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2012년 말에 직장에서 퇴직한 김모씨. 당시 1가구 1주택자였던 김씨는 별다른 노후 대책을 세우지 못해 고민 끝에 퇴직금으로 2013년 1월 초 서울 근교에 소형 아파트를 추가로 마련, 주택임대를 시작했다. 월 150만원의 임대소득은 요즘 김씨 부부의 큰 활력소다. 그런데 최근 국세청에서 주택임대사업자에 대한 과세를 강화하겠다고 한다. 주택임대를 시작하면서 세금 문제는 전혀 고려하지 못했던 김씨는 본인이 2014년 5월 종합소득 신고 대상자는 맞는지, 그리고 신고 시 세금이 얼마나 나올지도 걱정이다.
결론적으로 말하면 주택임대를 통해 발생하는 월세소득 중 1개의 주택(고가·국외 주택 제외)을 소유하는 사람의 월세소득을 제외한 모든 월세소득에 대해서는 원칙적으로 세금을 내야 한다. 다시 말하면 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하거나 기준시가 9억원을 초과하는 고가 주택, 국외소재 주택을 임대하면서 발생하는 월세소득은 소득세 과세 대상이다.
김씨도 2채 이상의 주택을 소유한 자에 해당하므로 2013년에 발생한 연간 1,800만원의 주택임대소득은 과세 대상이다. 따라서 김씨는 5월에 주택임대소득에 대한 종합소득세 신고 및 납부 의무를 이행해야 한다. 주택임대소득 외에 다른 소득이 전혀 없다는 가정하에 추계 신고 시 2013년 연간 주택임대소득 1,800만원에 815만원이 경비로 인정돼 985만원이 사업소득금액이 된다. 김씨 본인과 배우자에 대한 기본공제(인당 150만원) 및 표준공제(60만원)를 적용한 과표 625만원에 대한 세금 약 41만원(지방소득세 포함)을 납부해야 한다.
반드시 따져봐야 할 것은 주택 수 판단 시 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산해 판단한다는 점(합산 과세하는 것은 아님), 그리고 다가구 주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산한다는 점이다. 또 임대형식에 따른 과세의 형평성을 담보하기 위해 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 정기예금이자율(3.4%) 상당액만큼 총수입금액에 포함해 과세한다는 점은 반드시 짚고 넘어가야 한다. 3주택 판단 시 전용면적 85㎡ 이하인 주택으로서 기준시가 3억원 이하인 소형 주택은 제외한다는 점 역시 주의해야 한다.
정부가 임대소득에 대한 과세를 강화할 방침이라고 한다. 2013년 귀속 주택임대소득의 과세 대상 여부를 정확하게 판단하고 만약 과세 대상에 해당한다면 정확하게 신고하고 납부하는 것이 최선의 절세전략임을 명심해야 할 것이다.
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