재개발 `불량 지분` 주의보

사업승인을 받은 서울의 재개발구역에 대한 주택실수요자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 이를 틈타 `불량 재개발지분`이 나돌고 있어 주의가 요구된다.

23일 부동산중개업계에 따르면 올들어 주택경기불안과 아파트 일반분양가 상승이 지속되자 재개발조합원지분을 매입해 내집마련을 하려는 실수요자들이 늘고 있다.

◇사업승인 받은 재개발지역 지분가격 급등=특히 관심의 대상이 되는 곳은 사업승인을 받은 재개발구역이다. 사업승인을 받으면 오는 6월중 확정되는 일반주거지역 세 분류의 영향을 받지 않아 용적률 및 층수 하향조정에 따른 사업성 악화우려가 적기 때문이다.

관악구 신림동 신림1구역은 사업승인을 받아 최근에 이주ㆍ철거까지 마친 상태로 올초 평당 600만~850만원이던 대지10평짜리 지분 가격이 700만~950만원까지 뛰었다.

성동구 금호동 금호11구역도 수요자들의 지분 구입주문이 이어져 10평짜리 지분이 올초보다 15%가량 뛴 평당 1,500만~1,600만원 선에 거래되고 있다.

이밖에도 성북구 길음동 길음5~6구역과 마포구 공덕동 공덕3구역, 서대문구 남가좌동 남가좌8구역 등 사업승인 재개발구역의 조합원 지분이 3개월 새 10%가량씩 뛰었다.

◇`불량지분` 나돌아 주의 필요=지분거래가 활발해지자 아파트를 분양 받을 수 없거나 조합원자격이 주어지지 않는 `불량 지분`매물도 대량으로 나돌고 있다.

특히 국ㆍ공유지내 무허가건물이 불량지분으로 나도는 경우가 많다. 현행 서울시 조례상 무허가건물이 재개발조합지분으로 인정 받으려면 관할 구청의 무허가건물관리대장에 등재된 것이어야 한다. 무허가관리대장에 등재되지 않았어도 82년 4월8일 이전에 건립된 연면적 85㎡이하의 주거용건물 중 81년 서울시의 1차 항공사진에 수록됐거나, 재산세납부 등의 공부를 통해 확증 된 경우라면 조합지분으로 인정된다.

하지만 최근 시장에 나도는 무허가건물중에는 해당 대장에 등재되지 않은 가짜 조합원 지분이 상당수 섞여 있다. 특히 조합원 전원이 국공유지내 무허가주택 소유자인 신림1구역 인근 부동산중개업소에선 이 같은 가짜지분이 다량으로 나돌고 있다.

정식 조합원지분이지만 아파트를 분양 받지 못하는 불량물건도 자주 볼 수 있다. 아파트를 분양받으려면 해당 토지가 최소 90㎡(27.225평)이상이고 토지ㆍ건축물의 감정가액이 재개발을 통해 지어지는 아파트 최소평형의 건축공사비 이상이어야 한다.

따라서 아파트 분양에 관심이 있는 실수요자라면 되도록 토지 30평이상의 지분을 매입하는 게 바람직하다. 한국감정원 박상수 부동산감정평가1팀장은 “토지면적이 큰 조합원지분의 경우 아파트를 배정받기 위한 추가부담금 적다”며 “ 실수요자라면 면적이 큰 지분을 매입하는 게 바람직하다”고 조언했다.

<민병권기자 [e-mail]>