先발표-後계획·대책 예견된 개발 부작용

■ 강북뉴타운 발표 한달토지거래허가 지정前 큰손들 매입 이미 끝내

강북뉴타운 개발계획 발표 후 한달. 강남ㆍ북 균형발전의 거대한 구상만큼 부작용도 뒤따르고 있다. 특히 '선계획, 후발표'가 아닌 '선발표, 후계획ㆍ대책'의 측면은 개발이익 논쟁도 불러일으키고 있다.

대책마련 이전에 이미 강남 일대 투자자들의 주요물건 매입이 끝났다는 게 현장 중개업소들의 설명이다. 발표 전후 일주일새, 값은 뛸 만큼 뛰었고 사실상 거래도 끝났다는 것이다.

또 은평뉴타운을 제외한 길음ㆍ왕십리뉴타운은 개발플랜과 일정이 다소 과장됐다는 지적도 있다. 성동구 한 재개발조합의 임원은 "재개발은 각종 이권이 개입돼 있어 구역 한곳을 개발하는 데도 10년 안팎이 걸리는 게 현실"이라며 "그런데도 4~5개소를 한데 묶어 뉴타운으로 개발한다는 것은 과대포장"이라고 지적했다. 차라리 '대대적인 신시가지 정비'라고 표현해야 했다는 주장이다.

▶ 일주일새, 사실상 거래 끝나

뉴타운 해당지역의 모든 거래는 발표 전후 일주일새 끝났다. 강남 일대 큰 손을 중심으로 이미 매입이 끝났다는 것.

현재는 실제 거래는 없이 호가만 오르고 있는 상황이란 진단이다. 구파발동 미성공인의 한 관계자는 "뉴타운 시범지구 물건은 토지거래허가구역 지정 이전에 모든 거래가 사실상 끝났다"며 "도대체 누구를 위한 개발인지 헷갈린다"고 말했다.

호가기준으로 진관내ㆍ외동은 단독주택 가격이 개발계획 발표 이전 평당 250만~300만원에서 평당 450만~500만원까지 급등했다. 또 상왕십리동은 평당 600만원선이던 10~20평대 소형주택 가격은 평당 1,000만원까지 올랐다. 인근지역의 아파트값도 빠른 속도로 오르고 있다.

길음뉴타운 바로 옆에 위치한 동부센트레빌 43평형은 3억2,000만원선이던 아파트값이 현재는 3억7,000만원까지 호가가 올라 있다. 또 하왕십리동 청계벽산 45평형도 4,000만원이나 뛴 상태다.

▶ 개발 부작용, 예견된 일

단기간에 수립된 뉴타운계획은 부작용이 예견됐음에도 발 빠른 대책마련이 더뎠다. 특히 토지거래허가구역 지정은 한달 만에 발표됐다.

또 길음ㆍ왕십리뉴타운은 과대포장된 측면도 무시할 수 없다. 수많은 이권이 개입돼 있는 재개발구역은 한곳을 개발하는 데도 상당한 시간이 소요된다. 더구나 최근에는 용적률이 강화되면서 개발이익도 감소, 재개발의 속도는 더욱 더뎌지고 있는 상황이다.

사실상 개발이익이 남는 곳은 거의 대부분 개발이 끝난 상태이기 때문에 시가 개입한 것이다. 재개발구역 4∼5곳을 한데 묶어 개발하되 좀더 체계적인 도로ㆍ학교 등 기반시설을 만들고 그 비용을 시가 떠맡겠다는 것이 당초 취지.

하지만 미니신도시ㆍ뉴타운 등으로 불리면서 과대포장된 측면도 무시할 수 없다는 지적이다. 이로 인해 각종 문제점들이 노출되고 있는 것이다.

한 전문가는 "전체적인 강북개발의 밑그림 속에서 부분적 개발방안이 나왔어야 하는 데 그렇지 못한 측면이 많다"며 "지금부터라도 체계적인 계획ㆍ개발에 착수해야 할 것"이라고 지적했다.

▶ 향후 추진일정

서울시는 도시개발공사를 사업주체로 확정, 용역을 통해 은평ㆍ왕십리ㆍ길음 등 3개 뉴타운의 사업계획을 내년 상반기까지 수립할 예정이다.

이미 재개발이 부분적으로 진행 중인 길음뉴타운은 내년 10월부터 도시기반시설 공사가 진행될 예정이다. 또 왕십리와 은평뉴타운은 내년 7월 중 도시개발구역으로 지정, 보상 및 사업에 들어간다.

주거중심형의 길음뉴타운은 내년 6월까지 생활권 개발계획을 수립하고 9월까지 도시계획시설 결정을 거쳐 늦어도 오는 2008년까지 구역 내 재개발사업이 모두 완료될 예정이다.

신시가지형의 은평뉴타운은 5개 지구로 나눠 2010년까지 순차적으로 진행하되 1지구인 진관내동 일대 75만㎡는 내년 하반기부터 토지매수 등 보상절차를 거쳐 2004년 상반기부터 택지조성 공사에 들어가 2006년까지 입주가 가능하도록 한다는 계획이다.

이철균기자

이혜진기자