[이 지역을 주목하라] (1)판교

집값조정이 본격화되는 가운데 부동산시장의 지역별, 재료별 양극화현상도 가속화되고 있다. 당분간 반등의 가능성은 적지만 각종 개발호재를 갖춘 지역은 급격한 변화가 예상되고 있다. 이에 따라 앞으로 고속철 개통, 신행정수도 후보지, 신도시개발지 등을 탐방, 올해 부동산시장의 이슈지역을 점검해본다.

분당신도시에서 차로 10분 거리도 안 되는 성남 분당구 판교동에 자리잡은 중개업소거리. 한창 판교수용토지 소유주에 대한 보상작업이 진행되는 상황과는 달리 찾는 사람의 발길은 뜸해 날씨만큼이나 썰렁한 분위기다.

이곳 판교공인 관계자는 “보상금으로 수도권 주변 토지값이 들썩인다는 보도가 쏟아지고 있지만 실제 보상금을 받은 땅주인이 대체토지를 문의해온 경우는 거의 없다”고 말했다.

◇보상금 본격이동은 일러=13일 현재 성남시, 토지공사, 주택공사가 집행한 토지보상금은 1조9,260억원으로 전체 보상금의 78%에 달한다. 지장물 보상금을 합할 경우 3조2,000억원에 육박하는 보상금이 주변 대체토지 매입으로 이어지면 수도권 일대 땅값 상승을 압박할 것이란 분석이 지배적이다.

실제 성남시 인접지역 땅값 오름세가 지속되고 있다. 용인 수지, 신갈 일대 일부 토지는 주변 개발호재에 힘입어 가격이 폭등하면서 도로변 주변 땅값이 평당 900만원을 넘어서고 있다. 용인보다 멀지만 땅값이 저렴한 이천, 여주 등도 신설고속도로 수혜예상지로 기대되면서 논밭이 10%이상 상승해 평당 8만~9만원선에 달하고 있다.

하지만 원주들이 느끼는 체감보상비율은 사업시행기관들이 밝히는 수준에 크게 못미친다. 그동안 주민들이 제기한 낮은 보상가와 보상금 수령여부에 따라 주민간 감정의 골이 깊어져 실제 집행된 보상금도 거의 움직이지 않고 있다는게 중개업소들의 설명이다.

◇주변 땅값 3~4배 올라=특히 판교신도시 수용지보다 주변 땅값이 크게 올라 대체토지를 찾지 못하는 경우가 더욱 늘고 있다. 주변 궁내동, 백현동 등은 지방도로 인접토지의 경우 평당 600만원을 크게 웃돈다. 수용토지 보상가의 2배가 넘는 셈이다.

이곳 `판교개발대책위원회`의 나철재 위원장은 “오랫동안 신도시지역의 신ㆍ증축등 개발제한으로 삼평동의 일부 임야의 공시지가가 90년 당시 가격의 11% 수준으로 떨어진 곳도 있다”고 말했다.

이곳 신한공인 곽창주사장은“분당 정자, 백궁역 주변의 상가거래 증가현상도 사실상 주변 주상복합등 개발재료에 의한 것일 뿐 이곳 보상금 수령자가 투자에 나섰다는 사례는 찾기 힘들다”고 말했다.

◇장기적 상승요인 남아=보상에 대한 주민들의 회의적 반응에도 불구하고 장기적으로 대규모 자금이동에 따라 성남시 주변 토지값이 오를 가능성도 상존하고 있다. 특히 이르면 이달내 판교도 토지투기지역으로 지정될 가능성이 높아짐에 따라 지정전 보상을 서두르는 경우가 늘 것으로 예측되고 있다. 지정후 땅주인이 보상금을 받으면 감정가를 기준으로 양도세를 내 기존 공시지가 기준보다 세금부담이 크게 늘기 때문이다.

수용토지로부터 20km이상 떨어진 토지를 매수할 경우 보상금액내에서 취득ㆍ등록세를 감면받아 수도권 외곽지역으로 대체토지 매수세가 뒤늦게 증가할 가능성도 높다.

토지공사 이승덕과장은 “일부 상업용지보상 분양권이 물딱지형태로 돌고 있지만 상업용지는 자격을 갖춘 일부소수에게 각 6~8평정도만 만을 공급할 것”이라며“이주자용, 협의양도인 택지도 아직 대상자가 결정되지 않아 주의를 필요하다”고 말했다.

<판교=박현욱기자 [e-mail]>