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국가가 재건축 개발이익의 최고 50%까지 환수하는 ‘재건축 개발부담금제’가 이르면 올 하반기부터 시행된다. 현행 임대주택 및 소형주택 건설 의무비율 규제에 더해 개발이익 환수까지 현실화됨에 따라 재건축 사업성이 지금보다 크게 떨어질 전망이다. 개발부담금제의 적용을 받는 재건축 단지에 대해서는 오는 7월부터 부과되는 ‘기반시설부담금’이 비용으로 공제돼 이중부담은 피할 수 있게 된다. 정부와 열린우리당은 이 같은 내용의 8ㆍ31 부동산종합대책 후속조치를 사실상 확정, 28일 여당 부동산기획단 회의와 오는 30일 당정협의를 거쳐 확정ㆍ발표할 예정이다. 개발부담금제란 아파트 재건축 추진에 따른 땅값 상승분, 즉 사업완료 시점의 땅값에서 사업추진 초기시점의 땅값을 뺀 개발이익의 일정 부분을 국가가 환수하는 것으로 환수율은 지역별로 25~50%까지 차등 적용될 전망이다. 예를 들어 사업추진 시점에서 A단지의 땅값이 평당 3,000만원이었는데 재건축 완료 뒤 땅값이 평당 6,000만원까지 올랐다면 개발이익 3,000만원에 대해 최고 50%인 1,500만원까지 회수하겠다는 뜻이다. 물론 개발이익에서 정상적인 지가상승률만큼은 공제된다. 윤호중 열린우리당 부동산기획단 간사는 27일 한 라디오 방송에 출연해 “개발부담금제의 부과 대상은 전국이지만 강북ㆍ수도권 등 구 주택가는 재건축 활성화를 통한 주거환경의 개선 필요성이 있다”고 밝혀 환수율을 차등 적용하거나 면제하는 방안을 검토하고 있음을 시사했다. 재건축 이익산정 시점은 ‘안전진단 통과일~준공시점’이 될 가능성이 크다. 재건축 추진위원회ㆍ조합 결성일로 할 경우 개발부담금 최소화를 위해 조합 해산 후 재결성 등의 편법이 동원될 수도 있기 때문이다. 여당의 한 관계자는 “재건축 개발이익 환수의 대체적인 윤곽을 마무리했다”며 “다만 재건축 개발이익 환수제의 적용시점을 안전진단 통과시점으로 할지, 재건축 추진위원회 설립 때부터로 할지, 부과율을 어느 정도로 할지는 이번주 회의에서 결정될 것”이라고 말했다. 개발부담금제가 적용되면 8ㆍ31 대책에 포함돼 올 하반기부터 시행 예정인 기반시설부담금은 비용으로 빼기로 했다. 이중규제 논란을 피하기 위해서다. 그러나 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로, 60%를 전용면적 25.7평 이하의 중소형 평형으로 짓도록 한 의무비율은 당초대로 병행된다. 임대아파트 건립의무제도는 환수하는 임대아파트만큼 용적률 인센티브를 주기 때문에 개발부담금제와 상충하지 않는다는 게 당정의 입장이다. 이번 대책에는 개발부담금제 이외에도 안전진단 요건 강화가 포함된다. 기초 지방자치단체에서 예비안전진단을 실시한 후 광역지자체나 중앙정부가 적정성 여부를 검증하는 방식이 유력하다. 전문가들은 이번 추가대책으로 재건축 시장의 전반적 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 “이제 재건축 사업의 수익성은 거의 없어진다고 봐야 한다”며 “다만 안전진단 이후 단계의 사업이 빠른 단지들은 규제를 피해 반사이익을 볼 수도 있을 것”이라고 말했다.
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