분양계약서 확인후 집주인과 계약

■ 전세 계약시 주의할 점특약사항 비용부담 명문화 등기전 확정일자.전입신고

신규 입주 아파트는 전세계약 체결 당시 등기부등본이 없어 임차인 입장에서는 다소 불안하다. 입주 후 3개월 정도 지나야 집의 얼굴이라 할 수 있는 등기부 등본이 생긴다. 재개발ㆍ재건축 단지의 경우 1~2년이 걸리기도 한다.

신규 입주 아파트 전세계약 체결시 주의할 점을 살펴본다.

▶ 집주인 여부 반드시 확인해라

전세계약은 반드시 집주인과 체결해야 한다.

그렇지 않으면 계약 자체가 무효가 된다. 등기부 등본이 없는 새 아파트의 집주인 확인방법은 분양계약서를 살펴보는 것이다. 당사자가 분양계약서상의 계약자인지 주민등록증 등을 비교, 확인하는 것이 좋다.

또 계약서 특약사항에 집주인이 잔금을 납부하지 않아 계약자로서의 지위를 상실한 경우 전세계약은 무효하고 그간 낸 계약금ㆍ중도금은 돌려준다는 조항을 넣는 것도 잊어서는 안 된다.

이는 잔금을 납부해야 비로서 집주인이 되기 때문에 잔금 미 납부에 대한 안전장치를 마련해 놓는 것이다.

▶ 특약사항을 꼼꼼히 넣어라

새 아파트는 샷시 등 입주 당시 설치해야 될 품목이 많다. 때문에 전세계약 체결시 특약사항에 이들 품목의 설치 비용을 누가 부담하는 지 명문화 해 놓는 것이 좋다.

반드시 전세 들어갈 집을 방문, 추가로 설치해야 될 품목이 없는 지 확인해야 한다.

▶ 확정일자ㆍ전입신고는 유효하다

등기부등본이 나온 후 확정일자ㆍ전입신고를 하는 임차인이 적지 않다. 그러나 이는 위험하다. 확정일자ㆍ전입신고는 주택의 등기 여부에 상관없이 설정 일로부터 대항력이 인정되는 권리다.

때문에 새 아파트의 경우 등기 전에 확정일자ㆍ전입신고를 했다면 등기 후 다른 근저당이 설정됐어도 임차인은 최우선 순위로 법원경매 시 보증금 전액을 보호 받을 수 있다.

이종배기자