농지 용도변경·전세 확정일자(부동산 상담)

◎농지 용도변경/전용허가 8년 이내 지자체장 승인필요문=농지전용허가를 받아 전용목적에 맞게 사용해왔다. 다시 용도를 바꾸려면 어떻게 해야 하는지.

답=농지전용허가를 받은 날로부터 만 8년이 지난 경우는 승인절차 없이 다른 용도로 사용할 수 있지만 8년 이내일 때는 시장 군수 등 기초지방자치단체장의 승인을 얻어야 한다. 한편 농지전용 당시 농지조성비·전용부담금 등을 감면받는 시설부지로 전용했다가 감면되지 않거나 감면비율이 낮은 시설부지로 전환할 경우 그에 상당하는 농지조성비와 전용부담금을 내야 한다.

◎전세 확정일자/근저당보다 늦으면 선순위인정 못받아

문=올 4월 전세금 5천만원에 집을 얻어 이사했다. 바빠서 4개월 후 전입신고를 하고 확정일자를 받는 과정에서 2개월전에 집주인이 근저당을 설정한 사실을 알았다. 최근 집이 한차례 경매에 부쳐졌다가 해제됐는데 이사를 하려해도 전세 들어올 사람이 없다. 어떻게 해야 하는가. 또 다시 경매에 부쳐져 다른 사람에게 넘어간다면 전세금은 돌려받을 수 있는가.

답=전세금반환청구소송을 이른 시일내에 제기해 전세금을 반환받고 이사하는게 좋다. 다시 경매에 부쳐질 경우 근저당을 설정한 날짜보다 확정일자를 받은 날짜가 늦기 때문에 선순위 자격이 없다.