공매시장에 눈 돌려라

'공매시장으로 눈을 돌려라'법원경매에 가려 상대적으로 관심을 끌지 못하던 부동산 공매시장에 최근 투자수요가 몰리고 있다.

최근 법원경매시장의 경쟁률이 치열해지자 상대적으로 투자수요가 덜 몰렸던 한국자산관리공사(이하 공사)의 공매장으로 투자자들의 발걸음이 옮겨지고 있는 것이다.

공매는 통상 공사와 같은 공공기관이나 금융기관이 진행하는 경매를 말한다. 언뜻 일반 법원경매와 비슷해 보이지만 해당 물건의 종류에 따라 대금납부방식과 명도ㆍ권리문제 등의 조건이 전혀 다르기 때문에 그에 맞춰 차별화 된 투자전략을 짜야 한다.

◇ 유입자산 공매는 적정가격 파악이 핵심

유입자산은 통상 자사가 보유한 채권의 보전을 위해 공사나 금융기관 등이 법원경매를 통해 낙찰 받은 물건을 말한다. 공사 등은 이렇게 낙찰 받은 유입자산을 공매를 통해 되팔아 부실채권발생을 막는다.

유입자산공매의 장점은 낙찰자의 위험부담이 없다는 것을 꼽을 수 있다. 해당 부동산의 명도책임과 기존의 권리문제 등 해결을 공사가 처리하기 때문.

또 유입자산공매는 한 번 유찰될 경우 다음 회차 공매가 열리기 이전에 적정한 가격으로 수의계약을 요청하면 경쟁하지 않고도 물건을 매입할 수도 있다.

따라서 투자의 관건은 이 적정가격을 알아내는 것이다. 이를 위해선 공사가 법원경매를 통해 해당 물건을 낙찰 받은 가격과 낙찰된 경매 회차의 바로 1회차 이전 경매에서 최저가를 알아내는 게 핵심.

유입자산공매를 하는 기관은 해당 물건에 대한 당초의 담보가치를 통상 이 낙찰가와 1회차 이전의 최저가 수준에서 잡고 있기 때문이다. 그런 만큼 이 가격수준에서 수의계약을 제시하면 해당 유입자산을 따낼 가능성이 높다.

◇ 압류재산 공매는 권리분석에 신중할 것

압류재산은 국가기관이 세금을 체납한 사람ㆍ법인으로부터 압류한 부동산 등을 말한다. 압류재산의 처분은 공사가 대신 맡아 법원경매와 비슷한 방법으로 실시하는 데 이것이 압류재산 공매다.

압류재산공매는 유입자산과 달리 명도책임과 기존의 권리관계 처리를 낙찰자가 직접해야 하기 때문에 사전에 물건에 대한 치밀한 정보분석이 필요하다.

특히 주의해야 할 점은 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있는지를 등기부등본 등을 통해 파악하는 것.

소멸되지 않는 권리 중 대표적인 것은 지상권과 이전 소유자에 대한 가압류. 여기서 이전 소유자는 해당 물건을 공매로 넘긴 소유자가 아니라 그 이전의 소유자를 말한다.

예컨대 A씨 명의로 가압류에 걸린 주택을 B씨가 압류채권까지 떠맡아 매입한 경우라면, 이후 B씨가 세금을 못내 해당 주택이 공매에 넘어가 낙찰된다고 해도 당초의 A씨에게 걸렸던 가압류는 풀리지 않는다.

또 지상권이 걸려 있는 지 여부도 잘 파악해야 한다. 특히 해당 물건이 토지라면 한국전력공사가 송전탑을 세우기 위해 소유주로부터 토지의 지상권을 20~30년 가량 넘겨받는 경우가 있는데 이 같은 경우 낙찰자는 지상권이 소멸되기까지 수 십년 간 투자금이 묶이는 꼴을 당하게 된다.

민병권기자