임대아파트도 천차만별

임대아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 보통 임대아파트는 2,000만원 정도의 보증금에 월세를 내고 살다가 5년 후 주변 시세보다 10~20% 싸게 살 수 있는 `서민 아파트`쯤으로 여겨왔다. 그러나 최근 공급되는 임대아파트는 일반 아파트 못잖게 고급스럽게 지어지는 데다 30평형대도 면적도 대형화 하면서 어디 내놓아도 손색 없는 주택으로 자리를 잡아가고 있다. ◇임대주택도 천차만별 = 임대주택은 크게 `건설임대`와 `매입임대`로 구분된다. 일반적인 임대 아파트는 이 중 건설임대. 건설 임대는 또 국가(주택공사)나 지방자치단체가 공급하는 국민주택기금을 지원 받아 짓는 `공공건설임대`와 민간 건설업체가 공급하는 `민간건설임대`로 나눠진다. 공공건설임대는 임대기간과 입주 자격에 따라 영구ㆍ국민ㆍ공공임대로 구성된다. 국민임대는 의무 임대기간이 30년으로 월평균 소득이 도시근로자 가구당 소득의 70% 이하인 무주택 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 5년 의무임대기간이 끝나면 입주자에게 우선 분양되는 공공임대는 청약저축에 가입한 무주택자가 자격조건이다. 국민ㆍ공공임대 모두 청약저축 가입기간에 따라 1순위(24개월 이상), 2순위(6개월 이상), 3순위가 주어진다. 민간건설 임대는 의무 임대기간이 5년으로 공공임대와 같지만 신청자격과 임대 보증금 등은 임대사업자가 임으로 정할 수 있다. 신청자격은 대부분 공공임대와 비슷하다. ◇임대가격 등 꼼꼼히 따져봐야 = 공공임대와 민간임대의 공통점은 5년 후 분양전환을 이용, 내 집을 마련할 수 있다는 것. 하지만 임대 보증금과 월 임대료, 분양 전환가격 등에서 큰 차이를 보이기 때문에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 정부와 지자체가 공급하는 공공임대의 경우 보증금이 전세가의 절반미만으로 저렴한 것이 특징. 최근 주공이 용인 구갈에서 공급한 23평형 임대아파트 보증금은 2,873~2,937만원, 월 임대료 26만5,000~26만8,000원이었다. 인근지역 임대료는 전세가 8,000~8,500만원, 월세는 보증금 3,000만원에 월 50만원을 형성하고 있다. 민간임대는 보증금이 주변 전세가의 80% 수준에서 책정되기도 한다. 부영이 청주시에서 공급하고 있는 32평형 아파트의 경우 보증금은 6,100만원. 월 임대료는 15만원이다. 인근에 최근 입주한 부영의 32평형 아파트 매매가는 1억2,000만원, 전세가는 8,000~9,000만원을 형성하고 있다. 실수요자는 임대 전환가격에 주목할 필요가 있다. 공공임대는 보통 주변의 아파트 시세보다 대체적으로 20~30% 정도 저렴하게 분양되는 경우가 많아 시세차익을 바라볼 수 있기 때문. 지난 2월에 6,500만원에 분양 전환된 인천 만수 주공 20평형은 5,000만원 이상 시세차익을 누렸다. 임대주택법에 따라 건설원가와 감정평가금액의 평균을 분양전환 가격으로 정한다. 민간임대는 분양 전환가격 산정과 대상에 제한을 받지 않는다. 또 임대사업자와 임차인이 협의할 경우 5년 의무 기간을 채우지 않고 2년 6개월 이후 분양 전환이 가능하다. ◇공공ㆍ민간 임대주택 비교 ------------------------------------------------- 구분 공공임대 민간임대 -------------------------------------------------- 임대기간 5년 5년 보증금ㆍ임대료 정부고시 규정 제한 없음 임차인 자격 무주택 세대주 제한 없음 분양전환가격 건설원가+감정평가/2 제한 없음 --------------------------------------------------- ◇최근 공급 임대아파트(단위 만원) ---------------------------------------------------------------------------- 업체 지역 평형 보증금 월세 주변 전세 ---------------------------------------------------------------------------- 주공 용인 구갈 23 2,873~2,937 26.5~26.8 8,000~8,500(상갈주공 24평) 부영 청주 용암 32 6,100 15 8,000~9,000(용암부영 32평) ---------------------------------------------------------------------------- <문병도기자 do@sed.co.kr>