[하반기 주택시장 대예측] 하반기 바뀌는 제도

하반기 부동산 경기에 영향을 미칠 주요 요인으로는 ‘신행정수도 이전’과 ‘투기지역 선별 해제’등 규제 완화를 꼽을 수 있다. 충청권 투자를 염두에 뒀다면 정부의 정책 변화를 놓치지 말아야 한다. 현재 신행정수도 후보지 4곳 주변 반경 10㎞ 내에서는 8월 최종 후보지 확정 때까지 건축허가 및 개발행위가 금지된다. 이에 따라 아파트 신축과 모텔 건축 등 개발 행위를 할 수 없다. 하반기 중 실시될 것으로 전망되는 투기지역 선별 해제 예상지역으로는 최근 분양시장이 급격히 위축되고 있는 대구ㆍ부산 등 광역시가 유력한 것으로 분석되고 있다. 투기지역에서 풀리면 집을 팔 때 실 거래가 대신 기준시가를 기준으로 양도세를 내기 때문에 세금이 줄어든다. 또 투지지역 내 연립주택, 다가구주택, 단독주택 등 소형부동산 소유자들은 실 거래 과세 대상에서 제외될 가능성이 높다. 이들은 최근 2~3년 동안 부동산 투기 열풍의 혜택은 보지 못했으면서도 투기지역에 묶여 규제를 받아왔다는 게 당국의 판단이다. 정부는 건설경기 연착륙 방안의 일환으로 공공택지 중 공동주택용지의 5%에 대해서는 전용면적 85~149㎡의 중형 임대아파트를 의무적으로 짓도록 해 연간 1만~2만 가구를 공급할 계획이다. 이를 위해 사업자에게는 종합토지세 분리 과세, 양도소득세 중과 배제, 법인세 특별부가세 면제 등의 혜택을 줄 방침이다. 입주자가 부담해 온 ‘학교용지부담금’은 오는 10월부터 아파트 개발업자가 내는 방식으로 바뀌고 부과 대상도 확대된다. 학교용지부담금은 현재 300가구 이상 공동주택 입주자에게 분양가의 0.8%가 부과되고 있다. 앞으로 100가구 이상 아파트를 건설할 때는 개발업자가 가구 당 분양가 중 0.4%를 학교용지부담금으로 내야 한다. 지난 6월 단독 주택지의 재건축 방안이 마련돼 단독 주택지 재건축 추진에도 힘이 실릴 것으로 예상된다. 300가구 이상 또는 부지면적 1만㎡ 이상으로 도로율 20% 이상이고 노후불량 건축물 수가 3분의 2 이상인 경우 재건축 사업을 추진할 수 있다. 또 이르면 내년 초부터 분양 사기나 건설사 부도로 인한 피해를 막기 위해 ‘대형 건축물 후(後) 분양제’를 주요 내용으로 한 건축물 분양에 관한 법률이 시행될 예정이다. 이에 따라 연면적 3,000㎡(약 909평) 이상 상가, 오피스텔 등의 건축물은 대지 소유권을 확보하고 골조 공사를 3분의 2 이상을 마친 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구에 대한 신고절차를 거쳐야 분양할 수 있다.