[머티포커스/양맹수의 머니토크] 내집마련 대출 활용법

너무 무리한 주택구입은 오히려 짐이 돼 기본생활마저 흔들릴 수가 있어 일단 기본재산을 불리는 것이 우선이다. 그렇지 않으면 집을 마련했다 하더라도 부채에 대한 부담이 커 어렵게 마련한 집을 지탱하지 못하는 불행한 일이 생길 수 있다.주택을 마련할 때 다른 집을 팔고 새로운 집을 사는 경우를 제외하고는 전액 자기 돈으로 사는 경우는 드물다. 보통 부족한 자금은 은행 대출을 통해 충당하는 경우가 많은데 무조건 대출을 많이 받는 것만이 능사가 아니다. 본인이 감당할 수 있는 범위내에서 대출금액을 결정해야 한다.

소득에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만 일반적으로는 자기 소득의 3분의 1 이상을 이자로 부담한다면 무리한 대출로 보면 된다. 무리한 대출은 이자를 물기 위해서 새로운 부채가 발생될 수 있다. 이런 현상이 장기화되면 부채금액이 점점 불게 돼 결국은 집을 되팔아야 하는 불행한 사태까지 가게 되는 것이다.

◇주택자금대출을 유리하게 받을 수 있도록 미리미리 준비하자.

주택을 마련할 때 분양제도 못지 않게 중요한 것은 주택을 마련하는 데 필요한 돈이다. 현재 가지고 있는 재산이 많다면 별 문제가 없겠지만 대다수 사람들은 살고 있는 집의 전세금에다 다른 사람에게서 빌리거나 은행 등 금융기관 대출을 통해서 부족자금을 해결한다. 따라서 주택 마련할 계획을 세울 때에는 자금문제까지도 사전에 대비해 나가야 한다.

주택자금 대출을 받을 수 있는 금융기관은 주택은행을 비롯한 은행과 보험사, 할부금융회사 등 수는 많지만 각 금융기관마다 상환기간, 대출금리 등이 각각 다르므로 모든 조건들을 면밀히 검토해 금융기관을 선택하는 것이 좋다.

주택자금대출은 가능하면 장기로 하고 이자율은 낮을수록 좋다. 때문에 금융기관에서 장기저리의 주택자금 대출을 받기 위해서는 거래실적에 따라 대출을 해 주는 저축에 미리 가입해 두는 게 유리하다. 최근에는 각 금융기관들이 자금수요 부족으로 여유자금을 마땅히 운용할 만한 대상이 없어 비교적 안전한 주택담보대출을 경쟁적으로 취급하고 있기 때문에 사전저축이 없는 경우에도 주택자금대출을 받을 수 있다.

그러나 향후 경제사정이 변화하면 대출금리나 상환기간 등에서 상대적으로 불리할 수 있고 주택자금대출을 취급안 할 수도 있다. 그렇게 되면 정작 내가 대출이 필요할 때 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 미리미리 사전저축에 가입해 주택자금대출을 안정적으로 받도록 대비해 두는 것이 좋다.

이러한 주택자금대출을 받을 수 있는 상품으로는 일반적으로 주택은행을 이용하는 것이 가장 유리하다. 주택은행은 내집마련주택부금을 비롯해 「또한번알찬예금」 등 여러가지 상품을 마련해 놓고 자격을 주고 있다. 또 최근 대출한도 제한을 폐지해 필요한 만큼 대출을 받을 수 있도록 했다.

주택은행 외 다른 금융기관의 대표적인 주택자금대출 관련 사전저축제도를 보면 국민은행의 빅맨평생통장·암보험부금, 평화은행의 근로자넘버원통장, 제일은행의 특종재형저축 등이 있다. 다른 모든 은행에서는 장기주택마련저축통장을 취급하고 있다.

특히 과거에는 개인별 은행실적에 관계없이 동일금리를 적용했으나 최근에는 거래실적에 따라 2.0%포인트 내외의 차등금리를 적용하므로 주택자금대출과 같이 장기대출을 받을 경우라면 한 금융기관을 집중적으로 거래해서 금리우대 혜택을 받는 것이 바람직한 재테크 방법이다.

