구역지정 여부따라 땅값차 극심

■ 서울시 재개발 기본계획 재수립 파장일부후보지 계획고시전 지정신청 '발빠른 대응'

재개발 시장이 서울시의 기본계획 재수립 여파로 크게 술렁이고 있다.

일부 재개발 후보지는 사업무산과 지연을 우려, 기본계획 재수립 이전에 구역지정을 신청하는 등 발 빠르게 대응하고 있다.

구역지정을 받은 곳과 그렇지 않은 지역간에는 평당 땅값의 격차가 더욱 크게 벌어지는 등 기본계획 재수립에 따른 여파가 재개발 시장에서 나타나고 있다.

재개발구역의 경우 시가 기본계획에 의거, 용적률 상한선을 180%ㆍ200%ㆍ220% 등으로 규정하고 있다. 가뜩이나 낮은 용적률에다 사업지연까지 겹칠 경우 주민동의율과 사업성이 낮은 일부 재개발구역은 장기간 사업지연이 예상된다.

▶ 1년 이상 지연될 듯

서울시에 따르면 지난 한달새 서대문ㆍ성북ㆍ용산ㆍ은평구 등에 위치한 초기재개발지역 6곳이 관할 구청에 구역지정신청서를 냈다. 이들 구역은 내년 초 기본계획 재수립 작업에 들어가기 전 구역지정을 받아 사업이 무산될 위험을 피해보겠다는 의도인 것으로 풀이된다.

문제는 기본계획에서 제외되지 않더라도 구역 미지정 상태의 재개발사업은 일러야 오는 2004년에나 사업이 가능할 전망이다.

새 기본계획은 서울시 입안, 건교부 승인 등의 절차를 고려해볼 때 내년 말에나 확정 고시된다. 대부분의 구청들은 초기 재개발의 구역지정을 새 기본계획 수립 이후로 미루겠다는 반응을 보이고 있다.

▶ 시공사, 재개발 시공 참여 지켜보자

건설업체들도 구역지정이 이뤄지지 않은 곳의 시공사로 참여하는 것을 꺼리고 있다. 홍보비 등을 포함, 통상 수억원의 돈을 들여 시공사로 선정된다고 하더라도 구역지정 자체가 무산되면 사업을 추진할 수 없기 때문.

두산건설의 한 관계자는 "구역지정이 된 곳은 대부분 시공사가 정해진 상태이고 구역지정 이전 단계의 지역에 대해서는 섣불리 시공사로 참여할 수 없어 사실상 1~2년간은 재개발 일감을 따내기가 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

▶ 지분거래, 양극화

구역지정 여부에 따라 재개발 지분거래도 큰 차를 보이고 있다.

구역 미지정 상태인 강북구 미아동 미아6구역(가칭)에서는 최근 2~3개월 사이 거래가 사라졌다. 이 지역의 토지 매매가는 지난해 말 평당 450만~550만원에서 올 상반기 중 550만~600만원까지 올랐으나 이처럼 거래가 끊기면서 급매물이 나오고 있다.

또 마포구 아현동 아현3구역(가칭)에서도 5월 삼성물산 건설부문을 시공사로 뽑으면서 토지 평당매매가격이 10% 상승해 700만~1,000만원까지 뛰었지만 미지정 사실이 알려지면서 거래 자체가 끊겼다.

반면 이미 구역지정을 받은 마포구 공덕동 공덕3구역과 강북구 길음동 길음6구역의 경우 매매가격이 각각 5~10% 올라 평당 700만~900만원과 500만~550만원에 이르렀고 거래도 활발해지고 있다.

길음동 월드공인 선성국 사장은 "재개발사업에 변수가 많아지면서 투자자들도 되도록 구역지정을 마친 지역을 선호, 발길이 잦아지고 있다"고 말했다.

이종배기자

민병권기자