재건축아파트 투자전략 바뀐다

`재건축 투자 앞서가지 마라`

재건축아파트에 대한 투자전략이 바뀌고 있다. 사업추진 초기에 재건축 아파트를 매입해 놓고 몇 년이고 묻어두면 무조건 돈을 벌 수 있다는 통념이 깨지고 있는 것.

이는 안전진단 심의기준과 같은 재건축 규제가 강화된데다가 시공사가 재건축조합원에게도 높은 추가부담금을 물리는 경우가 속출하고 있기 때문이다. 이 같은 요소는 투자비용을 끌어올려 수익 실현을 어렵게 만든다.

◇건축심의 때 사서 사업승인 때 팔아라 = 재건축 아파트 매매가격의 등락시점도 달라졌다. 과거에는 안전진단 통과ㆍ조합설립인가ㆍ건축심의 통과ㆍ사업계획승인 등 각 사업단계 전후시점에 값이 크게 올랐으나 이제는 사업계획승인 시점 전후에만 상승세를 보이고 나머지 단계에서는 약ㆍ보합세를 보이는 데 그치고 있다.

닥터아파트가 최근 서울의 재건축대상 아파트 147개 단지를 대상으로 실시한 조사에서도 매매가격은 안전진단과 건축심의 전후시점까지도 0.42~0.85%의 하락세를 보이다가 사업계획승인 전후에야 2.87%의 상승률을 기록했다.

하지만 그마저도 추가부담금이 확정되는 관리처분계획이 결정된 뒤 철거 및 이주가 시작되는 시점에서는 다시 –1.09%나 떨어지는 모습을 보였다.

아직 안전진단 통과도 하지 못한 강동구고덕지구 주공2단지는 지난 한달 새 값이 1,000만원 가량 떨어져 13평형이 2억1,000만~2억2,500만원의 시세를 보였다.

반면 사업계획승인이 임박한 송파구 잠실지구 주공1단지는 같은 기간 중 500만~1,000만원 올라 13평형이 3억4,000만원 대 가격을 형성했다.

따라서 투자자라면 재건축 아파트 매입적기는 건축심의 통과 직전, 매도적기는 사업계획승인 통과 직후라고 볼 수 있다. 통상 이 기간은 1~2년을 넘지 않기 때문에 금융비용도 크지않고, 거래도 활발히 이뤄져 매물을 쉽게 처분할 수 있다.

◇실수요자라면 로열층을 사라 = 재건축으로 지어지는 새 아파트에 입주하려는 실수요자라면 매입시점 뿐 아니라 매물조건도 잘 따져봐야 한다. 같은 재건축 단지 내 아파트라도 층ㆍ향과 소음 등에 따라 추가부담금이 수천만원씩 달라지기 때문이다.

지난 해말 관리처분계획을 통해 조합원 추가부담금의 윤곽이 드러난 서울 강서구 화곡저밀도지구 1주구의 경우 같은 평형의 조합원간에도 추가부담금이 최고 3,000만원까지 차이를 보였다.

예를 들어 1주구 13평형 아파트 소유자가 새 아파트 32평형을 배정 받을 경우 기존 아파트의 로열층 여부에 따라 추가부담금이 8,000만~1억1,000만원 선까지 다양하게 나타날 수 있는 것. 지난해 10월초 13평형의 매매가격은 2억4,000만원선. 당시 비로열층 13평형을 사 32평형을 배정 받는다고 가정하면 금융비용을 제외하더라도 3억4,000만원 가량이 들어가는 셈이다. 인근의 일반 아파트 매매가격이 850만~950만원선임을 감안한다면 비싸게 새 아파트를 배정받는 셈이다.

따라서 입주목적으로 재건축아파트를 구입하려 한다면 로열층을 사는 게 유리하다는 것이 부동산 투자전문가들의 설명이다.

<민병권기자 [e-mail]>