“입찰전 건물 상태 꼭 확인하라”/상가 경매 투자 가이드

◎관리 부실 많아 개보수 비용도 고려를/신축 물건 감정가 낮은편… 노려 볼 만/주택과 달리 권리관계 신경 안써도돼경매로 상가를 낙찰 받을때는 어떤 점에 유의해야 할까. 또 주택과는 낙찰절차가 어떻게 다를까. 상가 경기가 침체를 보이고 있기는 하지만 아직도 주택에 비해서는 투자가치가 높은 것이 사실이다. 입지여건만 좋다면 주택에 비해서는 투자비용에 따른 수익성이 훨씬 높기 때문이다. 특히 최근 지하철 7호선 개통을 비롯해 올연말까지 5·8호선 등 서울시내 지하철 개통이 잇따라 역세권을 중심으로 한 일부상권들이 투자자들의 주목을 받고 있는 상황에서 시세보다 가격이 싼 경매에 대한 관심이 높을 것으로 보인다. 경매를 통해 상가를 낙찰받을 때 유의할 점을 자세히 알아보기로 한다.

◇상가 경매 절차

상가가 경매에 부쳐질 경우 낙찰절차는 주택이나 토지등 다른 경매물건의 낙찰절차와 동일하다. 1회 유찰때마다 20%씩 입찰가격이 낮아지며 낙찰후 대금지급일도 30∼40일로 주택의 경우와 같다.

상가는 건물 전체가 경매로 나오는 경우와 개별 점포만 경매되는 경우가 있지만 건물전체가 경매되면 대부분 개별점포별로 입찰이 실시되기 때문에 차이는 없다. 다만 신규분양상가 등은 건물 전체가 일괄경매되기도 하므로 공고시 이점을 유의해야 한다.

상가는 아파트보다는 낮은 시세의 60∼70%선에서 낙찰가격이 결정된다. 그러나 유망상권의 상가는 오히려 감정가격보다 높은 가격에 낙찰되기도 할 만큼 인기가 높다.

◇임대차관계

주택 경매시 적용되는 「임대차보호법」이 상가에는 적용되지 않는다. 따라서 선순위 세입자의 등기권이 설정돼 있더라도 이는 낙찰자가 부담할 필요가 없다. 순위에 따라 법원으로부터 배당받으면 되기 때문이다.

상가 경매로 낙찰받을 때 신경쓰이는 것은 명도문제다. 세입자가 보증금·권리금의 환불을 요구하는 경우가 잦기 때문이다. 그러나 경매로 넘어온 상가는 대부분 낙찰까지 7∼8개월이 걸리는데 세입자들이 이 기간 동안 월세 등을 체납하는 사례가 많다. 따라서 보증금은 세입자들이 체납한 임대료와 상계되는 것이 보통이다.

권리금도 원칙적으로 낙찰자가 책임질 부분이 아니다. 특별히 투자비가 많이 들어간 점포에 대해서는 세입자가 이의 보상을 청구할 수 있지만 이는 낙찰자가 아닌 이전 소유주에게 청구해야 하는 것이기 때문이다.

세입자가 상가를 비워주지 않으면 법원에 낙찰대금납부후 명도소송을 제기하면 된다. 명도소송 기간은 2∼3개월 정도 소요돼 과거 1년 가까이 걸리던 것에 비해 많이 단축됐다.

한편 상가일지라도 실제 건물의 절반 이상이 주택으로 사용되면 주택임대차보호법의 적용을 받게된다.

◇어떤 상가를 고를까

상가의 투자가치를 고려할 때 우선 외따로 떨어진 상가보다는 상권이 밀집된 지역의 상가를 고르는 것이 좋다. 일반적으로 역세권에 위치해 있는 상가는 유동인구가 많기 때문에 투자가치도 높은 상가로 평가된다.

건물의 관리상태도 투자시 유의해야 할점이다. 경매로 넘어온 상가는 대부분 관리상태가 부실하기 때문에 낙찰후 건물개보수에 투입될 비용을 따져보는 지혜가 필요하다.

신축상가로 분양중인 상태에서 넘어온 물건은 투자수익성이 불투명하지만 세입자가 적어 권리관계가 단순하고 감정가격이 낮게 책정되므로 적은 비용으로 낙찰받을 수 있는 메리트가 있다. 또 신축건물이기 때문에 관리상태도 양호하다.<정두환>