[2005년 이 아파트를 주목하라] 2005년 주요 부동산 정책

전용면적 25.7평이하 원가연동제

1가구 多 주택자 양도세 중과

리모델링 중축 최대 9평 가능

[2005년 이 아파트를 주목하라] 2005년 주요 부동산 정책

전용면적 25.7평이하 원가연동제1가구 多 주택자 양도세 중과리모델링 중축 최대 9평 가능

부동산 정책에 따라 집값은 민감하게 움직여 왔다. 강남 집값이 꿈틀거리던 지난 4월, ‘주택거래신고제’가 전격 도입되자 부동산시장은 꽁꽁 얼어붙었다.

특히‘재건축 개발이익환수제’도입이 가시화되면서 아파트값이 급락, ‘강남 불패’ 신화는 여지없이 깨지고 말았다.

2005년에도 ‘원가연동제’ 및 ‘채권입찰제’ 등 굵직굵직한 정책이 실시되면서 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 또 1가구 3주택 이상 양도세 중과, 종합부동산세가 예정대로 시행돼 다(多) 주택자들을 압박할 것으로 전망된다.

◇원가연동제, 개발이익환수제 실시= 내년 상반기부터 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하의 공공아파트와 민영아파트에 ‘원가 연동제’가 적용되고 분양원가의 주요 항목이 공개된다. 또 전용면적 25.7평 초과하는 아파트의 경우는‘택지 채권입찰제’가 본격 도입된다. 이로써 중소형 평형은 분양가가 인하되고, 중대형 평형은 분양가 인상효과를 가져올 것으로 보인다.

이에 따라 내년 상반기 시범단지 분양을 앞둔 판교 신도시의 경우 사상 최고의 청약경쟁이 예상된다. 하지만 분양 후 최고 5년간 분양권 전매가 금지됨에 따라 묻지마 투자는 쉽게 발붙이지 못할 것으로 예상된다.

이와 함께 재건축 개발이익환수제가 실시돼 사업승인 이전단지는 의무적으로 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 이미 사업승인을 받은 재건축 단지 역시 용적률의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 지어야 한다.

이로 인해 재건축 단지에 대한 투기 수요가 차단되고 강남 저밀도지구를 중심으로 개발이익환수제 적용 이전 분양을 서두르면서 상반기에 유망 분양 물량이 쏟아질 것으로 보인다.

◇리모델링 증축 제한, 상가ㆍ오피스텔 후 분양= 내년 4월부터 공동주택 리모델링 안전기준이 강화되고 증축 범위도 제한된다. 증축가능 면적은 전용면적 30% 이내, 최대 9평(30㎡)까지 허용된다. 이에 따라 그 동안 개발이익환수제 등으로 사업추진에 난항을 겪고 있던 재건축 단지들이 리모델링 사업으로 전환하는 사례가 늘 것으로 전망된다.

또 상가와 오피스텔 등에 대한 후 분양제가 4월 도입된다. 이로써 909평(3,000㎡) 이상의 상가나 오피스텔 등 대형 건축물은 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구청의 신고절차를 거쳐 분양해야 한다. 후 분양제가 도입되면 굿모닝시티 사건과 같은 사기 분양 및 입주지연 등이 크게 사라질 것으로 기대된다.

이와 함께 단독ㆍ다가구ㆍ다세대ㆍ연립주택의 집값을 시가로 산정, 공시하는 주택 가격공시 제도가 4월 말께 도입된다. 이는 단독주택 등의 공시가격이 인터넷 등에 공개돼 일반매매나 세금 부과의 참고 자료로 활용된다.

부동산 거래가격 투명화를 위해 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 7월부터 시행될 예정이다. 이 제도가 실시되면 부동산 거래 때 중개업소들은 실거래가에 의한 계약 내용을 시ㆍ군ㆍ구에 반드시 통보해야 한다.

◇부동산 과다 보유자 중과, 거래세율 인하= 1가구 3주택자 양도세 중과와 종합부동산세 실시로 부동산 과다 보유자들은 그만큼 부담이 늘어나게 된다.

내년 1월 1일부터 1가구 3주택 이상 다 주택자들은 주택을 팔 때 양도 차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 또 본인 명의의 주택가격 합계가 기준시가 9억원 이상인 사람들은 이 금액 초과 분에 대해 1~3%를, 공시지가 기준 6억원 이상 나대지 보유자는 1~4%, 40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종합부동산세로 내야 한다.

반면 거래세율은 낮아지게 된다. 개인간 건물과 주택거래에 대해서는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 낮아진다.

하지만 내년부터 부동산 과세표준이 주택은 현재시가의 30~40%인 시가표준에서 시가의 70~90%인 국세청 기준시가로 바뀌고, 토지는 공시지가의 39%에서 공시지가의 50%로 변경돼 과표가 2배 이상 상승된다. 이에 따라 실제 거래세 감소 효과는 크지 않거나 오히려 증가하는 경우도 발생할 것으로 예상된다.

입력시간 : 2004-12-27 15:07