“후분양제, 금융보증자치 시급”

후분양제의 원활한 정착을 위해서는 대한주택보증의 기능과 역할 재정립, 프로젝트 파이낸싱 등 주택금융의 보증 시스템 마련이 시급한 것으로 지적됐다. 정부가 제시한 `연도별 공정률에 따른 후 분양제 로드맵` 하에선 이 같은 제도 뒷받침이 반드시 필요하다는 것이다.

정부는 민간 아파트에 대해 2007년부터 후분양제를 도입하되, 후 분양 공정률은 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80% 등으로 단계적으로 높인다는 계획이다.

10일 건설산업전략연구소는 `후분양시장 해외사례 분석`이라는 보고서에서 주택대출 보증제도가 마련되지 않으면 2007년부터 2011년까지 4년간 민간 주택공급 물량이 크게 감소할 것으로 내다봤다.

◇선투자, 위험보증 수단이 없다 = 2007년부터 민간 아파트는 40% 건설한 후 분양해야 된다. 2009년 60%, 2011년은 80% 등이다. 이는 민간 건설업체가 총 사업비의 40~80%를 선 투자해야 된다는 점이다.

선 투자 부문에 대해 정부는 국민주택기금, 주택저당공사 등을 활용, 지원 및 프로젝프 파이낸싱에 도움을 준다는 계획이다. 문제는 선 투자에 따른 리스크와 그에 따른 보증 장치가 전무하다는 점이다.

정부의 현 후 분양제 로드맵 하에선 기금을 빌려 선 투자를 해 놓고, 사업이 실패할 때 그에 따른 위험부담이 고스란히 건설업체에 돌아간다. 이익을 추구하는 회사가 위험하다는 것을 뻔히 아는 데 보험장치 없이 사업에 뛰어들리가 없다.

◇주택금융 보증장치 마련 = 보고서는 보증 장치가 마련되지 않는다면 완전 후 분양제 도입 과정에서 주택 공급물량의 급격한 감소가 불가피할 것으로 전망했다. 결국 이는 주택시장 불안요인으로 작용하고, 후분양제 정착에도 도움이 되지 않는다는 것.

폐단을 막기 위해선 대한주택보증의 역할과 기능을 재 정립, 프로젝프 파이낸싱의 재 보험 회사로 바꾸는 것도 고려해 볼 필요가 있다는 것. 주택보증은 후 분양제가 도입되면 사실상 필요없는 회사로 전락하게 된다. 또 프로젝트 파이낸싱의 보증 역할을 주택금융공사가 맡토록 하는 것도 생각해 볼 필요가 있다는 지적이다. 김선덕 소장은 “아직 금융시장이 성숙되지 못해 후분양 제도가 성공하기 위해선 미국이나 일본처럼 주택대출에 대한 확실한 보증기관 설립이 절실하다”며 “이것이 안되면 2007년부터 주택공급 물량이 크게 감소하게 된다”고 강조했다.

<이종배기자 [e-mail]>