렵다는 점을 명심해야 한다.
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