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5,000만원에 2억 아파트 마련 가능 ■ 지분형 주택 대해부실수요자 51% 부담하고 49% 지분투자 받아10년간 전매제한 받지만 임대권도 인정투자자는 언제든 지분 처분 차익실현 할수도 이유미기자 yium@sed.co.kr 관련기사 >> 다트머니 기사 더 보기 • 하락장에선 역발상 필요하다 • 전세자금등 6,000만원으로 집사야 하나… • 신한은행 '탑스 직장인 플랜 저축예금' • [에디터즈 레터] 공포 • 줄줄 새는 돈만 막아도 '절반의 성공' • 신입사원 부자되기 5계명 • '신영밸류고배당주식형 펀드' • 올해부터 바뀌는 ELW제도 • 5,000만원에 2억 아파트 마련 가능 • 지분형 주택 어디에 공급될까? • 서울, 강서·송파 제외 일제히 상승 • 아파트 같은 집합건물 '토지별도등기' 있을땐 • 강남 역삼역 6층 상가건물 62억원 外 • [서경 펀드닥터] 주식형 수익률 -3.77% • 퇴직자 창업 성공전략 올 가이드 • '에어컨' 한겨울 예약판매, 파격 할인+사은품 최근 대통령직 인수위에서 ‘지분형 주택 분양제도’를 올 하반기부터 시행하겠다고 밝히면서 지분형 주택에 대한 관심이 고조되고 있다. ‘반의 반값 아파트’, ‘MB식 반값아파트’ 등으로 불리는 지분형 주택은 참여정부의 ‘반값아파트’보다 진일보한 아이디어라는 평을 받고 있는 동시에 일정 수익률 보장을 위해서 몇 가지 보완이 필요하다는 지적도 제기되고 있다. ◇지분형 주택이란?= 지분형 분양주택은 실수요자가 분양대금의 51%만 부담하고 나머지 49%는 지분투자를 받아 내 집을 마련하는 제도이다. 이에 따르면 한 채 2억원대 아파트를 전셋값에도 미치지 못 하는 5,000만원에 장만할 수 있다는 계산이 나온다. 대상 주택은 수도권 공공택지의 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하이며 공급 대상은 청약통장에 가입한 무주택자가 될 가능성이 크다. 실수요자는 주택에 대한 소유권 외에도 임대권ㆍ처분권 등을 갖게 되며 투자자는 앞으로 주택을 팔아서 생기는 차익을 지분비율대로 나눠 갖게 된다. 투자 방식은 펀드나 연기금 조성을 통한 간접투자가 될 것으로 보인다. 10년간 전매제한을 받는 실수요자와 달리 투자자는 언제든지 지분을 처분할 수 있다. 대상지역은 올 하반기 분양을 앞두고 있는 광교 신도시를 비롯해 내년 중 공급되는 송파신도시 등에도 적용될 것으로 보인다. ◇예상수익률=전문가들은 지분형 주택의 성패는 “투자자를 얼마나 모으느냐”에 달려있다고 한 목소리로 말하고 있다. 즉 투자자들이 지분형 주택에 대한 투자 메리트를 느끼기 위해서는 지분형 주택이 매년 은행 금리(7~8%) 이상의 가격상승세를 유지해줘야 된다는 의미. 부동산정보업체인 부동산써브의 집계 결과(표1 참고)에 따르면 지난 2004년부터 2007년까지 서울지역 전용 60~85㎡규모의 중소형 아파트 시세변동률은 ▦2004년 –0.17% ▦2005년 11.12% ▦2006년 29.85% ▦2007년 4.21%에 이른다. 2005년과 2006년을 제외하고는 모두 은행 금리는 커녕 물가상승률 수준이거나 마이너스 수익률을 기록한 것으로 나타났다. 특히 2005년과 2006년은 서울 및 수도권을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이던 시기이기 때문에 정상적인 집값 상승률로 볼 수 없다는 분석이다. 함영진 부동산써브 실장은 “1990년 이후 서울 수도권의 평균 집값 상승률은 매년 10% 안팎을 기록했다”며 “하지만 현재 부동산시장은 공급물량 확대 및 담보대출규제, 각종 세금부담, 재개발ㆍ재건축 규제 등 각종 리스크가 상존하고 있어 과거 수준의 시세 상승률을 장담할 수 없는 상황”이라고 말했다. 이에 대해 인수위에서는 “공공택지에서 공급되는 아파트들은 분양가상한제가 적용돼 주변시세보다 20~30%의 시세차익이 보장된다”는 입장이다. 또 인수위에서 공급대상지로 지목한 광교신도시나 송파ㆍ김포신도시 등 유망 지역들은 전국이나 수도권 평균 이상의 집값 상승률을 기록할 수 있어 지분투자자들의 투자수익률을 충분히 담보할 수 있다는 계산이다. 실제로 최근 주변 시세보다 저렴하게 분양돼 인기를 모았던 용인 흥덕지구의 아델리움 아파트 112㎡형 경우 3억1,795만원에 분양돼 주변 시세(3억5,500만원)보다 3.3㎡당 평균 109만원의 시세차익을 거둘 수 있다는 계산이 나온다. ◇넘어야 할 산 많아=49%에 대한 지분투자자들에게는 중간 배당 없이 자산을 매각하는 시점에 이익 실현이 가능하도록 하겠다는 것이 인수위의 방침. 따라서 중장기적 관점에서 자산을 안정적으로 운용하려는 투자자들에게는 큰 관심을 모을 수 있을 것으로 보인다. 하지만 지분 투자자들의 지분에 대한 양도세ㆍ보유세ㆍ종합부동산세 등 세부담 부분에 대해서는 아직 구체적인 부분이 제시되지 않고 있다. 51%의 지분을 가진 집주인이 49%의 투자자로부터 나머지 지분을 매입할 경우 얼마에 사야 하는지도 논란거리. 아파트는 같은 면적이라해도 동이나 층수, 향에 따라 시세 차이가 있는 것은 물론 최초 소유자에게는 분양가 수준으로 매도해야 하는지 아니면 시세 수준에서 매도해야 하는지 명확히 명시돼 있지 않아 갈등의 소지가 있다. 소유자에게 임차권을 인정해 준 것도 쟁점사항. 이경우 투자자와 소유자는 각각 절반의 지분을 보유하고 있지만 소유자만 임대수익을 추가로 거둘 수 있어 투자자와의 형평성 논란이 제기될 수 있다. 이영호 닥터아파트리서치센터장은 “지분형 주택이 분명 무주택 서민들에게는 좋은 내집마련의 기회이기는 하지만 아직까지는 ‘양날의 칼’과 같은 성격”이라며 “‘반값아파트’와 같은 실패를 겪지 않기 위해서는 제도적 보완이 절실하다”고 말했다. 입력시간 : 2008/01/27 15:56
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