[가을 분양 大戰] 실수요 점차 살아난다

올 하반기 부동산시장 기상도는 어떨까. 불투명성은 지속되겠지만 숨통은 트일 전망이다. 무엇보다 정부 정책 기조가 먹구름에서 빠져 나올 것으로 보인다. 무조건적 규제에서 탄력적, 선별적 규제로 전환될 가능성이 높다는 것. 실제 정부 정책은 최근 투기지역 일부 해제 및 양도세 실거래가 과세 대상 축소, 주택거래신고제의 탄력적 운용 등으로 예전과 다른 모습을 보이고 있다. 물론 정부는 일련의 규제 완화책을 내 놓으면서 주택가격 안정기조에는 변함이 없다고 강조하고 있다. 그러나 무조건적 규제에서 탄력적, 선별적 규제로 클릭을 이동한 정부 정책은 실수요자들의 시선을 부동산시장으로 되돌리는데 일조할 것으로 보인다. 다만 물량의 과다 공급은 부동산시장이 침체에서 빠져 나오는데 걸림돌이 될 것으로 전망된다. ◇정부 정책, 완화로 무게중심 이동 조짐= 부동산시장 환경을 둘러싼 요인을 내부와 외부로 나눠볼 때 정부 정책은 외부에 속한다. 최근‘집값 안정’이라는 정부 정책의 큰 그림에는 변함이 없지만 세부 정책은 새 옷을 갈아입고 있다. 실제 투기지역이 일부 해제됐다. 거래 활성화를 위한 취ㆍ등록세의 세율 인하 혹은 감면 방안 등도 논의되고 있다. 특히 분양 및 거래시장을 빙하기로 접어들게 한 투기과열지구 지정 역시 변화가 예고되고 있다. 이와 함께 주택거래신고제는 추가 지정이 이뤄지지 않고 있다. 조세 정책의 경우 다소 혼란이 일고 있지만 주택ㆍ건설경기 연착륙 유도를 위해 보완 및 수정이 이뤄지고 있다. 물론 정부의 탄력적, 선별적 규제 등 완화책은 지방에 국한될 가능성이 높다. 이 때문에 서울 등 수도권은 이 같은 규제 완화의 혜택을 받는 게 당분간 불가능할 것이라는 분석도 나오고 있다. ◇물량 과다공급, 시장에 악재로 작용= 부동산시장의 대표적 내부 요인이자 주택 가격에 큰 영향을 미치는 수급 사정은 좋지 않다. 현재 수요에 비해 물량이 과다 공급되면서 전 지역에서 역(逆) 전세난이 나타나고 있다. 문제는 공급과다 문제가 쉽게 해소되기 어렵다는 점. 2002년과 2003년 서울에서 착공된 물량은 각각 5만1,815가구와 8만3,611가구다. 특히 2003년 물량은 24년 만에 최고치다. 공사 기간을 2년 정도 감안했을 때 2005년까지는 수요가 크게 늘지 않는 한 공급 문제는 해소되기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다. 일부 전문가들이 서울 등 수도권 지역의 규제를 풀어도 아파트 값이 크게 오르는 등 부작용이 나타나지 않을 것으로 주장하는 것도 이 같은 상황 때문이다. 현재 전 지역ㆍ전 상품에서 나타나고 있는 입주 대란 역시 물량의 과다공급에서 비롯되고 있는 것이다. ◇상반기 보다는 실수요 살아날 가능성= 이처럼 부동산시장을 둘러싸고 냉ㆍ온 기류가 교차하고 있지만 올 하반기는 상반기보다 실수요가 살아날 가능성이 있는 것으로 전문가들은 보고 있다. 주택 값이 바닥은 아니더라도 추가로 큰 폭의 하락은 없을 것이라는 심리가 확산되면서 실수요자들이 분양 시장 및 기존 주택 매매시장으로 발길을 돌릴 것이라는 것. 물론 상반된 전망도 있다. 올 하반기 부동산경기 역시 상반기와 다르지 않을 것이라는 것. 이 같은 전망을 제시하는 전문가들은 정부 정책 변화가 지방 등 일부에 국한돼 있을 뿐 아니라 공급과다 문제가 단기간에 해결되기 어려울 것이라는 점을 근거로 제시하고 있다.