재건축 제도의 문제점

최근 주택공급실적을 보면 뚜렷한 변화를 발견할 수 있다. 수도권지역에서의 아파트 비중이 80% 수준이었던 것이 최근에는 50%대로 하락했다. 지난해 수도권 지역은 급격한 가격 상승세를 보였는데 이는 아파트 공급 감소와도 무관하지 않다. 특히 수도권은 아파트 수요가 많은 지역으로 공급 감소에 따른 가격에 대한 영향이 상대적으로 클 수밖에 없었을 것이다.

수도권 지역에서의 아파트 공급 감소는 재건축사업을 통한 신규 공급 확대로 둔화되었다고 볼 수 있다. 서울의 경우 지난 99년에서 2002년까지 4년 동안, 공급된 주택 가운데 아파트 비율은 50%이었으며, 재건축 비중은 36%로 총 7만7,000가구에 달하였다. 특히, 서울 강남 주요 지역의 경우 재건축을 통한 아파트 공급은 지난 2000년~2002년동안 연평균 2,154가구에 달해 공급비중은 88%로 매우 높았다. 최근 주요 지역에서의 아파트 공급은 대부분 재건축을 통해서 이루어졌다.

대량 주택공급을 위해서는 대규모의 택지가 필요하나 수도권 지역에서는 개발가능지가 이미 소진돼 수요에 부응하는 아파트 공급은 불가능한 상황이다. 따라서 이 지역에서 재건축 사업은 아파트 공급의 주요 원천이 될 것으로 예상된다.

재개발과 재건축 등 주거환경정비사업을 활성화하기 위해 지난해 `도시및주거환경정비법`(이하 도정법)이 시행됐다. 그러나 법은 오히려 재건축 사업 진행을 어렵게 하는 등 많은 문제점을 노정시키고 있어 원활한 사업 진행을 위해서는 법이 개정되어야만 하는 상황이다.

먼저 도정법에서는 재건축 조합 혹은 추진위원회를 대신해 재건축사업을 시행하는 정비사업전문관리업체의 등록 기준으로, 자본금 10억원 이상(법인은 5억원) 및 전문인력 5인 이상 확보하는 것으로 규정하고 있다. 그러나 기준이 사업시행과 추진에 충분할지 의문이다. 한국주택협회 자료에 따르면 시공사를 선정하기 이전까지 약 25억원 정도의 자금이 소요되는 것으로 나타났다. 확보한 전문인력이 도정법에서 정하는 요건은 갖추었으나 사업시행능력이 부족할 경우, 사업 수행을 어렵게 할 수 있다. 재건축 사업의 원만한 진행을 위해서는 전문관리업체는 적절한 자금동원능력을 갖추어야 하며 전문인력은 전문성과 능력을 확보해야 할 것이다. 이를 위해서 관리업체의 등록 요건 중 자본금 규모를 상향 조정하거나 전문인력에 대한 질적 판단이 가능하도록 자격 요건을 강화해야 할 것이다.

둘째, 현재 시공사가 재건축 등 정비사업에 투입한 자금은 약 6,000억원으로 추정된다. 그러나 법에서 정하는 시공자 지위를 확보하지 못한다면 시공사는 조합 등에 대해 상환을 요구할 수밖에 없을 것이며, 이로 인해 법적 소송이 발생할 수 있어 사업 지연이 불가피할 것이다. 따라서 도정법 부칙상 시공자 지위에 대한 경과 규정 조항 가운데 조합 동의를 얻도록 한 시한을 2002년 8월 9일 이전에서 법 시행일 이전까지로 완화해야 할 것이다.

셋째, 초기 정비사업을 추진하는 사업 시행자인 추진위원회는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 토지등 소유자에게 통지하여야 한다. 그러나 추진위원회 혹은 대행사인 관리업체가 전문지식이 부족하다면 정확한 시행계획 설정 및 부담금 등 내역을 산정하는 것은 어렵다. 더욱이 기존 계획의 변경 혹은 부담금의 변동이 발생할 경우, 조합원과의 마찰 등이 우려되는 등 오히려 사업을 지연시킬 수 있을 것이다. 따라서 시공사 선정 시기를 사업시행인가에서 조합설립인가로 앞당겨 시공사의 사업 전문성을 이용할 수 있도록 하여야 할 것이다.

넷째, 정비구역을 지정하거나 혹은 변경할 경우, 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하여야 한다고 법은 규정하고 있다. 주민 공람 후 지방의회의 의견청취를 거쳐 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하고, 시ㆍ도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경 지정을 결정하고 고시 후 주민설명회를 거쳐 건설교통부장관에게 보고된다. 법상 대통령령이 정하는 경미한 변경의 경우, 구청 공람 및 지방의회 의견 청취 절차는 생략되고 있으나 지방도시계획심의를 거쳐야 하므로 사업의 적체 현상이 발생할 소지가 많다. 따라서 경미한 경우를 사전에 대통령령으로 규정하되, 지방도시계획심의도 거치지 않도록 해야 할 것이다.

재건축 사업은 앞에서 지적한 바와 같이, 주택가격 상승이 민감한 수도권지역에서 대규모 주택공급을 가능하게 했던 창구였다. 재건축 사업을 통한 주택공급을 원활히 하기 위해서는 관련 법을 개정해야 할 것이다. 현재 한국주택협회에 보고된 사업 지연 현장의 총 공급 아파트 가구수는 27만가구로 매년 주택건설실적의 약 50%에 육박하는 규모이다. 만약 재건축 등 사업이 원활치 못해 공급이 지연되거나 불가능할 경우 주택가격은 상승 압박을 받게 된다. 적절한 방안이 없다면 2년후 주택가격은 또 다시 상승할 수밖에 없을 것이다.

<주택산업연구원 권주안 연구위원 >