수익성 떨어져 사업포기 속출할듯

수익성 떨어져 사업포기 속출할듯 [하반기 도입 개발이익 환수제, 재건축시장 대지진 온다] • 사업인가 받은 단지도 추가부담금 '메가톤급' • 확장평수 낮춰잡고 수익성 따져야 정부가 올 하반기 도입할 예정인 재건축 개발이익환수제도로 인해 재건축 시장이 크게 흔들릴 것으로 보인다. 이 제도가 시행되면 해당 재건축조합은 사업이익이나 건축증가 면적의 25%를 임대 아파트로 납부하게 될 가능성이 커 수익성 급락이 불가피할 것으로 전망되기 때문이다. 이에 따라 사업성이 낮은 비(非) 강남권 재건축사업과 강남권의 중층 이상 아파트 재건축 사업 중 상당수는 최악의 경우 사업포기를 결정할 가능성이 크다. 또한 사업성이 좋은 저층 아파트 재건축사업이라도 조합원의 추가 부담금이 최소 10% 이상 인상될 것이란 분석이 유력하다. 현재 재건축 아파트 매입을 고려하고 있는 수요자라면 최종안이 확정될 때까지 투자를 보류하는 신중함이 요구된다. ◇개발이익환수제, 어떻게 적용되나= 현재 정부는 사업시행인가 시점을 기준으로 미(未)인가 재건축 단지에서는 일정 비율 이상의 건축면적을 개발부담금 대물 납부용으로 회수해 임대 아파트를 건립하고, 인가를 받은 단지에는 개발부담금을 현금 부과하는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있다. 이 중 미인가 단지의 경우 재건축조합이 사업 과정에서 늘어난 건축면적의 25%를 개발부담금으로 대물 납입하면 이를 해당 지방자치단체가 임대 아파트로 운용하는 방식이 적용될 것으로 보인다. ◇중층단지, 재건축 포기 속출할 듯= 사업시행 미인가 단지 중에서도 중층 이상 아파트의 재건축사업이 상대적으로 더 큰 타격을 입게 된다. 중층 이상 아파트의 경우 기존 용적률이 180% 안팎에 육박하는 등 이미 개발 밀도가 꽉 차 있어 재건축시 최고 250%의 기본 용적률을 적용 받는다고 해도 조합원 아파트의 평수를 늘리고 나면 일반분양 아파트를 지을 수 있는 건축면적이 거의 남지 않게 된다. 이들 아파트의 조합이 재건축 증축면적 중 25%를 임대 아파트용으로 납부하기 위해서는 어쩔 수 없이 조합원 아파트의 평형 증가를 최소화하거나 기존 평형을 그대로 유지하는 ‘제자리 재건축’을 선택해야 한다. 따라서 강남권은리모델링으로 선회할 가능성이 높다. 현재 개발이익환수제의 적용검토 대상에서 리모델링은 빠져 있기 때문이다. 곽기석 한국감정원 도시정비사업단장은 “어차피 제자리 재건축을 할 바에는 건축비용이 상대적으로 덜 들고, 개발이익환수제의 적용을 받지 않는 리모델링을 선택하려는 조합이 늘어날 수 있다”고 내다봤다. ◇저층 단지도 추가 부담금 인상 불가피= 저층 아파트 재건축사업도 개발이익환수제의 불똥을 피할 수는 없다. 다만 이들 저층아파트는 기존 개발밀도(용적률 100% 안팎)가 상대적으로 낮아 증축면적의 25%를 임대 아파트용으로 납부하더라도 조합원 아파트의 평형을 늘리고, 일반분양 아파트를 지을 여지는 남게 된다. 이들 아파트는 재건축 포기는 면하는 대신 조합원들의 추가 부담금이 인상되는 것을 감수해야 할 것으로 예상된다. 추가 부담금 인상분은 각 단지의 일반분양 가구수와 일반분양가 등에 따라 천차만별이겠지만 전문가들은 최소 10% 이상 추가 부담금이 늘어날 것으로 보고 있다. 김인겸 현대건설 부사장은 “재건축시 증가된 건축면적 중 25%를 임대 아파트로 납부할 경우 해당 재건축조합은 아파트 일반분양가를 올릴 가능성이 있다”며 “그러나 이 경우에도 최소한 추가 부담금이 10% 이상 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 민병권 기자 newsroom@sed.co.kr 입력시간 : 2004-05-16 15:55