경매 문턱 낮아진다

'경매, 이젠 누구나 쉽게 할 수 있다'7월부터 법원 부동산 경매시장의 문이 일반인들에게 활짝 열린다. 법원경매는 시세보다 싼값에 좋은 물건을 살 수 있다는 매력에도 불구하고 복잡한 권리분석과 절차 때문에 전문가의 도움 없이 일반인이 단독으로 하기는 어려웠다.

그러나 오는 7월부터 경매절차를 쉽고 투명하게 만들기 위한 '민사집행법'이 시행되면 법원 경매의 문턱이 크게 낮아질 것으로 기대된다.

◇어떻게 바뀌나

이 법 제정으로 법원경매에서 가장 크게 달라지는 부분은 우편으로 입찰에 참여할 수 있게 된다는 것과 배당신청일을 최초 경매일 이전으로 앞당겨 진다는 점이다.

지금까지는 법원경매에 참여하려면 반드시 입찰당일 해당 경매물건 소재지 입찰장에 가야 했다. 하지만 앞으로는 우편 등을 통해서도 입찰이 가능해진다.

법원이 지정한 입찰기간 내에 직접 또는 우편으로 입찰에 참여할 수 있는 '기간입찰제'가 도입되는 것이다.

세입자나 채권자 등의 배당요구 기일도 명문화된다. 배당요구 신청이나 철회는 최초경매기일 이전까지 해야 한다.

지금까지는 낙찰이후라도 임차인 등이 배당신청을 철회한 뒤 배당 대신 낙찰자에게 배당금을 요구하는 것이 가능했었다.

이 법은 또 낙찰 후 세입자 등 이해관계인이 항고(抗告)를 하려면 낙찰가의 10%를 보증금으로 내도록 했다. 항고를 기각당하면 보증금은 고스란히 날리게 돼 무분별한 항고가 크게 줄어들 전망이다.

◇추가부담금 미리 알 수 있다

경매절차가 투명해 짐으로써 투자자들은 낙찰금액외에 어느정도의 추가부담이 있는 지 사전에 예측할 수 있게 됐다. 전문가의 도움 없이도 투자금액을 미리 산정해 입찰에 참여할 수 있게 된 셈이다.

하지만 법원 문턱이 낮아졌다는 것은 그만큼 경매부동산 가격이 오를 가능성이 높다.

특히 아파트 등 주택은 다른 부동산에 비해 시세확인이나 세입자 관계가 명확한 편이어서 예전처럼 시세에 크게 못미치는 싼값에 사는 것은 어려울 전망이다.

◇아직도 함정은 많다

민사집행법이 시행되더라도 법원 경매의 함정이 완전히 사라지는 것은 아니다. 우선 세입자 확인 문제다.

배당요구를 하지 않은 세입자에 대해서는 입찰자가 전입일자나 실제 거주여부, 집주인과의 관계, 보증금액 등을 직접 확인해야 한다.

단독주택이나 상가ㆍ토지 등은 이 법 제정에도 불구하고 여전히 일반인들이 쉽게 접근하기는 어려울 것으로 보인다. 시세 자체가 명확하지 않은데다 세입자 명도가 반드시 법대로만은 되지 않는 것이 현실이다.

◇현장 확인이 왕도

아무리 경매의 투명성이 보장된다 하더라도 여전히 현장확인은 경매 입찰자가 가장 중요하게 여겨야 할 원칙이다.

같은 단지 같은 평형 아파트라도 층ㆍ향ㆍ동에 따라 가격은 크게 다르다. 평형이 커질수록 그 차이는 더욱 벌어진다.

단독주택이나 상가는 입지여건에 따른 시세차이는 현장확인을 하지 않고 파악할 수 없다. 현장에 가보면 서류만으로는 파악할 수 없는 권리관계, 물건의 하자 등을 명확하게 알 수 있다. 세입자의 실제 거주여부, 집주인과의 관계 등도 파악할 수 있다.

◇판례를 참고하라

입찰에 참여하면서 가장 고민하는 부분이 복잡하게 얽혀있는 권리관계다. 낙찰자의 변제대상 여부인지가 확실치 않다면 해당 법원의 판례를 참고하는 것도 방법이다.

같은 사안에 대해 법원이 전혀 다른 결정을 내리는 경우는 드물기 때문이다.

정두환기자