[저밀도 재건축/수익성 분석] 투자수익 기대 힘들듯

잠실, 반포등 저밀도지구의 아파트를 지금이라도 구입하면 투자수익을 얻을 수 있을지가 관심사로 등장하고 있다.부동산전문가들은 서울시의 계획대로 재건축사업이 진행될경우 현재 저밀도 지역의 아파트를 매입해서는 투자수익성을 기대하기 힘들 것이라고 밝히고 있다.

이미 이들 지구의 아파트 값이 올들어 시공사 선정등이 이루어지면서 큰폭으로 오른 상태인데다 재건축 아파트의 투자수익성에 절대적인 영향을 미치는 용적률이 썩 좋은 편이 아니기 때문이다. 서울시는 용적율이 최대 285%라고 밝혔지만 공공용지를 제외한 실제 아파트부지의 용적률은 240%에 머물러 주민들의 추가부담이 당초보다 크게 늘어날 것으로 추산된다는게 부동산업계 관계자들의 설명이다.

또다른 수익성 결정요인인 사업기간도 길어 수익성면에서 큰 메리트가 없다. 해당 지구중 사업기간이 가장 빠른 경우는 올해중 사업승인 획득-내년 이주-2001년 착공-2004년 완공되는 곳. 그러나 여기에 해당하는 단지는 전체 43개 저밀도단지중 2~3곳에 불과할 것으로 보인다. 나머지 단지들은 2005년 이후에나 입주가 가능할 전망이다.

실제로 저밀도지구의 대표격인 잠실 1단지 13평형의 아파트를 구입해 32평형의 아파트에 입주하는 경우를 가정해보면 기존 아파트구입비용 1억5,000만원 추가부담금 9,000만~1억원 사업이 진행될 3년동안의 금융비용 4,000만~5,000만원등 총 3억원 안팎의 비용이 소요될 것으로 추산된다.

여기에 부대비용을 감안하면 아파트 완공후 시세가 최소한 3억2,000만~3억3,000만원은 돼야 손익을 맞출 수 있다는 분석이다. 이만한 금액이면 지금이라도 당장 강남요지의 같은 평형대 아파트를 구입할 수 있다.

대한부동산경제연구소 이종배 연구원은 『서울시의 저밀도 재건축 아파트를 투자목적으로 구입했다간 낭패를 당할 수 있다』며 『교통과 생활여건이 편리한 지역에 내집을 마련한다는 실입주자의 관점에서 접근해야 할 것』이라고 말했다.

다만 단지가 좁아 공공용지의 편입비율이 상대적으로 낮거나 다른 저밀도 지구에 비해 가구별 대지지분이 큰 도곡 주공, 반포 등은 중장기적인 차원에서 투자를 고려해볼만하다는 것이 부동산전문가들의 진단이다. /이학인 기자 [e-mail]