빨라지는 재개발 “수익성 높다”

◎구역지정부터 시행인가까지 기간/93∼97년 평균 2년1개월로 단축/금융비용 줄어 용적률하락 상쇄서울 재개발사업의 진척이 빨라지고 있다. 지난 73년부터 77년까지 지정된 서울 재개발구역은 구역지정 후 사업시행인가까지 평균 16년5개월이 걸렸다. 반면 93년부터 97년까지 구역지정된 곳은 구역지정 때부터 시행인가까지 걸린 기간이 2년1개월에 불과했다. 20년 사이에 구역지정∼사업시행인가 기간이 14년4개월이나 짧아진 것이다.

이는 최근 서울시의 잇단 용적률, 층수 하향조치로 재개발 수익성이 떨어지고 있는 점을 감안할 때 재개발 아파트에 관심이 있는 수요자들에게 희소식이다.

재개발 진척현황과 이에따른 수익성 제고효과에 대해 알아본다.

◇재개발사업 얼마나 빨라졌나.

73년부터 5년 단위로 구역지정에서 사업시행인가까지 걸린 기간을 살펴보면 73∼77년 16년5개월에서 93∼97년에는 2년1개월로 단축됐다.

구역지정에서 시행인가까지의 기간을 살펴보면 ▲78∼82년에 지정된 10개 구역 5년6개월 ▲88∼92년에 지정된 30개 구역 3년 ▲93∼97년의 14개 구역 2년1개월 등이다.

사업계획결정고시부터 시행인가까지 걸린 기간은 78∼82년에 지정된 재개발구역의 경우 4년2개월이었으나 93∼77년에 지정된 곳은 1년1개월이었다.

◇재개발 왜 빨라지나.

수도권 신도시의 건설업체들이 대규모 아파트 공사가 끝난 후 업무량을 확보하기 위해 재개발 물량확보에 나선 것과 올초 서울 재개발조례가 개정돼 행정절차가 간소화된 것을 재개발 사업단축의 원인으로 꼽을 수 있다.

또한 사업계획결정고시 절차가 구역지정고시에 포함돼 재개발사업의 단계가 줄었다. 과거에는 사업시행인가 때 조합설립인가가 나므로 시행인가 이전에는 조합과 시공사가 이주비 등에 대한 각종 계약을 할 수 없었다. 그러나 조례 개정에 따라 사업시행인가가 나기 전에도 조합설립인가가 이뤄져 각종 계약이 가능해졌다.

◇재개발기간 단축 얼마나 이익이 되나.

기간단축에 따른 가장 큰 효과는 투자비(지분 매입비)에 대한 금융비용 절감이다. 7천만원으로 지분을 매입했고 이때부터 사업시행인가까지 걸린 기간이 3년이라고 가정해보자. 연리 13%를 적용하면 3년 동안의 금융비용은 2천7백30만원이다. 사업시행인가 때 4천만원의 이주비를 받을 경우 기간이 3년에서 1년으로 짧아지면 금융비용은 3백90만원으로 줄어든다. 투자시점부터 사업시행인가 때까지의 기간이 2년이나 짧아져 2천3백40만원의 비용이 감소한 셈이다.

◇재개발 어떻게 접근할까

재개발사업의 기간은 수익성에 가장 큰 관건이 된다. 최근 재개발 추진이 빨라지고 있는 것은 수익성을 높이는 작용을 한다. 이 때문에 최근의 용적률 하향추세만으로 재개발의 메리트가 없어졌다고 보기는 어렵다. 기간 단축에 따른 효과가 용적률 하락의 영향을 어느 정도 상쇄할 수 있다는 얘기다. 용적률이 떨어지고 층수가 낮아지면 주거환경도 쾌적해진다.

투기의 개념보다 원하는 곳에 집을 장만한다는 생각으로 재개발지역을 노린다면 손해볼 위험이 없고 의외의 수익을 올릴 수도 있다.<이은우 기자>