강남권 재건축 수익성 큰 타격

서울 강남권 초기 재건축 사업이 고밀도지구 개발기본계획 수립과 일반분양가 하향조정 등의 악재로 다시 사업수익성에 큰 타격을 입을 전망이다. .

27일 서울시와 해당 구청에 따르면 이달 들어 송파구 잠실동 주공5단지(3,930가구), 신천동 진주(1,507가구)와 풍납동 우성(521가구)ㆍ삼용(50가구) 등 중층노후단지 4곳 6,008가구가 재건축추진위원회 설립승인을 받았다. 또 강남구에서도 개포지구 시영과 주공2~4단지 등이 최근 정밀안전진단 용역에서 재건축허용 상한인 30점 이하의 점수를 받는 등 사업초기단계의 주요 재건축사업이 다시 활기를 되찾기 시작했다.

이중 잠실5단지와 신천 진주, 개포 주공3단지는 지난 78~82년 중 준공돼 정밀안전진단을 통과하면 바로 재건축이 가능하다. 또 개포 시영과 주공2ㆍ4단지, 풍납 우성은 83~84년에 준공돼 2006~2008년이면 재건축을 허용 받을 수 있다.

그러나 실 거래가는 계속 약보합권에 머물고 있다. 재건축용적률 하향조정과 소형아파트 건립의무비율 적용 및 분양가 규제 등에 대한 우려로 투자수익 전망이 불투명, 매수세가 실종된 상태라는 게 일선 중개업소 관계자들의 설명이다.

잠실 5단지와 신천 진주 등의 경우 고밀도아파트지구에 대한 용적률 등을 확정하는 개발기본계획이 5~6월중에나 최종결정 될 예정이어서 재건축용적률을 가늠하기 어려운 상황. 또 이들 단지는 대부분 중ㆍ대형아파트로 지어져 있어 소형평형의무비율 적용이 사업추진의 큰 걸림돌이 되고 있다. 잠실5단지 재건축추진위 관계자는 “시가 아직 고밀도지구 개발기본계획을 수립하지 않았지만 향후 기본계획수립 시 3종 주거지 기준에 따라 최고 250%의 용적률을 적용 받게 되면 6,000여 가구를 지을 계획”이라고 밝혔다.

그러나 서울시 도시관리과의 한 관계자는 “고밀도지구 개발기본계획은 최대한 일반주거지 세분화 원칙에 준해 수립할 방침”이라고 밝혀 추진위의 기대만큼 용적률을 확보할 수 있을지는 미지수다. 일반주거지 세분화는 기존의 건축현황을 기준으로 확정되기 때문에 고밀도지구 기본계획을 이에 준해 결정할 경우 재건축단지의 용적률 역시 현재의 용적률 수준에서 크게 올라가긴 어렵게 되기 때문. 현재 잠실5단지와 진주아파트의 용적률은 140%선에 그치고 있다.

개포지구 일대 재건축단지들의 경우도 용적률과 일반분양가 수준을 놓고 고민을 하고 있다. 개포지구는 지구단위계획을 통해 평균용적률이 200%로 확정된 상태이나 해당 재건축추진위들은 실제로는 180%이하일 것으로 우려하고 있다. 또 최근 아파트 일반분양가격이 하향 조정되고 있어 그만큼 조합원추가부담금이 늘어날 것으로 전망하고 있다.

개포 시영 추진위의 한 관계자는 “용적률 200%를 받게 되면 조합원추가부담금은 각 가구별 분양평수에 평당시공단가(380만~400만원선 추정)을 곱한 수준에서 책정될 예정이지만, 용적률이 하향조정 되고 일반분양가격이 떨어질 경우 부담금이 20~30%가량 더 늘어날 가능성도 없지 않다”고 설명했다.

<민병권기자 [e-mail]>