부동산 펀드, 건설사 구조조정 '불똥'

건설사 워크아웃 및 퇴출 명단이 나오면서 그 여파가 부동산 펀드에까지 미치고 있다. 이미 지난해부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실에 따른 환매 불능 가능성이 제기되고 있는 상황에서 본격적인 구조조정 시작으로 우려가 현실로 나타날 수 있다는 불안감이 커지고 있다. 22일 업계에 따르면 국내에 운용 중인 부동산 펀드는 공모 펀드 28개를 비롯해 사모펀드까지 합치면 수십여개에 달하는 것으로 알려졌다. 특히 공모펀드의 경우 이달 만기인 펀드를 포함해 총 16개 펀드가 올해 중 만기가 도래한다. 일부 펀드의 경우 만기를 연장하고 담보 설정을 확인하고 있지만 PF시장이 이미 망가질 대로 망가진 상황에서 투자자들의 피해는 불가피하다는 분석이다. 하나UBS자산운용의 ‘하나UBS특별자산1호’의 경우 이미 이달 초 원금손실이 예상된다는 이유로 판매보수를 대폭 낮췄지만 펀드가 투자한 대주건설의 퇴출로 운용이 사실상 중단됐다. 이 펀드는 이달 초 부동산 관련 대출에 대해 대주건설 등 시공사와 시행사가 이자를 지급하지 않아 정상적인 펀드운용을 못하고 있는 상태다. 이번에 단행된 업체 퇴출로 향후 담보토지 매각으로 원리금 회수에 나설 것으로 보이지만 부동산시장이 워낙 얼어붙어 있어 원금을 찾기도 쉽지 않을 것으로 전망된다. 다올부동산자산운용과 한화투신운용의 일부 사모 부동산펀드도 대주건설과 대동종합건설 등이 맡은 PF에 투자해 향후 운용에 차질이 빚어질 것으로 예상된다. 피닉스자산운용의 ‘PAM 부동산3’의 경우 양재동 유통복합센터와 함께 월드건설의 평택 도시개발사업에 투자했는데 이들 회사의 워크아웃으로 원리금 상환이 어려울 것으로 보인다. 구조조정 대상 건설사 사업에 투자한 모든 펀드가 위험에 처한 것은 아니다. ‘칸서스용인죽전APT부동산’펀드와 ‘산은화성남양동우림필유특별자산3’ ‘산은양평동우림라이온스밸리특별자산3’ 펀드는 신용위험평가에서 C등급을 받은 월드건설과 우림건설이 시공한 부동산에 투자한 펀드다. 산은자산운용 펀드의 경우 이미 분양계약률이 각각 90%를 넘어 정상상환이 가능할 것으로 보이고 칸서스운용의 펀드 역시 이미 지난해 8월 아파트가 준공됐고 미분양분에 대해 담보대출 확약이 마쳐진 상황이라 큰 피해는 없을 것으로 예상된다.