[2005 신년기획] 부동산시장 어디로

내년 부동산시장은 정부의 안정대책 효과가 가시화하면서 기나긴 하락세를 보일 것으로 전망된다. 주택과 상가시장은 매수세 부재와 투자 위축으로 잔뜩 움츠러들고 있다. 개발 효과가 기대되는 토지에 대한 매수세는 여전하겠지만 제한적일 것이라는 전망이 많다. 하지만 일부 부동산 상품은 상승세를 보이는 등 차별화 현상도 나타날 것으로 보인다. ◇주택시장 침체, 분양시장 경색 심화= 주택가격은 올해에 비해 2~3% 하락할 것으로 예상되고 있다. 다(多) 주택자 양도세 중과, 종합부동산세, 재건축 개발이익환수제 등 부동산 안정대책이 본격 시행될 것으로 전망되기 때문이다. 가(假) 수요가 집중된 재건축 아파트는 하락세로 돌아설 가능성이 높아지고 있다. 개발이익환수제 시행 시기가 다소 불투명하지만 내년 시행은 예정돼 있어 적용 단지는 시세 하락이 불가피할 전망이다. 분양시장은 미분양이 늘면서 실수요자 위주로 급속히 전환될 것으로 보인다. 분양가가 높거나 향후 수익성이 떨어지는 곳은 청약을 기피하고 판교신도시 등 높은 수익성이 기대되는 곳에는 청약이 몰리는 양극화 현상이 심해질 전망이다. 공급 과잉 현상을 보이고 있는 주상복합아파트와 오피스텔 시장은 하락 폭이 3~4%에 달하는 등 더욱 혹독한 한 해를 맞을 것으로 예상되고 있다. 주상복합아파트는 이미 분양권 전매가 금지되고 있으며 오피스텔도 내년 하반기 후(後) 분양제가 도입되면 투자 위축이 불가피할 전망이다. ◇상가ㆍ펜션 등 동면 장기화= 경기변동에 민감하게 움직이는 상가시장은 동면이 장기화할 것으로 보인다. 안정적인 투자처로 인식돼온 단지 내 상가조차 위축이 불가피할 것으로 예상된다. 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있는 쇼핑몰의 경우 투자처로서 이미 매력을 잃었다는 게 전문가들의 중론이다. 내년 4월 실시 예정인 상가 후분양 제도는 제한적이나마 투자심리를 안정화하는데 도움이 될 것으로 분석된다. 부동산114 김희선 전무는 “불황과 부동산시장 침체, 건축물 분양에 관한 법률 시행 등으로 분양시장은 위축될 가능성이 크다”며 “상가의 입지, 배후 수요 등에 따라 분양률 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 말했다. 펜션시장도 호황기를 맞기는 어려울 것이란 전망이다. 사실상 중단된 신규 분양도 꽁꽁 얼어붙은 가능성이 높다. 7실 이상 펜션의 숙박업 신고 의무화 조치로 대형화ㆍ단지화 경쟁이 촉발될 것으로 보인다. 이에 따라 수익률이 추가 하락할 가능성이 크다. ◇토지 시장 일부는 햇볕= 경기침체, 세 부담 증가 등의 영향으로 올해와 같은 큰 폭의 가격 상승은 어렵겠지만 정부의 잇따른 개발 정책으로 강 보합세가 유지되고 일부 지역은 급등할 가능성이 있다. 평균 0.6%, 개발 재료가 있는 지역은 1~2% 상승할 것이란 게 토지공사의 전망이다. 도시민의 농지 무제한 소유를 허용하는 개정 농지법이 내년 상반기에 시행된다. 기업도시 후보지 1~2곳도 곧 선정된다. 판교, 파주 등 대규모 택지개발사업도 계속되고, 신행정수도 이전 무산에 따른 충청권 개발 논의도 본격화될 전망이다. 각 지방자치단체가 추진중인 개발공약 역시 수를 헤아리기 어렵다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “400조원에 이르는 시중 부동자금이 갈 곳을 찾지 못하고 있다”며 “각종 개발 정책은 토지시장에 투기적 가수요를 증폭시키는 결과를 초래하게 될 것”이라고 말했다.