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“부동산 제도를 알아야 투자도 성공한다.” 부동산 투자자들은 투자에 앞서 시장의 게임 룰인 제도를 숙지해야 투자수익을 높일 수 있다. 특히 봄맞이 주택분양이 본격적으로 이뤄지는 이번달부터 부동산 관련 제도가 대폭 손질돼 시행되는 만큼 관련 제도 및 법규에 대한 숙지가 요구되고 있다. 새로 시행되는 부동산 관련 제도는 부동산 투기를 막기 위한 규제가 중심이다. 이 같은 제도를 간과하고 무작정 투자했다가는 실패할 가능성이 높다. 이에 따라 달라지는 부동산 관련 제도의 내용을 세심하게 살펴보고 투자할 필요하다. 이는 투자위험을 줄이고 투자수익을 극대화하는 지름길이라고 전문가들은 지적한다. ◇상가ㆍ오피스텔 후분양제=건축물의 실체나 보증 없이 이뤄지는 현행 분양제도를 악용, 상가를 사기분양 함으로써 사회적 물의를 일으킨 굿모닝시티 사건의 재발을 막기 위한 조치다. 분양건축물 분양에 관한 법률(분양법)에 따라 오는 23일부터 이 제도가 시행되면 일정규모 이상의 오피스텔과 상가는 건설업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구청의 신고절차를 거쳐 분양해야 한다. 후분양 대상은 바닥면적의 합계(연면적) 3,000㎡ 이상의 분양용 상가와 오피스텔,‘일정기간 후 분양전환’을 조건으로 공급되는 같은 규모의 임대용 상가, 20실 이상 오피스텔 등이다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낸 경우에는 착공신고와 동시에 분양할 수 있다. 법 시행 이전 분양한 경우는 적용대상에서 제외되는 만큼 미계약분을 법 시행 후에 분양할 때도 분양법과 관계없이 분양할 수 있다. 후분양을 위해서는 반드시 대지 소유권을 확보해야 하며 피분양자는 공개모집 및 공개추첨을 거쳐 선정해야 한다. 이를 위반할 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금형에 처해진다. ◇재건축 개발이익환수제=아파트 재건축으로 얻어지는 개발이익을 임대아파트 건설로 환수하는 제도다. 아파트 재건축이 서울 강남을 중심으로 집값 상승을 부추기고 있다는 지적에 따라 도입됐다. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 다음달 18일부터 시행된다. 시행일 이후 사업승인을 받은 수도권 과밀억제권역내 재건축 단지는 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 또 제도시행 이전에 이미 사업승인을 받고 분양승인 신청을 하지 않은 단지는 늘어난 용적률의 10%를 임대아파트로 전환해 해당 지방자치단체 등에 매각해야 한다. 하지만 기존 가구수가 50가구 미만인 재건축 단지는 개발이익환수제 적용대상에서 제외돼 임대아파트를 건설하지 않아도 된다. 또 시행일 이전에 사업승인을 받지 못한 단지로 25% 임대주택 건설의무를 적용받는 단지라도 고도제한 등으로 임대주택 건설분 만큼의 용적률 인센티브 부여가 불가능한 강우는 10% 이상을 임대주택으로 건설토록 하되 인센티브 부여가 가능한 범위까지 임대주택을 짓도록 했다. 따라서 다음달 18일 이후 사업승인을 받거나 분양승인을 받은 재건축 아파들은 사업성이 떨어지고 투자매력도 낮아질 것으로 보인다. 가격이 하락하고 조합원들의 부담이 늘어날 가능성이 높기 때문이다. ◇분양가 상한제 및 채권입찰제=주택사업자의 개발이익을 환수하고 서민층에 저렴한 주택을 공급하기 위해 주택법을 개정하면서 도입됐다. 원가연동방식의 분양가 상한제는 공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 이하 주택의 분양가에 대해서 건축비 상한가격과 감정가로 공급된 택지비를 합산한 금액으로 책정하도록 제한한 것이다. 이 제도가 도입되면 주택업체들은 정부가 고시하는 표준건축비를 적용해야 하기 때문에 무리한 분양가 인상은 어렵게 된다. 채권입찰제는 공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 초과 중대형 주택에 대해서 택지 공급시 채권 매입의 상한이 없는 완전 경쟁입찰방식을 도입, 택지를 공급하는 제도이다. 이 제도의 시행을 통해 얻어지는 채권 액은 국민주택기금으로 환수된다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트 공급 분에 대해서는 무주택 실수요자에게 우선 청약기회가 제공된다. 현재 투기과열지구에서는 전체 공급분의 75%를 5년 이상 무주택으로 있는 만 35세 이상 세대주에게 우선 공급토록 돼 있다. 그러나 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 경우 전체 공급분의 40%를 40세 이상 10년 무주택 세대주에게 최우선 청약기회, 이른바 ‘0순위’ 자격을 부여하고 나머지 35%에 대해서는 현재처럼 35세 이상 5년 무주택 세대주에게 우선 청약기회(1순위)가 주어진다.
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