◇낮은 금리, 장기 대출이 유리하다.

주택자금대출 상품을 고를 때 우선적으로 고려해야 할 사항은 대출은 금리가 낮을수록, 대출기간은 장기일수록 유리하다는 점이다. 때문에 대출상품을 선택할 때에는 우선 금융기관들의 상품을 비교해 금리가 낮은 대출을 이용하는 것이 좋다. 특히 주택자금대출은 보통 20~30년 정도 장기로 이용하기 때문에 금리차이가 많이 나지 않더라도 총 이자는 차이가 많이 난다.

대출기간은 장기일수록 매월 상환하는 부담을 덜 수 있어 좋다. 예를 들어 주택은행에서 2,500만원을 대출받은 경우 5년상환과 20년상환을 비교해 보면 매월 내야 하는 원리금 상환액은 5년상환인 경우 54만원 정도지만 20년짜리인 경우는 26만6,000원 정도만 내면 된다.

◇대출상품을 선택할 때는 부대조건을 잘 따져야 한다.

최근 금융기관에 따라서는 조기상환수수료를 부과하는 경우도 있다. 조기상환수수료를 부과되면 나중에 여유자금이 생기거나, 보다 낮은 금리의 대출을 받을 수 있을 때 조기상환수수료 만큼 대출금리가 싼 것인지 꼼꼼히 계산해 봐야 한다. 또 대출취급수수료를 받는 경우도 있어 여러가지 부대조건을 잘 따져 보는 것이 좋다.

◇변동금리부 대출이나 고정금리부 대출을 선택하라

최근 국내 금리가 많이 내려 있는 상태에서 대출에 따라 고정금리대출과 변동금리 대출로 나눌 수 있다. 두가지 대출은 각각 장단점이 있다. 그러므로 대출을 받을 때는 장기 금리예측을 통해 선택하는 것이 좋다. 현재 금리가 많이 내려 있어 장기적으로 대출금리가 오를 것으로 판단되면 고정금리 대출을, 현재 금리가 많이 내려가 있지만 선진국에 비해 상대적으로 아직 높아 장기적으로 더 떨어질 것으로 예상된다면 변동금리 대출을 선택하는 것이 유리하다.

주택자금 대출을 받을 때 주의해야 할 점은 고정금리 대출이라 하더라도 대부분이 단기대출이기 때문에 장기간 이용할 때는 금리변동 위험이 존재한다는 것이다. 앞으로 금리가 상승할 것으로 예상될 때 고정금리로 받기로 한 기간은 낮은 금리로 적용받을 수 있지만 만기가 됐을 때는 그 다음부터가 문제다. 단기대출은 시중 실세금리를 바로 반영해 대출금리를 인상하게 된다. 그렇지만 장기대출은 대출규모가 크고 장기 수신상품을 통해 자금을 마련하는 조달구조의 차이로 시중금리에 덜 민감해 금리가 덜 오른다.

◇신용도가 높은 우량 금융기관을 이용하라.

주택자금대출은 대부분 장기로 대출받게 된다. 장기대출은 거의 변동금리부 대출형태를 취하고 있어 금융기관이 장기적으로 신용도가 떨어지면 자금조달에 어려움을 겪게 되고 이런 현상이 장기화되면 유동성부족에 처할 수 있다. 유동성부족 상황에서 금융기관은 금리를 올려 자금을 유치해야 하는데, 수신금리 인상부담은 대출에 전가할 수밖에 없어 대출금리를 높일 수밖에 없다. 또 유동성 부족을 타개하기 위해 대출금 상환을 유도하는 측면에서도 대출금리를 인상할 수 있다. 대출금리 인상으로 금리부담을 갖다 보면 대출금을 상환할 수 있기 때문이다.

IMF 상황을 맞아 통상의 대출들이 연 18% 이상으로 대출금리를 올릴 때도 주택은행의 주택자금대출은 최고 14.5%까지밖에 올리지 않았다. 이는 우량금융기관이란 인식때문에 그만큼 조달비용을 줄일 수 있었던 탓이다.

주택은행 마케팅팀 팀장 양맹수 [phone]