◆분양권 매입 서둘 필요 없다

『분양권 매입 서두르지 마세요』최근 서울지역 3차동시분양과 구리토평지구, 용인 수지 등 수도권 일대에서 공급된 아파트가 수십대 1의 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었다. 구리 토평지구 당첨자 발표 후 인근 중개업소에는 분양권을 사고 팔려는 사람들이 몰려들고 있다. 엄청난 청약열기를 보고 「돈이 되겠다」고 판단, 분양권 매입을 서두르는 사람들도 적지 않다.

부동산 전문가들은 『분양권 매입을 전혀 서둘 필요가 없다』고 지적한다. 신규 분양열기가 채 식지 않은 곳에는 거품이 남아있다는 것이다. 투자시점과 대상을 잘못 정하면 「상투」를 잡을 수도 있다.

실제 올초 큰 인기를 모았던 아파트 중에는 분양 직후 분양권 값이 높게 형성됐으나 시간이 지날수록 값이 떨어지는 곳도 속출하고 있다.

그러면 과연 분양권은 언제 사야 할까.

◇인기지역 분양권은 거품도 많다=청약열기가 높을수록 분양권 시세에 거품이 많다. 시간이 지나 열기가 식으면 거품도 사라지게 마련이다.

구리 토평지역의 경우 당첨자가 발표된 지난 10일에는 금호 61평형의 분양권 값이 4,000만원을 웃돌았으나 매물이 쏟아진 12일에는 3,000만원으로 내려 앉았다. 금호의 다른 평형이나 대림·영풍 등도 이틀새 500만~1,000만원씩 값이 떨어졌다.

이지역 중개업소는 『계약이 이뤄지는 16~17일을 하루 이틀 앞두고 차익을 노리고 청약했거나 계약금을 마련하지 못한 당첨자들이 매물을 대거 쏟아낼것』이라며 『프리미엄도 계약일이 가까워 올수록 떨어질 가능성이 크다』고 내다봤다.

지난해 11월 공급된 LG빌리지는 61~92평형의 분양권 값이 최고 1억원에 육박했다. 그러나 현재 분양권 시세는 4,000만~6,000만원선. 최근 상현리에 공급된 쌍용·금호아파트 등도 높은 청약열기에 비해 분양권 시세는 그리 높지 않다. 수백만원에서 2,000만원 정도에 불과하다. 분양 당시 높은 경쟁률에 비해 분양권 시세는 그리 높지 않은 셈이다.

◇분양권은 경기에 민감하다=분양권은 현재 존재하는 아파트의 가치가 아니라 앞으로 들어설 아파트의 예상 가격에 따라 값이 결정된다. 이 때문에 경제전반이나 부동산 경기에 따라 가격이 유동적일 수밖에 없다. 기존 아파트에 비해 투자의 불확실성이 높은 상품인 셈이다. 인기가 높다 해도 신중한 투자가 필요한 이유가 여기에 있다.

◇동·층·향이 분양권 값을 결정한다=같은 지역에서도 위치와 층과 향에 따라 분양권 값은 천차만별이다. 구리토평지구와 용인 상현리·성복리 등에서 공급된 아파트를 살펴보면 분양권 값이 같은 지역·단지 내에서도 동·층·향 등에 따라 4,000만원 이상 차이가 난다.

용인 신도시부동산 정봉수사장은 『돈을 조금 더 주더라도 수요자가 많은 단지의 로열층·남향 아파트의 분양권을 사야 입주시 가격이 높게 형성되고 매매도 잘된다』고 말했다.

◇실수요자는 입주시점이 1년 남짓 후인 아파트를 골라라=입주를 1년 남짓 앞두고 있는 용인 수지2지구 프라임현대, 우성 등의 30평대의 분양권 값은 2,000만~3,500만원선. 1억3,000만원선인 분양가와 분양권 프리미엄을 합치면 1억5,000만~1억6,500만원인 셈이다. 입주한지 2~3년 지난 수지1지구의 같은 평형대 아파트의 시세는 1억6,500만원 정도다. 기존 아파트에 비해 3~4년 정도 새 아파트인 점을 고려하면 금융비용과 입주시까지의 다른 곳에 살아야하는 비용을 감안하더라도 별 손해는 보지 않을 전망이다. 비록 목돈을 들여야 한다는 부담은 있지만 입주시점이 가깝기 때문에 시세예측이 쉬워 위험부담을 줄일 수 있다.

◇기회비용을 염두에 둬야 한다=수요자들이 가장 간과하기 쉬운 것이 금융비용을 포함한 기회비용이다. 신규 분양아파트의 분양권을 살 경우 입주때까지 대략 2년6개월 정도가 걸린다. 「분양가+프리미엄+금융비용」이 시세를 웃돈다면 투자가치가 없는 셈이다.

부동산정보 제공업체인 텐의 정요한 사장은 『일시적인 등락에 연연하지 말고 주변발전가능성, 교통편의 등 부동산의 내재가치를 따져보고 분양권 매입여부를 결정해야 한다』고 충고했다. /이학인 기자 LEEJK@ /이은우 기자 [e-mail]