경매 선순위세입자 낀 주택노려라

◎기피대상 인식 유찰잦아 시세보다 값싸/초기투자 적고 만료기간까지 자금회전「선순위 세입자가 있는 경매물건을 노려라.」

경매투자자들에게 선순위 세입자가 있는 주택은 지금까지 기피의 대상이 됐다. 낙찰금액과 별도로 세입자에게 전세금을 변제해줘야 한다는 부담 때문이다.

그러나 실제로 이들 선순위세입자가 있는 주택도 손익계산서를 따져보면 결코 밑지는 장사가 아닌 경우가 많다. 선순위 세입자가 있는 물건들은 적어도 3회, 많게는 4∼5회까지 유찰돼 전세금을 물어주고도 시세에 미치지 못하는게 일반적이다.

특히 세입자에게 전세금을 물지 않고 계약기간 동안 그대로 살게 하면 초기 투자금이 줄어든다는 이점이 있다.

경매 부동산 취득에 따른 세금도 줄일 수 있다. 경매는 경락가격이 곧 과표가 되기 때문에 세입자가 없는 물건을 비싸게 주고 낙찰받았을때보다 세금이 훨씬 적다. P씨의 경우를 보자.

P씨는 지난달초 최저입찰가격이 3천9백20만원선인 서울 송파구 석촌동의 30평형짜리 S빌라를 4천2백90만원에 낙찰받았다. 이 물건은 당초 감정가격이 1억2천만원선이었으나 5회나 유찰됐다. 전세금 6천3백만원의 선순위세입자가 있기 때문이었다. 이 세입자는 전입일자는 1순위 근저당권보다 빠르지만 확정일자가 늦어 경락자에게 전세금 변제를 청구하게 돼 있었다. P씨는 낙찰전 세입자와 합의, 계약기간 만료때까지 그냥 살도록 했다. 당장 6천3백만원의 자금을 회전시킬 수 있게 된 것이다.

이 빌라는 최근 지하철8호선 개통으로 시세가 1억3천만원 정도. 결국 P씨는 물어줘야 할 전세금을 합해 1억5백만원에 낙찰받은게 되므로 시세보다 3천만원 가까이 싸게 이 빌라를 매입한 셈이다. 더욱이 취득세와 등록세, 채권매입등을 합해 세금이 2백70만원밖에 되지 않아 비슷한 물건을 1억원에 낙찰받았을 때보다 4백만원 가까이 절약하게 됐다.

한편 선순위 세입자가 있는 주택은 점유자를 퇴거시키기 위한 명도문제도 간단하다. 명도절차를 거치지 않고도 세입자는 계약기간이 만료되면 전세금을 돌려받고 집을 비워주기 때문이다. 물론 명도소송을 제기했을 경우에도 비용은 들지 않는다.

이밖에 세입자가 들어와 살고 있기 때문에 경매물건의 문제점인 주택의 관리상태가 좋다는 장점도 있다.

이들 선순위 세입자가 있는 주택을 경락받을 때 주의할 점도 있다. 기본적으로 전세금과 낙찰가격을 합한 가격이 시세보다 높아서는 안된다. 시세보다 비싸서는 경매의 메리트가 없어지는 셈이다.

입찰하기전에 해당 주택의 소유주 및 세입자와 접촉하는 것도 필수적이다. 낙찰 전에 세입자와 전세금 변제방법에 대한 합의를 미리 봐두면 낙찰후 불필요한 마찰을 줄일 수 있다.

영선부동산의 이경식 부장은 『일반적인 투자자들은 선순위 세입자가 낀 물건을 피하지만 실제로 이들 물건중 의외로 투자가치가 높은 물건이 많다』며 『초기 자금부담을 줄이려는 투자자들은 관심을 가져볼만 하다』고 조언했다.<정두환>