재건축 완공 3~6개월전 일반분양

7월부터 재건축 아파트는 거의 완공단계(공정의 80%)에 가야 일반분양이 가능하고 주상복합건물도 `아파트`의 범주에 포함돼 투기과열지구에서는 분양권 전매가 제한된다. 또 지역ㆍ직장주택조합의 조합원 `지위`를 사고 파는 행위도 일체 금지된다.

◇재건축 아파트 = 별도 대지 확보가 필요 없어 상대적으로 초기 자금부담이 적은데다 집값 상승을 주도하고 있다고 판단, 투기과열지구에서 후분양 방식으로 전환토록 하는데 초점을 맞췄다. 재건축을 통해 생기는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 7월부터는 주택공급 규칙을 개정, 사업승인이 나더라도 80% 이상 시공이 끝난 뒤에 일반분양을 허용, 사실상 `선시공-후분양제`가 도입되는 것이다.

전체의 80%에 해당하는 공정은 전체 층에 대한 골조세우기와 벽돌쌓기, 미장, 타일, 단열, 난방 등까지 끝난 상태로 입주까지는 3~6개월 걸린다. 지금은 대지를 확보한 뒤 분양보증을 받으면 착공과 동시에 분양이 가능했다.

물론 이미 사업계획승인을 받았거나 주택공급규칙이 시행되기 전 재건축 조합이 사업계획승인을 받거나 신청한 경우라면 종전 규정에 따라 입주자를 모집하면 된다. 또 6월 재건축 안전진단 기준이 고시되고 7월부터 도시 및 주거환경 정비법과 함께 시행되면 안전진단 기준과 재건축조합 설립 요건 등도 대폭 강화된다.

즉, 광역자치단체장이 안전진단 실시 여부를 사전 평가할 수 있는 제도적 장치가 마련되고 기초자치단체장은 그 결과를 `무조건` 따라야 하며 예비안전진단 평가항목도 객관화되고 의결방식도 전원합의제가 의무화되는 것.

따라서 이번 조치로 재건축 시장은 조합원 부담이 증가하고 실제 분양은 사업승인이 난 뒤 적어도 2년 이상 지나야 가능하기 때문에 수주를 둘러싼 업체간 과당경쟁도 줄어들고 무분별한 재건축도 억제될 것으로 당국은 기대했다. 건교부는 “수도권에서 재건축을 추진하는 20만 가구 가운데 현재 사업승인을 받은 물량은 4만 여 가구에 불과하다”고 설명했다.

◇주상복합아파트 = 건축법상 건축허가를 받는 `상가건물`에서 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 300가구 이상인 경우에는 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상인 `아파트` 범주에 아예 넣어버렸다.

6월초부터 투기과열지구에서의 아파트 분양권 전매가 사실상 금지됨으로써 상대적으로 규제가 약한 주상복합아파트에 투기수요가 몰리고 있다는 판단에 따른 것. 주택건설촉진법 시행령을 개정하면 자동적으로 주택공급 규칙 적용을 받기 때문에 7월부터 시행이 가능하다.

따라서 투기과열지구에 건설되는 주상복합아파트는 분양권 전매가 등기완료 때까지 금지되고 무주택자 우선공급, 1순위 청약제한(5년 내 재당첨 금지, 1가구ㆍ2주택자 1순위 배제) 등을 적용 받는다.

또 전국 모든 지역에서 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 선정해야 하고 시공감리나 공동주택 관리에서도 주택건설촉진법과 공동주택관리령이 적용돼 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설, 보육시설 등 부대복리시설을 갖춰야 하며 층간소음 기준에도 맞춰야 한다.

올해 분양 예정인 주상복합아파트 물량은 서울 6,257가구를 포함해 수도권 7,672가구 등 전국적으로 9,441가구에 달한다. 물론 주택건설촉진법 시행령 개정안이 공포되기 전에 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 경우에는 종전 건축법 규정을 따르기 때문에 사업계획승인을 받을 필요가 없고 분양권 전매금지도 적용되지 않는다.

◇지역ㆍ직장주택조합 = 지역ㆍ직장조합아파트의 조합원 지위는 사업승인 이후 전매하거나 양도 또는 증여할 수 있고 청약통장 가입자가 아니더라도 조합원이 될 수 있어 이를 악용, 사업승인 이후 단기차익을 노린 전매가 빈번한 것이 현실. 조합주택 조합원 지위 전매는 원칙적으로 금지하고 있으나 99년 4월부터 사업승인 이후에는 전매가 가능하도록 완화됐었다.

따라서 주택건설촉진법 시행령이 개정돼 7월 시행되면 투기과열지구에서 사업승인을 받은 직장ㆍ지역조합원의 지위는 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 전매.양도.증여가 금지된다.

다만 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 1차례에 한해 그 지위를 양도할 수 있지만 지구지정 이후 조합원 지위를 양수ㆍ증여 받은 경우 소유권 이전 등기 시까지 이를 양도ㆍ증여할 수가 없다.

<이철균기자 [e-mail]>