[하반기 주택시장 대예측] 정책 알면 '내집장만' 쉬워진다

최근 신규 분양시장을 뒤흔들 정책이 추진되고 있다. 정부와 열린우리당이 분양가 원가연동제를 기초로 ‘분양원가 주요 항목 공개’와 ‘택지 채권입찰제’를 실시하기로 한 것. 이 제도가 실시되면 아파트 분양가가 떨어져 향후 분양시장의 틀이 송두리째 바뀔 것으로 분석되고 있다. 이들 정책은 주택시장을 안정시키겠다는 정부 의지가 담겨 있다는 점에서 분명 무주택자들에게는 희소식이다. 하지만 내 집 마련 전략에 차질을 가져올 가능성도 있다. 새 제도 실시 때까지 무작정 청약을 포기했다가 막상 분양가 인하 폭이 기대치보다 낮을 경우 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 전문가들은 새 제도의 의미와 향후 파장을 면밀하게 분석, 전략을 새롭게 짜야 한다고 충고한다. ◇새 정책, 민간 분양시장에도 영향= 정부와 여당이 실시키로 합의한 원가연동제와 채권입찰제는 공공택지에만 적용된다. 하지만 아파트 시장의 특성상 파급효과가 민간 분양시장에까지 미칠 것으로 예상된다. 전용면적 25,7평 이하에 적용되는 원가연동제란 택지비는 지금처럼 감정가로 공급하되 건설교통부가 고시하는 ‘표준건축비’에 따라 분양가를 산정하는 방식으로 분양가를 간접 규제하는 것이다. 전용 25.7평을 초과하는 아파트에 적용되는 채권입찰 상한제는 채권 가격을 높게 써낸 건설업체에게 택지가 돌아가도록 하는 방식으로 업체간 경쟁을 유도, 개발이익을 정부가 환수하겠다는 취지다. 원가연동제, 분양원가 주요 항목 공개, 채권 입찰제 등의 제도 시행과 함께 눈여겨볼 것은 주택 공급제도의 변화다. 정부는 주택시장 안정이라는 이들 제도의 취지를 살리기 위해 무주택자에 대한 청약 인센티브(우선공급, 청약 배수제 등)를 확대하고 당첨자의 시세 차익을 막기 위해 당첨자에 대해 5년간 전매제한, 분양시장 참여(재당첨) 제한 등의 보완 대책을 마련하고 있어 진행 상황을 주시해야 한다. 서울ㆍ수도권에서 올 하반기 중 실시될 것으로 전망되는 재건축 개발이익환수제도 관심거리다. 시행일을 기준으로 사업시행인가를 받은 곳은 용적률 증가분의 10%를, 시행인가를 받지 않은 곳은 25%를 의무적으로 임대아파트를 짓도록 하는 게 이 제도의 핵심. 임대아파트는 국가나 지방자치단체가 표준건축비 가격으로 매입, 서민들에게 추첨 등을 통해 공급하게 된다. ◇평형 따라 청약 전략 이원화될 듯= 새 제도가 시행될 경우 택지개발지구 내 전용 25.7평 이하 아파트 분양가는 20∼30% 떨어지고, 중대형 평형은 10∼20% 올라가 아파트 청약시장 구조가 이원화될 것으로 분석되고 있다. 따라서 중소형 아파트를 염두에 둔 수요자들은 청약을 서둘 필요가 없다. 특히 무주택 우선공급 요건을 갖춘 실수요자들은 25.7평 이하 물량의 75%가 우선 배정돼 내 집 마련의 호기로 작용할 전망이다. 원가연동제 적용이 확실한 판교 신도시의 경우 일단 당첨만 되면 주변 아파트와의 시세 차익도 기대할 수 있기 때문에 치열한 청약 경쟁이 벌어질 것으로 전망된다. 결국 대형 통장보다 중소형 통장이 더 유리해져 무주택 우선 요건을 갖췄을 경우 청약통장 금액을 낮추는 것도 고려해볼 만하다. 반면 전용 25.7평 이상 중대형 평형으로 갈아 타려는 사람들은 제도 시행 전에 청약하는 것이 유리해졌다. 채권입찰 상한제가 도입되면 땅값이 비싸져 그만큼 분양가가 상승할 수밖에 없기 때문이다. 공공뿐만 아니라 민간택지에 분양되는 중대형 아파트 역시 제도 시행 전에 분양 받으면 시세차익을 기대할 수 있다. 다만 주택공사나 SH공사 등에서 공급하는 중대형은 주요 분양원가 항목을 공개키로 해 오히려 제도 시행 이후가 더 유리해질 수 있다. ◇새 정책 ‘올인’은 금물= 하지만 분양가 인하 효과만을 보고 알짜 물량까지 청약을 포기하는 것은 바람직하지 않다. 원가연동제가 시행된다고 해도 모든 아파트의 분양가가 떨어진다고 보기 어렵기 때문이다. 현재 정부는 원가연동제의 기초가 되는 표준건축비의 현실화를 추진하고 있다. 업계의 요구를 받아들여 20~30% 정도 건축비가 올라갈 경우 분양가 인하 폭이 10% 수준에 그칠 가능성이 크다. 또 주택 업체들이 옵션 제도 등을 이용해 고급화를 유도할 경우 분양가 인하 효과가 상쇄될 수도 있다. 특히 서울의 경우 원가연동제의 파급 효과가 더 약해질 가능성이 크다. 수도권에 비해 공공택지 공급량이 절대 부족하다는 점을 감안하면 분양가 인하 폭이 더 줄어 들거나 오히려 가격 상승행진이 이어질 가능성도 있다. 아파트 공급 주도권을 가진 민간 주택 업체들이 자발적으로 분양가를 낮출 것으로 기대하기는 어렵기 때문이다. 또 재건축 개발이익환수제 실시로 신규 물량 공급원 역할을 해온 재건축마저 위축될 가능성이 커지고 있다. 이에 따라 청약 예비자들은 서울 동시분양 물량 중 입지여건이나 단지규모, 브랜드 등에서 향후 프리미엄이 예상되는 ‘알짜 물량’에 대해서는 적극적으？청약하는 것이 바람직한 전략이라고 전문가들은 조언한다.